Qualche mese fa ti ho raccontato come sono riuscito ad aggiudicarmi il mio immobile alle aste immobiliari. Da quel momento mi sono appassionato al settore ed ho iniziato a scoprire l’affascinante mondo delle aste immobiliari ed ho scoperto quest’altra forma di business: l’acquisto di un immobile prima che vada all’asta attraverso il saldo stralcio del debito.
Vediamo nello specifico come funziona e di cosa si tratta. Una volta individuato l’immobile e l’esecutato (il debitore che avrà a breve l’esproprio della propria casa) tramite i siti internet dei Tribunali, nella sezione aste immobiliari, devi riuscire ad entrare in contatto con il debitore per spiegargli cosa potresti fare per lui.
E’ innegabile e fondamentale, avere la consapevolezza che la persona con cui avrai a che fare, in pochi mesi, ha perso i suoi beni, probabilmente, anche i suoi affetti. I primi che scappano da queste situazioni, spesso sono gli amici, a volte i familiari, frequentemente il partner.
Magari, il suo principale creditore è il coniuge, per questioni di separazione ed alimenti. Insomma, quando uno è nei “pasticci”, non è disposto a ricevere qualcuno, maggiormente se è un estraneo che bussi alla sua porta per proporre qualcosa.
Certo è che per fare buoni affari ed iniziare ad avere una negoziazione, devi lanciarti e “bussare alla porta” dell’esecutato per proporre una soluzione ai suoi problemi e focalizzarti sul tuo obiettivo.
Se ti presenti per offrire qualcosa, vieni accolto sicuramente diversamente da chi si presenta per chiedere qualcosa.
Entrare in contatto con chi sta perdendo la casa, è la parte più laboriosa di questo affare.
Tu hai mai perso tutto? Ti faccio questa domanda perché serve empatia per comprendere il sentimento di chi sarà a breve per strada!
Non reagiamo tutti alle sventure nello stesso modo: c’è chi si rassegna, chi si vergogna, chi cerca di resistere fino all’ultimo. C’è anche chi, non si rende conto della situazione.
Una prima valutazione dell’affare, senza ombra di dubbio, la possiamo dedurre da quanto è stampato sulla perizia del Tribunale, ed è qui che abbiamo il relativo indirizzo dell’esecutato e, a volte, anche il nominativo.
Insomma, effettuare operazioni immobiliari a saldo stralcio ha questo fondamentale obiettivo: acquistare prima dell’asta senza concorrenti ad un prezzo certo e ovviamente, molto conveniente.
Nella perizia trovi buona parte delle informazioni che servono: l’ubicazione, la valutazione, la metratura, gli abusi edilizi, le ipoteche.
Adesso, non resta che trovare il giusto modo di avvicinare i proprietari per proporre una soluzione alle loro morosità!
Per chiudere con successo la tua operazione di saldo e stralcio, devi iniziare con il passo giusto.
Come abbiamo già detto, la prima cosa che devi avere chiaro in testa è, che nella totalità delle volte, avrai una negoziazione con persone che hanno perso o, stanno perdendo tutto. Generalmente, le persone in questa situazione, se non lo sono già, tendono a separarsi.
Devi quindi raggiungere una buona preparazione del caso e tirare fuori tutte le doti di negoziazione. Avrai sempre bisogno della firma di tutti i proprietari.
Immagina, se oltre ai problemi citati, i proprietari, sono in lite tra di loro!
Devi procurarti assolutamente una copia del codice civile e del codice di procedura civile.
Al giorno d’oggi, la tua più grande ricchezza (a parte la tua mente), è avere delle informazioni.
Se riesci ad avere informazioni che ti interessano (chi sono i proprietari, le ipoteche, i debiti residui, i creditori), riesci splendidamente a chiudere il tuo affare.
Il passo successivo è quello di proporre agli esecutati (proprietari) di acquistare il loro immobile ad un prezzo tale che li libererà dei debiti che non hanno pagato per far si che loro ne escano comunque “puliti”. Ovviamente, il prezzo sarà commisurato al ribasso nei confronti della base di asta e non al prezzo di mercato. Successivamente, con l’accordo con i proprietari di vendere il debito non pagato e la casa, si procede alla trattativa con i creditori che nella maggior parte dei casi sono le banche e pur di liquidare il loro credito sono disposte anche ad avere meno soldi rispetto a ciò che dovrebbero ricevere, purché siano riscossi in tempi brevi.
Un’altra cosa su cui non puoi esimerti, è di fare la stesura del Contratto Preliminare. Nei primi tempi, puoi chiedere consiglio ad un legale, meglio se ha pratica di compravendite immobiliari.
Il Contratto Preliminare, è il cuore pulsante di questa attività. Devi concepirne una stesura che possa, in qualsiasi momento, permetterti di avere il coltello dalla parte del manico.
Per avere le basi necessarie alla stesura di un buon Contratto Preliminare, puoi scaricare qualcosa dai siti web degli ordini professionali dei notai o dal sole 24 ore.
A questo punto si va dal notaio e avviene la compravendita: il debitore cede la casa all’acquirente, l’acquirente salda il debito residuo e si ottiene l’immobile a saldo stralcio del debito.
Per sintetizzare questi sono i vantaggi delle operazioni a saldo stralcio:
1) Gli esecutati rimangono completamente senza debiti, in quanto, una delle caratteristiche della tecnica è ridurre il più possibile l’esposizione debitoria verso i creditori puntando a tempi molto stretti di soddisfazione del credito.
2) Se nella proposta viene prevista anche una cifra per i debitori, questa verrà versata, al momento del trasferimento definitivo della proprietà invece che con i tempi del Tribunale (normalmente infatti, in caso di piano di riparto, le varie figure coinvolte vedono soddisfatte le loro ragioni economiche non prima di due-tre anni dall’effettuazione dell’asta). Gli stessi potranno quindi usare questa cifra per esempio come cauzione da dare al proprietario dell’immobile che prenderanno in locazione.
3) Eliminazione della spese della procedura che invece in caso d’asta sarebbero totalmente a carico degli esecutati e del creditore procedente.
4) L’alienazione del bene non figura come esecuzione forzata (con conseguenti danni anche a livello di Crif e segnalazione alla Centrale Rischi; tali segnalazioni infatti impediscono di poter usufruire di mutui o finanziamenti) ma come normale vendita privata effettuata sul libero mercato.
5) Si evitano le visite dell’ufficiale giudiziario, gli avvisi di sloggio, l’eventuale intervento della forza pubblica, ecc, ecc. La vendita dell’immobile, come abbiamo visto avviene invece tramite un normale preliminare con conseguenti accordi fra le parti.
6) Rischio zero. Se non si dovesse trovare un accordo capace di soddisfare tutte le parti, l’immobile continuerà a seguire il suo percorso verso l’esecuzione forzata, esattamente come prima.
A questo punto, buon business!
E tu, fammi sapere se vuoi maggiori informazioni perché sei un esecutato o se sei un potenziale investitore su quali business pensi si possa raggiungere la massima resa? Scrivilo nei commenti o se preferisci per riservatezza, nella pagina dei contatti!
Non ho capito bene alla fine lei da i soldi per comprare il debito che proprietario vecchio non paga ma come fa a farlo uscire di casa?
@Marco,
Ciao Marco, non presto i soldi ci mancherebbe, mi occupo di coaching e miglioramento personale!
Questo articolo, è stato scritto per mettere a conoscenza tutte le persone che animano questo sito, di questa tecnica di successo riguardante il complesso mondo delle aste immobiliari: il saldo a stralcio!
Per sintetizzare, il debitore che è esecutato dal Tribunale, cede il suo debito al potenziale acquirente dell’immobile che paga il debito e acquista il bene. L’esecutato, esce di casa perché è d’accordo con l’acquirente per vendere l’immobile e cedere il debito, così facendo inizierebbe la cancellazione al Crif nel libro “nero” dei cattivi pagatori.
Se il debitore non è d’accordo allora la casa gli rimane finché non si effettua la vendita all’asta immobiliare e poi avverrà l’esproprio coatto.
Continua a seguirci, iscrivendoti alla newsletter!
Un abbraccio,
Pierluigi D’Alessio
sei forte 😉
Grazie Francis 😉
Ciao vorrei é possibile acquistare un immobile che é andato all’asta per 3 volte e è sempre andata deserta? Posso fare un’offerta senza aspettare che lo rimettano all’asta?L’immobile em deriva da un concordato, quindi non é un privato che é fallito. Grazie mille
Ciao Vincenzo,
Puoi provare a contattare il curatore fallimentare che ha la gestione della pratica di fallimento.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Ciao,
Ora finalmente ho capito cosa si intende per acquisto della casa a saldo stralcio. Ecco perché alcune aste non arrivano ad essere fatte, qualcuno immagino riesce a muoversi prima!
Saluti e complimenti per i contenuti del blog!
Francesco
@Francesco,
Ti ringrazio per il commento e i complimenti.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Ciao, ho una domanda che leggendo l’articolo, mi è venuta subito in mente.
Ma effettuare queste operazioni dove finisce l’etica degli individui?
Ciao Alberto, la casa purtroppo, è destinata alla vendita coatta ma, il saldo e stralcio è più “etico” di un’asta, in quanto l’esecutato rimane comunque senza l’immobile ma almeno lo liberi da tutti i debiti e non sarà più perseguitato dai creditori.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Ciao c’e un limite di tempo entro cui va fatto l’acquisto prima dell’asta?? Intendo se mancassero ad esempio 15 gg all’asta di un immobile si fa ancora in tempo a fermare la procedura in tribunale se l’esecutato debitore salda il debito tramite la vendita?
Grazie
@Alberto,
Ciao Alberto, assolutamente non c’è un limite nel senso che se hai l’accordo e vai al rogito con l’esecutato e il debitore, il giudice annulla anche un’ora prima l’asta immobiliare.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Molto bravo complimenti.
Il saldo e stralcio è fattibile anche dopo una o più tentativi di vendita all’asta?
Secondo te è meglio farsi assistere da un legale o
agenzia immobiliare?
magari forse loro riescono a sapere di chi è.
@Fiorenzo,
Grazie per il commento Fiorenzo. Si il saldo a stralcio è sempre fattibile finché la vendita non si è chiusa. Per me è meglio fare da soli, perché credo nella legge che chi fa da se fa per tre, ma se vuoi maggiore sicurezza, ti direi di andare da un legale e contrattare una parcella prima di iniziare il tutto, cioè a saldo buon fine, sennò zero per te e zero per l’avvocato! Per sapere il nome dell’esecutato basta che prendi la perizia e con la faccia tosta ti rechi all’indirizzo e provi a chiedere, nella peggiore delle ipotesi ti prendi un insulto! Ci può stare, ma l’importante è portare a casa l’obiettivo!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
vorrei sapere se arrivi a buon fine con la procedura al saldo sralcio le spese del tribunale per aver iniziato la procedura all’asta (ordinanza, perizia ecc) a chi vengono addebitate grazie
Ciao Domenico,
Le spese di inizio procedura, per il recupero del credito concesso, essendo state attivate dall’Istituto di Credito, se ne dovrebbero far carico. Ovviamente, per la banca c’è comunque un risparmio rispetto alla lungaggine della procedura dell’asta con o senza incanto.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Buona sera sig. Pierluigi D’Alessio, le consiglio di informarsi bene sulle procedure attuate dalle banche prima di dare informazioni. Essendo un esperto certo saprà che invece le spese per le procedure esecutive sono a carico dell’esecutato e che fanno cumulo col debito, non le paga certo la banca, come saprà anche che acquistando con ipoteca un bene pignorato la banca potrà eventualmente decidere di negoziare il debito SOLO a condizione del grado di ipoteca iscritta sull’immobile. Essendo un esperto certo si renderà conto del peso che possano avere informazioni frammentarie o allusive. In qualsiasi caso, per tutti, esperti, benefattori e pignorati, la cosa più importante e’ tenere gli occhi aperti e fidarsi sempre della propria intelligenza, cordiali saluti
Giusi
applausi fino a scorticarsi le mani !!!!
Informazioni sommarie di questo genere possono rovinare una persona a vita!!!!
Ciao Leonardo,
Le informazioni fornite in questo blog non vogliono essere di natura tecnica e giuridica. Per queste informazioni vi sono delle figure specializzate che a fronte di un compenso effettuano delle prestazioni.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Ciao Pierluigi, vorrei sapere esattamente come si riesce a venire in possesso dei debitori, i cui immobili stanno per essere venduti all’asta. Tu dicevi di guardare il sito del tribunale, ma non è necessaria una password? inoltre andare nella cancelleria delle esecuzioni in tribunale per guardare i fascicoli non è così semplice perchè, per un tema di privacy, bisogna dichiarare di essere il legale di una delle parti.
Grazie anticipatamente e cordiali saluti.
Federica
Ciao Federica,
Se parliamo di saldo a stralcio non puoi venire a conoscenza dell’esecutato attraverso il sito del Tribunale, per ovvie ragioni di privacy. Il sistema che rimane è individuare l’indirizzo e andare a fare quello che le agenzie immobiliari chiamano “citofonica”, suonare il campanello e parlare. Alternativa più discreta, prendere il nominativo e spedire una lettera a casa chiedendo un appuntamento.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Grazie Pierluigi! un’altra cosa non mi è chiara: nel momento in cui mi metto d’accordo con il debitore di acquistare il suo immobile,
– si può rogitare?
-l’immobile non è vincolato se è oggetto di una esecuzione?
– i creditori perchè dovrebbero acconsentire ad un saldo e stralcio che potrebbe sfumare due minuti prima del rogito e rinunciare invece al titolo esecutivo certo della procedura immobiliare?
Ti ringrazio anticipatamente per la risposta, ciao Federica
Ciao Federica,
Puoi rogitare nel momento in cui hai l’accordo con la banca creditrice e tutti i soggetti, contestualmente davanti al notaio, firmino i propri atti: saldo a stralcio del debito da parte della banca e normale rogito con l’esecutato. I creditori acconsentono perché se la casa dovesse seguire il normale iter delle aste immobiliari dovrebbere spendere maggiori soldi (costi di esecuzione) e attendere dei tempi più lunghi ed incerti per la vendita.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
buona sera pier luigi! volevo solo chiederle un punto che non mi è chiaro! ipotizziamo che l’esecutato ha un debito di 50.000 euro con il saldo e stralcio l’appartamento lo pagherei 50.000 euro?? (cioè il solo debito dell’esecutato?) grazie in anticipo per la risposta buona serata..
Ciao Domenico,
Non è detto, chiaramente se il debito è molto inferiore al valore del bene sarebbe opportuno, per chiudere la trattativa senza dubbi, proporre all’esecutato una somma “di buona uscita”. Ovviamente questo aspetto fa parte della negoziazione!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
avrei bisogno di aiuto.
ho un immobile che andrà all’asta penso fra qualche mese .io ho comprato nel 2006 la casa pagandola 245 mila euro ma il mutuo concesso all’epoca è stato di 320 mila euro perchè mi serviva liquidità visto che avevo problemi in azienda.tre anni dopo non sono più riuscito a pagare il mutuo . il valore reale oggi potrebbe avvicinarsi ai 230/250 mila euro anche se nella mia zona non si vende più nulla .
il debito richiesto dalla banca è di circa 340 mila euro tra interessi ecc ecc . cosa faccio ? avrei un acquirente che mi da 170 mila euro ma la banca ha detto che preferisce per ora provare a vendere all’asta perchè il debito è molto più alto se non ci riescono si faranno sentire più avanti. aiutatemi datemi un consiglio
Ciao Mauro,
Facci capire meglio. Il tuo insoluto a quanto ammonta attualmente verso la banca?
A presto, Pierluigi D’Alessio
volevo un consiglio, se possibile.
tra poco meno di un mese, ci sarà la terza ed unltima sessione d’asta per il mio bene al quale hanno riconosciuto un valore di nove milioni di eura alla prima asta, quattro milioni alla seconda (entrambe deserte)per arrivare alla terza con un valore di due milioni.
chiaramente sono disperata perchè questo debito caduto dal cielo ed impagabile fin dall’inizio 285.0000,00 più tutti gli interessi dell’etr che in 4 anni l’hanno portato a quasi 600.000,00 ci ha distrutti. abbiamo avuto dei legali che ci hanno fatto perdere solo tempo.la mia domanda alla fine è questa:un bene che vale effettivamente anche più dei nove milioni di euro, può essere svenduto cosi? è giusto che loro si paghino il debito, ma perchè defraudare in questa maniera così disonesta? scusi lo sfogo e grazie
Cara Anna Rita,
Generalmente il giudice esecutivo ha facoltà di ridurre la base d’asta se quest’ultima è andata deserta. E di solito si riduce di un quinto. Bisognerebbe chiedere, attraverso un avvocato al giudice i motivi di un deprezzamento così cospicuo!
In bocca al lupo,
Pierluigi D’Alessio
Perché’ dici che vendere a saldo e stralcio evita al debitore di essere segnalato Criff o altre banche dati come cattivo pagatore? Ma non si finisce segnalati già dopo le prime rate non pagate?
Ciao Mauro,
Hai ragione! Il Crif segnala subito il cattivo pagatore dopo 2-3 rate di mutuo non pagate, ma con il saldo a stralcio si può avviare il processo di cancellazione che dura almeno 2-3 anni.
Pierluigi D’Alessio
tu dici vai dal Notaio a fare l’atto notarile e poi paghi il debito, ma il creditore potrebbe non essere più d’accordo, non dovresti fare l’atto in presenza del creditore e lui ti dà l’atto di rinuncia agli atti? Le spese di procedura le paga chi acquista vero? come fai a capire che non stai correndo rischi? E che non ci siano altri creditori? Grazie molte! E complimenti per il tuo Blog. Luisa
Ciao Luisa,
Se parliamo di saldo a stralcio del debito devi muoverti contemporanemente su più fronti: con il creditore devi negoziare il credito, con il debitore devi accordarti per il rogito e comunicare l’accordo preso con il creditore! Alla fine tutte le parti devono essere presenti dal notaio come un normale rogito, per le firme! Le spese sono a carico di chi acquista a meno che non riesci a trattare con la banca creditrice. L’elenco dei creditori compare dalle ipoteche sull’immobile.
A presto e facci sapere come procede il tuo business!
Pierluigi D’Alessio
Salve, il mio vicino è tre anni che non paga il mutuo e la banca ha mandato due anni fa una notifica di pignoramento, ma nel frattempo lui ha affittato il monolocale. Ora io son interessato in quanto essendo confinante , riuscirei ad estendere il mio appartamento. Ho fatto proporre al mio ex vicino consenziente, alla sua banca una proposta di sal do stralcio a seguito della vendita dell’immobile ( costui non ha altri redditi all’infuori di uno stipendio da operaio con cui deve mantenere se, moglie e figlia e pagare un affitto in quanto il bene in questione è un monolocale). Ora è da giugno che la società di recupero crediti fa tira e molla , tra una perizia e l altra. La proposta è stata di 35 mila ( come la prima perizia, seconda di 50 mila ma senza are visto l immobile ma avendo fatto delle foto dall’esterno!) ma il suo mutuo era di 100 mila( più interessi) di cui pagato in 6 anni 30 mila. Stanco di aspettare ,10 giorni fa ho mandato una raccomandata con il limite della mia disponibilità a di attesa di una loro risposta a domani. Come pensa reagiranno? Accetteranno? Tergiverseranno ancora? La banca in questione è la BNL. Cosa mi consiglia? Io ovviamente sono ancora interessato.. ma davvero ormai i tempi per motivi tecnici stringono anche per me. La ringrazio in anticipo.
Ciao Michele,
Ovviamente la BNL valuterà gli aspetti tecnici dell’appartamento: mq, posizione, città, quartiere, stato di conservazione, etc. Dopo aver fatto la valutazione vedranno quanto potranno ricavare con l’eventuale asta immobiliare e poi decideranno. Comunque, insisti perché da quello che capisco dovrebbe essere un buon affare!
In bocca al lupo,
Pierluigi D’Alessio
Si spero bene! Comunque ..appunto in base a posizione e ricavabilità commerciale di questi tempi… non hanno molto da che guadagnarci mandando l’immobile all’asta… Spero che ci sia colui che si prende la responsabilità di una perdita di un 50/60 mila per la banca, avendo concesso un mutuo oltre il valore dell’immobile ed ora deprezzato dalla situazione e posizione.
Grazie mille :)))
Niente… time out e non han risposto e neppure degnati di fare una chiamata.. consigli?
Ciao Michele,
Facci capire meglio la posizione e la realtà aziendale. Se la posizione è strategica ti direi di provare a chiamarli per avere la conferma e non pensarci più!
Facci sapere,
Pierluigi D’Alessio
Salve.. non è una realtà aziendale ma personale..è la casa accanto alla mia e mi servirebbe come estensione alla mia, visto che stiamo aspettando una bimba…
Ciao Michele,
Visto che sei in ballo, chiedi se ci sono novità altrimenti cambia strategia!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Salve.. si le novità è che siamo a 6/10 firme positive.. ma che dice se chiedo un appuntamento o del direttore della persona con la quale sto trattando ora?
LA RINGRAZIO PER I VARI CONSIGLI
Ciao Michele,
Agisci comprendendo chi ha più influenza nella trattativa! Io sono sempre per l’azione, meglio essere decisi e determinati quando si vuole un obiettivo!
Un abbraccio,
Pierluigi D’Alessio
Buona sera Sig. D’Alessio,
mi trovo nella duplice veste di procedente ed esecutato, la casa è 50% mia e 50% del mio defunto marito. La Banca ha pignorato solo dopo la morte,
io avevo pignorato due anni prima la quota di mio marito per mancati alimenti acconsentendo la vendita per l’intero, ( visto che avevo lasciato la casa a mio marito) .Ora mi interessa valutare la possibilità di recuperare la casa, riscattandola ad un prezzo favorevole . Lei mi sa dare consiglio?
Ciao Antonietta,
Dovresti fornirci maggiori informazioni: appartamento o villa, mq, posizione, città? Che valutazione ha l’immobile?
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Rispondo alle Sue domande:
trattasi di appartamento su due livelli mansardato,
di 133 mq. completo di box e cantina, in zona Stadio San Siro attiguo all’Ippodromo , palazzina elegante con servizio portineria , costruzione del 2001. Perizia CTU Tribunale di Milano 750.000 euro,
prima data vendita senza incanto 13 gennaio 2013.
Ciao Antonietta,
Grazie per le info innanzitutto. Da quello che mi dici mi sembra una buona opportunità ma se ho capito bene la quota all’asta è 1/2 giusto?
Se così fosse direi di attendere che il prezzo scenda il più possibile mandando le aste deserte (nessuno acquisterà 1/2 di proprietà!) e poi successivamente acquistare a prezzo molto scontato! Semmai fatti un giro da qualche avvocato specializzato all’interno di qualche sindacato proprietari casa (tipo UPPI, APPC, CONFAPPI, etc). Fammi sapere se ho compreso bene.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Purtroppo la quota è INTERO ,una scelta di cui ora sono pentita , non potevo prevedere la premorienza in giovane età .
Ciao Antonietta,
A questo punto ti direi di valutare il debito insoluto e attraverso un legale tentare un saldo a stralcio del debito.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Salve Pierluigi e complimenti per queste informazioni molto interessanti.
Mi sto accordando con un esecutato e con i creditori. Lei avrebbe un modello dei moduli di contratto che devo far firmare sia all’esecutato che ai creditori prima di andare al rogito? Grazie.
Ciao Carlo,
Non ho dei moduli purtroppo, con l’aiuto di un legale puoi farti aiutare a mettere giù una scrittura privata.
In bocca al lupo.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Complimenti per il blog e per il lavoro svolto, ho letto l’articolo su come acquistare un immobile a saldo e stralcio, perché proprio in questi giorni mi è stato fatta una proposta del genere dal mio vicino di casa che insieme siamo andati da un agenzia immobiliare che ci potesse consigliare come fare.
In pratica il mio vicino è in cattive acque, praticamente nel 2007 ha acquistato l’appartamento in questione da suo zio, che ahimè era già ipotecato, ma stranamente nessuno si era accorto dell’ipoteca, infatti gli venne erogato il mutuo, ma dopo alcuni mesi equitalia inizia a perseguitarlo, inoltre lui a quel punto sentitosi bersagliato decide di non pagare più nulla, ne le tasse della sua ditta individuale, ne il mutuo, è possibile secondo una Sua esperienza venire a capo di questa situazione? Se si, quali sono i passaggi da fare? Grazie e buone feste!
Silvio
Caro Silvio,
Da quello che comprendo più che di un’agenzia immobiliare vi dovreste recare da un legale specializzato in diritto immobiliare. Ma hai fatto un visura per verificare tutte le ipoteche a favore di chi sono? Dopo di che dovresti contattare tutti i creditori per chiedere un aggiornamento sulla situazione debitoria e di conseguenza proporre o meno un saldo a stralcio dei debiti.
Non ti affidare a ciò che ti dice il proprietario perché molte volte tendono a sottovalutare una situazione diventata difficile e oramai sfuggita di mano!
Facci sapere,
Pierluigi D’Alessio
Gent.mo Pierluigi,
Ho già fatto delle visure risultano 2 creditori, cioè banca ed equitalia, ma mi sa che la faccenda non è molto semplice, infatti ho contattato il mediatore della banca e mi ha già illuminato su alcuni aspetti che di certo personalmente non riesco a sbrigare, pertanto ho contattato un avvocato di famiglia che lavora in uno studio notarile, ma sono un po’ timoroso, perché in realtà io dovrei acquistare per andarci a vivere con la famiglia e quindi non posso rischiare di trovarmi per nessun motivo sul lastrico… Inoltre da quello che ho capito non è proprio semplice capire quali siano i suoi creditori, che possano tra l’altro spuntare come funghi, in ogni caso giusto per cultura personale se hai un po’ di materiale che posso consultare te ne sarei grato….
Grazie di tutto e Buon Anno!
Caro Silvio buon 2013 anche a te,
Non ho del materiale specifico ma puoi confrontarti con qualche legale specializzato che collabora con il sindacato degli inquilini o piccoli proprietari immobiliari. Sono molto preparati e lavorano a basso costo!
Un abbraccio,
Pierluigi D’Alessio
Caro Pierluigi,
è possibile l’acquisto saldo-stralcio di un esercizio commerciale per il quale si ha solo una parte di denaro disponibile ? Nel caso concreto: è possibile ottenere da una banca un mutuo pari a ca il 70% del valore concordato dell’esercizio commerciale, che permetta il saldo dei creditori ed il seguente normale pagamento delle rate con gli utili derivanti dalla gestione dell’esercizio ?
L’immobile che deve essere acquistato è quindi la sola garanzia del mutuo richiesto…..
Ciao Simona,
Tutto è possibile se ci sono le 2 condizioni necessarie: accordo con il debitore e accordo con i creditori. Dopo di che puoi presentarti alla tua banca (ovviamente devi già pre accordarti per capire se ti concedono il fido e la sua entità) a richiedere il mutuo.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Salve Pierluigi, il mio appartamento e’ stato messo all’asta per la terza volta. Ho contattato i legali della banca per trovare un accordo, il valore iniziale dell’immobile era di 100000 euro con il saldo in stralcio siamo arrivati a 63000. Vorrei acquistarla ma non ho soldi tra l’altro per sostenere l spese legali ( avevo scoperto che l’immobile non era A2 ma uso forestepo una lunga battaglia) ho chiesto una cessione del quinto dello stipendio. In pratica vorrei vendere l’immobile a 100000 per ripulirmi. Dei debiti contratti in questi anni. L’immobile comunque attualmente secondo il mercato. Vale circa 130000
Ciao Michela,
Come posso aiutarti?
Pierluigi D’Alessio
Vorrei sapere se devo rivolgermi ad una agenzia immobiliare, in alternativa esiste un istituto di credito disponibile a finanziarmi i centomila euro necessari per uscirne finalmente.
Cara Michela,
Direi proprio di si, cerca di venderla al più presto in modo da uscirne da questa situazione con serenità anche se non riesci a realizzare proprio 100000 euro! Nella situazione in cui sei non credo francamente che tu possa ricevere un prestito e stai alla larga da intermediari e da tassi esagerati!
Un abbraccio,
Pierluigi D’Alessio
Ciao Pierluigi! Ieri ho letto una perizia interessante e vorrei tentare il saldo e stralcio. C’è una cosa che però non ho capito. Ti spiego. Per questo immobile ci sono ben 6 ipoteche da 6 banche. L’immobile va all’asta per euro 90.000. Le ipoteche sono tutte di importi superiori alla base d’asta. Il procedente è il titolare dell’ipoteca di terzo grado. Non mi è chiaro in casi come questi come fare per accordarmi con i creditori. I miei dubbi sono:
-a che scopo il creditore di terzo grado pignora un immobile di basso valore se comunque prima di lui ci sono altri creditori con ipoteche elevate? In un caso come questo non prenderebbe nulla. O sbaglio?
-ipotizziamo che il mio budget/offerta totale vuole essere di euro 60.000. Come ripartisco questo mio budget per ogni creditore di modo che io possa ambire ad accettazione?
GraZie mille ! Sei un grande.
Caro Carlo,
La situazione è particolare e 6 creditori generalmente sono veramente tanti. Il creditore che procede con il pignoramento per primo ha il primo diritto rispetto agli altri anche se gli importi sono inferiori. Magari gli altri creditori sono stati saldati!!! Per celare ogni dubbio probabilmente ti converrebbe, con un legale, sentire gli altri creditori che rimanente piano di ammortamento hanno e verificare se e quanti hanno intrapreso azioni legali!
Un abbraccio,
Pierluigi D’Alessio
Ciao Pierluigi,
quest’oggi ho visto la tua recensione… tra l’altro molto interessante.
Ho dei punti non chiari di certe situazioni che si potrebbero venire a creare. Mettiamo che il caso che il debitore ha un’immobile del valore di 100.000 euro,ha fatto un muto e ha pagato alla banca 30.000 euro e dopo non paga più, rimangono 70.000 euro scoperti, la casa va all’asta, ma nel frattempo il debitore crea un’altro finanziamento con una finanziaria per 20.000 euro, non restituendo neanche una rata. perciò ci troviamo sulle spalle di questa casa 90.000 euro di debito, arrivando al punto della situazione, io che devo mediare tra debitore e creditore so che sull’immobile c’è una rimanenza di 70.000 da dare alla banca, ma il debitore avendo fatto un finanziamento, che non risulta al momento dell’atto,perchè il debito è recente, mi ritrovo dopo avere concluso la trattativa con la banca, che questa finanziaria esce dopo l’atto e mi dice che sull’immobile grava un debito di 20.000 euro che con gli interessi sono aumentati.
Quindi noi che pensiamo di comprare una casa a 40.000 (perchè ho trattato con la banca i 70.000) ci ritroviamo dopo l’atto con i 20.000 euro della finanziaria, che deve riscuotere il debito del vecchio proprietario. Quindi finiamo di pagare la casa 60.000 anzichè 40.000 E’ possibile una cosa del genere, cioè che dopo l’atto spuntano altri creditori? e quindi ci ritroviamo con i debiti del vecchio proprietario?
Per la sua esperienza, mediamente la banca che deve prendere 100.000 euro, e ne vengono offerti 40.000 solitamente accettano un ribasso del 60 % ?
Ci può raccontare delle sue esperienza vissute in prima persona a riguardo?
Grazie per l’articolo molto completo ed esaudiente,
Tanti saluti
Caro John,
Situazione un po’ garbugliata la tua in quanto le finanziarie comunque prima di condere dei prestiti indagano prima sulla vita finanziaria del richiedente e se non ha pagato delle rate di mutuo generalmente sono attente a concedere denaro.
Comunque prima di effettuare il rogito ed eventuale accordo sarà sempre necessario effettuare delle visure per capire quante ipoteche gravano sull’immobile e chi sono i creditori, tutto ciò viene aggiornato quasi in tempo reale! Un buon avvocato senza dubbio sarà in grado di “blindare” l’accordo di saldo a stralcio per evitare spiacevoli sorprese!
Per quanto riguarda il prezzo di vendita a sconto dell’immobile a saldo a stralcio, è legato alla decisione delle banca e quindi soggettivo, certamente il 60% di sconto è un po’ esagerato!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
E inoltre se tu acquirente, acquisti con atto notarile l’immobile e poi gli esecutati non vogliono andare via?? come fai ad avere garanzie che lasceranno la casa vuota?
Caro John,
Nel momento in cui hai rogitato e sei proprietario e gli esecutati non vanno via dovrai effettuare attraverso il Tribunale lo sgombero forzato e la liberazione coatta!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Grazie Pierluigi,
risposta esaudiente, ma mi sorge un’altro dubbio…
mattiamo ipotesi che il soggetto debitore accende un muto per appartamento di valore commerciale 100.000 euro, paga 50.000 di rate e poi non paga più.
Io intermediario che voglio comprare il saldo e stralcio dalla banca,gli propongo 50.000 euro per l’acquisto (soldi che devono prendere dal debitore). Anche se la banca sa bene che quell’immobile vale 100.000 accettano lo stesso 50.000? oppure si apre una trattativa perchè vogliono vendere l’appartamento al valore commerciale e non gli basta solo recuperare il credito?
cioè le banche si preoccupano solo di recuperare il credito o vogliono vendere l’immobile a un valore commerciale??
Ti ringrazio
Cordiali saluti
Ciao John,
Generalmente le banche vogliono i soldi e non badano ad effettuare trattative, ancora di più in questo periodo storico! Per loro, vige il motto: pochi, maledetti ma subito!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Grazie Pierluigi. Non sapevo che chi procede con il pignoramento ha il primo diritto. Pensavo che la scala di diritti partisse comunque dal primo ad aver ipotecato.
Un’altra domanda: ipotizziamo un immobile con due ipoteche. Banca1 e Banca2. Il debitore paga regolarmente le rate di Banca2, ma non quelle di Banca1. Banca1 pignora e manda all’asta. Ad asta ultimata vengono cancellate entrambe le ipoteche, giusto? Ma in questo modo Banca2 non ha più una garanzia sul suo credito!! Mi sembra assurdo. Dove sbaglio?
Ciao Carlo,
Quasi sicuramente la Banca 2 si isciverà tra la lista dei creditori che con il ricavato della vendita spererà di ricevere dei soldi! Se la banca 2, ha concesso un credito con garanzia dell’ipoteca (dello stesso valore della Banca 1) sulla casa quando già c’era un creditore attivo, si è assunta un bel rischio!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Ciao Pierluigi,
ma piuttosto di andare a cercare gli esecutati tramite le aste, perchè non andare direttamente dalla banche e chiedere se hanno immobili da vendere a saldo e stralcio??
Ciao John,
Potrebbe essere una soluzione se non fosse per le resistenze e la riservatezza che le banche applicano!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Ciao Pierluigi,
mi sai dire come faccio a rintracciare l’esecutato per effettuare uno stralcio se l’appartamento risulta libero?
grazie
ciao
Marco
Ciao Pierluigi,
E’ normale secondo te che una società di recupero crediti chieda al coniuge di un esecutato al quale è stata venduta all’asta il suo 50% di continuare a pagare la quota di mutuo che pagava prima che la metà fosse stata venduta? Come se nulla fosse mutato? Cosa bisogna fare in questi casi?
Ti ringrazio molto.
Ciao, Luisa.
Ciao Luisa,
Ti consiglio di andare da un legale specializzato perché la questione va approfondita.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Sig. D’Alessio sono capitata in questo blog per caso, ma devo dire che è molto chiaro. Vorrei comprare un appartamento andato all’asta vincolato da una nuda proprietà, come ottenere le visure catastali e sopratutto sapere se vi è un solo creditore ? Temo che le notizie che mi darebbero l’usufruttuaria e la proprietaria non siano veritiere;so di certo che non pagano le spese condominiali da più di due anni; e se fosse presente qualche titolo (locazione) che vincola lo stesso appartamento ? forse vale la pena di servirsi di un professionista per un acquisto saldo-stacccio?Consideri che sarebbe una buona opportunità per acquistare una casa da intestare/ donare a mia figlia ancora ragazza.
La saluto cordialmente, Marisa
Cara Marisa,
Le visure catastali non è un problema perché sono pubbliche e puoi andare al catasto con nome del proprietario ed indirizzo e richiederle. Per capire chi e quanti sono i creditori occorre leggere sempre nella visura quante ipoteche gravano sull’immobile.
Se credi che sia un buon affare acquistarlo procurati un avvocato specializzato in immobili e chiarisci subito il suo compenso altrimenti rischieresti di avere delle spese eccessive.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Ciao Pierluigi,
mi sto interessando per l’acquisto a saldo e stralcio di una casa.
So che l’esecutato ha un debito con la banca mutuante (Meliorbanca) ma la procedura di pignoramento è stata eseguita da Italfondiario.
Con chi devo trattare io?
Come è possibile conoscere il debito ancora attivo presso la banca?
Come funziona praticamente una trattativa? Tramite offerte scritte? Dici che occorre in questa fase farsi seguire da un legale? Quanto potrebbe essere la parcella?
Grazie per una tua risposta
Ciao Riccardo,
Verifica bene attraverso la visura catastale chi aveva le ipoteche sulla casa e tratterai con quella banca! Dopo di che, con l’accordo del debitore contatta la banca e presentati per la negoziazione anticipando la tua intenzione. Appena noti qualcosa poco chiaro o meccanismi di ostruzionismo, appoggiati ad un legale. La parcella degli Avvocati purtroppo è sempre variabile in base al professionista, al tempo, alle distanze, all’affare. Chiedi prima di firmare il mandato, se c’è trasparenza ok altrimenti stai attento che puoi ricevere delle sorprese!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
GENTILMENTE SIG.D’ALESSIO, SE E’ POSSIBILE RICEVERE UNA SUA E-MAIL PER CONTATTARLA IN MERITO ALL’AQUISTO A STRALCIO DI IMMOBILI. GRAZIE PER LA SUA CORTESE ATTENZIONE
Buongiorno Luciano,
Scrivi pure a info@crescita-personale.org!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Salve,
Mi sembra molto teorica e poco fattibile questa soluzione, ad esempio per i seguenti motivi:
1. L’esecutato non ha interesse a vendere a saldo a stralcio, perchè ciò lo costringerebbe a lasciare subito la casa, viceversa la procedura potrebbe durare anni e lui rimanere dentro casa fino alla sua conclusione,
2. Molto spesso i creditori sono più d’uno, oltre il creditore procedente ci sono i creditori intervenuti, che dovrebbero anch’essi venire pagati
3. di solito il debito complessivo è maggiore al valore dell’immobile ed è difficile che i creditori siano disposti a interrompere la procedura per incassare meno di quello che potrebbero ricavare dalla vendita all’asta
4. La sospensione della procedura è una ipotesi complessa e non frequente e deve esser decisa dal giudice, che di solito è contrario
5. Ammesso (e non concesso) che si riesca ad acquistare ad un prezzo minore del prezzo base ci sarebbe semrpe il rischio di azioni revocatorie, visto che il valore dell’immobile è più alto.
Invece c’è un modo più semplice: aspettare che il prezzo scenda e presentarsi all’asta per acquistare l’immobile, o semmai, in alternativa, acquistare il credito privilegiato dal creditore procedente, e poi chiedere l’assegnazione del bene, non le pare?
Ma alla fine l’obiettivo qual è? avere un vantaggio per se dall’acquisto della casa oppure trovare un modo per aiutare l’esecutato e nello stesso tempo guadagnarci sopra? NOn è meglio questa secodna ipotesi? Mi contatti e le spiegherò come.
un saluto cordiale
Ciao Angelo,
Il saldo a stralcio per alcuni è molto pratico. Come tutte le cose, è tutta una questione di scelte:
1) L’esecutato se non vuole aggravare la sua situazione personale può scegliere di liberarsi della casa prima che arrivi all’asta, non ci sarebbe nulla di sbagliato;
2) Non è detto che ci siano tanti creditori che abbiano proceduto sull’ipoteca dell’immobile, del resto è abilità del compratore scegliere una condizione fattibile e non difficile e complessa;
3) Secondo me sempre più spesso i creditori vogliono monetizzare al più presto, anche a costo di vedersi ridurre i loro soldi, vige la regola: pochi, maledetti ma subito;
4) Non so se di solito il giudice è contrario a sospendere la procedura ma spesso si vedono procedure ritirate o concluse in anticipo, il giudice sarà ben contento di accellerare o concludere in anticipo la procedura;
5) Perché dovrebbero esserci azioni revocatorie se sono tutti d’accordo?
La strategia di attendere che il prezzo scenda da solo funziona ma può essere un rischio per chi vuole trattare quasi in esclusiva per aggiudicarsi l’immobile! Acquistare il credito privilegiato mi sembra un po’ una situazione estrema, perché a quel punto non procedere con il saldo a stralcio e cercare l’accordo con l’esecutato?
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Caro Pierluigi,
non so che tipo di esperienza diretta hai tu, in particolare quanti lotti hai acquistato, direttamente o per tuoi clienti, con il saldo a stralcio? Io mi occupo da anni di vendite giudiziarie e procedure esecutive immobiliari, sia come delegato e sia come gestore di alcune società che si occupano appunto di questo. Le soluzioni per fare buoi affari ci sono e sono diverse, ma credimi il saldo è stralcio non è tra le migliori, e soprattutto è fattibile solo in teoria, come sai tra il dire e il fare c’è di mezzo il mare. Mi piacerebbe approfondire con te e magari collaborare ma temo che un forum non sia il posto migliore per questo, se vuoi sentiamoci per mail.
Rispondo nel merito:
1) La procedura esecutiva è già incardinata, quindi al 99% il principale o unico obiettivo dell’esecutato è restare dentro casa più a lungo possibile,
2) Per chiudere la procedura vanno soddisfatti tutti i creditori, non solo quelli che hanno la garanzia ipotecaria,
3) Vogliono monetizzare certo, ma non vedersi privare dei beni a garanzia del loro credito. Le possibilità di negoziazione dipendono dall’ammontare del debito che è del tutto indipendente dal valore della casa e dal suo prezzo base in asta,
4)L’obiettivo del giudice non è concludere in fretta, ma applicare la legge
5)Sarebbero legittimati a fare azioni revocatorie tutti gli eventuali creditori, anche non insinuati nella procedura e quindi a te sconosciuti al momento della trattativa. Il rischio c’è sempre, l’unico modo per evitarlo è appunto acquistare all’asta, perchè in tal caso è la legge specifica a tutelare l’aggiudicatario.
cordialmente
Rispondo a Marisa e Riccardo (post del 1 febbraio):
Per ricevere tutte le informazioni possibili sulla procedura che interessa la cosa più semplice è rivolgersi al professionista delegato dal giudice, oppure (qualora sia stato nominato) al custode: i riferimenti del delegato (notaio, avvocato o commercailista) e del custode li trovi direttamente nell’avviso di vendita (cioè il bando d’asta). In alternativa basta recarsi alla cancelleria delle esecuzioni immobiliari del tribunale. In merito all’interlocutore con cui trattare o sull’ammontare del debito residuo: bisogna contattare e trattare con tutti i creditori, consiglio di cominciare con il creditore procedente (cioè colui che ha promosso inizialmente la procedura esecutiva) il cui nominativo è indicato obbligatoriamente nell’avviso di vendita.
cordialmente
Caro Angelo dopo aver individuato un appartamento sul sito asteannunci.it , e aver letto gli allegati, mi sono rivolta ad una società che opera nel settore delle aste. Mi è stato sconsigliato di mettermi in contatto con il curatore e di visitare l’immobile, altrimenti avrei “allertato” chi occupa il bene. Questo atteggiamento a mio avviso non trasparente mi ha fatto fare un passo indietro, per cui non ho tentato il saldo e straccio né partecipato all’asta che si è svolta solo l’altro ieri. Ora, dopo aver letto i vari suggerimenti di questo forum, credo che prendere contatto con il curatore sia fondamentale per intraprendere i passi successivi e che debbo affidarmi ad un vero professionista del settore. Nel ringraziarla per i suggerimenti le auguro una buona serata, Marisa
Cara Marisa,
acquistare un immobile all’asta è molto più semplice di quello che le può sembrare. Quello che le ha consiglieto la “società che opera nel settore delle aste” è del tutto assurdo e incomprensibile. Al contrario, gli avvisi di vendita, cioè i bandi, servono appunto ad informare della possibilità di partecipare all’asta, e la partecipazione è aperta a tutti gli interessati. E’ possibile che l’asta dell’ìaltro ieri sia andata deserta e che pertanto lei sia ancora in tempo ad aggiudicarsi l’immobile quando lo stesso appartamento andrà nuovamente all’asta (dopo circa sei mesi). Le consiglio vivamente di stampare l’avviso di vendita che ha trovato su asteannunci.it, e di contattare il delegato che si occupa della vendita, i cui riferimenti sono indicati nell’avviso stesso: gli chieda se l’immobile è stato già aggiudicato o se l’asta pè andata deserta e in questo caso chieda direttamente a lui meglio come poter partecipare, non occorre rivolgersi a nessun intermediario, è sufficiente seguire le indicazioni che le darà il delegato e che sono riportate sul bando. In ultimo le segnalo che se si tratta di un’asta con incanto forse è ancora possibile fare un’offerta e aggiudicarsi l’immobile, anche se è stato aggiudicato: infatti in questo caso entro 10 giorni dall’aggiudicazione si può fare un ulteriore rialzo (del 20%) e riaprire l’asta. Quindi mi raccomando: legga il bando e contatti il delegato!!
in bocca al lupo
buongiorno in cosa consiste il saldo e stralcio?
Ciao Lorenzo,
Il saldo e stralcio è un atto in cui il compratore acquista l’immobile dall’esecutato a fronte dello stralcio del debito. Dai un’occhiata all’articolo sul saldo a stralcio per comprendere meglio l’operazione!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
grazie mille dr D’alessio in buona sostanza una
persona acquista un immobile di una persona che ha un debito di 20000 con equitalia per esempio
per un valore immobiliare pre asta di 240000 euro
Io do i 20000 euro al proprietario del immobile
e mi metto d’accordo per vendere la casa a 180000 mila rivendendola otterà un guadagnagno di 80000 euro lordi e darò 100 mila al proprietario e cosi?
Caro Lorenzo,
Non proprio, il saldo a stralcio funziona così: il Signor Rossi ha un debito che non sta più pagando per x soldi alla banca, la banca apre la procedura di pignoramento dell’immobile perché a garanzia del mutuo aveva un’ipoteca, subentra il signor Bianchi che è interessato ad acquistare la casa prima cha vada all’asta immobiliare. Il signor Bianchi propone, con l’accordo del signor Rossi di chiudere il debito del proprietario nei confronti della banca, a fronte di un prezzo pagato inferiore, ed evitare che il signor Rossi abbia altre problematiche anche di natura legale. Così tutti felici e contenti!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
in buona sostanza il signor bianchi paga il debito del signor rossi con la banca integrato al
operazione di aquisto del immobile.
Esatto Lorenzo!
Pierluigi D’Alessio
salve dr. d’alessio volevo chiederle se opera con la tecnica immobiliare del aquisto del preliminare
Ciao Lorenzo,
Fino ad ora non ho mai utilizzato i preliminari per fare business, ho idea che tranne investimenti immobiliari di particole richiamo, come ad esempio in centri storici di città importanti, attualmente sia un profitto troppo rischioso.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Per Lorenzo:
Nelle procedure esecutive già incardinate (cioè immobili già pignorati dal tribunale e quindi procedure esecutive già cominciate) stipulare un contratto preliminare non è giuridicamente possibile, perchè l’esecutato non può disporre dell’immobile.
E anche al di fuori delle esecuzioni immobiliari mi sembra una ipotesi “campata in aria”: nessuno stipulerebbe un preliminare senza assicurarsi una caparra e stabilire un limite temporale per la compravendita, e basarsi sulla “speranza” di rivendere a terzi il contratto ad un prezzo maggiore e quindi lucrarci sopra è da incoscienti.
questo e chiaro infatti non parlavo di questo tema ché e giuridicamente ed econimcante sia pre asta che in asta ma chiedevo se qualcuno di voi utilizzasse la cessione del preliminare come sistema.
saluti lorenzo
Mi scusi allora l’equivoco. Non credo comunque che nessuno abbia mai fatto affari cedendo compromessi stipulati per l’acquisto di un immobile.
cordiali saluti
Angelo
e possibile fare affari con la cessione compromessi adesso trattando sul prezzo per via della crisi, ad esempio io stipulo un preliminare di aquisto per una casa ad esempio a lecco o in provincia di milano del valore di 120000 euro io mi metto d’accordo per 80000 euro con un antipo del 10% (12000euro) e saldo a 6 mesi dopo aver fatto questo cerco un compratore
per 115 0mila euro e gli cedo il mio preliminare che dovra saldare al rogito.
in questa operazione io guadagnero 30000 mila euro puliti.
Ciao Lorenzo,
Ma non credi che in questo momento non sia troppo rischioso investire nella compra vendita di preliminari? E se non trovi un acquirente che fai con il preliminare in mano?
Pierluigi D’Alessio
Per Lorenzo:
ha già detto tutto Pierluigi…. poichè tra il dire e il fare ci passa il mare, questa possibilità è plausibile solo sulla carta.
Se era facile trovare un compratore a 115 mila il proprietario avrebbe venduto direttamente a lui, no? Immagina invece questo scenario: tu stipuli il compromesso (versanndo la caparra), alla fine dei sei mesi non solo non hai trovato alcun acquirente ma magari (visto i tempi che corrono) il valore dell’appartamento si è ulteriormente ribassato. Dovrai in ogni caso versare il saldo concordato e comprare tu l’immobile, altrimenti perdi la caparra versata: è stato un buon affare?
In ogni caso ripeto: questa “tecnica” non esiste in realtà. Anche chi la descrive come una buona tecnica è molto probabile che non l’abbia MAI sperimentata. Fare affari con gli immobili è senz’altro possibile ma NON in questo modo, a mio modesto avviso.
cordiali saluti
Buongiorno,mi presento,mi chiamo Alessandro, sono un procacciatore di affari immobiliari.
Ho trovato l’esecutato con un debito di 150.000 euro d’accordo alla vendita dell’immobile, ho trovato chi acquisterebbe l ‘ immobile per 70.000 euro, ora non mi resta che trattare direttamente con il creditore ,quindi la banca, come mi devo comportare ?
Ciao Alex,
Prova a contattare la banca per capire se e a che prezzo potrebbero stralciare il debito. Certo offrire 70.000 euro per un debito che è più del doppio la banca deve avere una gran fretta di soldi! Prova però, non ti costa nulla!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
ecco,grazie Pierluigi, vorrei un attimo capire,in base la tua esperienza,che tipo di offerta sarebbe consigliata e con quali documenti mi devo presentare in banca, sicuramente avrò necessità di una delega da parte dell’esecutato, dato che io non sono ne il venditore ne l’acquirente ma sono il mediatore.
Ciao Alex,
Se sei un intermediario certamente dovrai avere un mandato da parte delle parti interessate. Per il discorso di quanto sarebbe l’offerta ti direi di provare ad andare avanti con l’offerta dell’probabile acquirente e vedere come reagisce la banca creditrice.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Per Alex:
Giusto per capire (poichè parli di “esecutato” e non di “debitore-proprietario”): esiste già una procedura esecutiva in corso? L’immobile è stato già pignorato?
Se è così ti invito a contattare il delegato (il nome lo trovi nell’avviso di vendita), o in alternativa direttamente al tribunale (cancelleria esecuzioni immobiliari), tieni conto che in questo caso, a fronte di una proposta di acquisto ritenuta congrua, il giudice per le esecuzioni chiama in udienza tutti (esecutato, promittente acquirente, creditore procedente ed eventuali creditori intervenuti) e in quella sede si valuta la tua proposta, sentiti tutti i creditori. In pratica nel caso di esecuzioni già in corso l’ipotesi di acquisto mediante stralco del debito è disciplinato direttamente dal giudice per le esecuzioni.
Nel caso invece che NON fosse iniziata alcuna procedura esecutiva, ma ci fossero solo delle difficoltà da parte del debitore a pagare le rate del mutuo, allora la cosa migliore è proporre un incotro in tre: debitore-proprietario, tu e la banca creditrice (incontro che deve chiedere il debitore alla banca), per valutare la possibilità di un accordo mediante stralcio del debito residuo. In questo caso dipende motlo dal valore effettivo dell’immobile ipotecato dalal banca.
In bocca al lupo
Angelo
Ora è tutto più chiaro, grazie mille Angelo e grazie davvero Pierluigi.
Ciao Alex,
spiegaci meglio a che punto è la situazione, c’è una procedura esecutiva in corso oppure no?
Buon pomeriggio, riprendo il discorso iniziato il primo febbraio. L’asta dell’appartamento gravato da usufrutto che mi interessa è andata deserta. Ho saputo che il giudice non è disponibile al saldo e stralcio. Considerando che è in corso una procedura esecutiva esiste qualche altra possibilità di acquisire l’immobile prima della prossima asta? Se si quale ? Abito in Puglia e segnalo che qui i prezzi delle abitazioni stanno calando rendendo sempre meno appetibili le aste. Grazie, Marisa
Cara Marisa,
se si tratta, come sembra, di una nuda proprietà è molto probabile che andrà ancora deserta e che potrai aspettare ad aggiudicartela quando sarà arrivata ad un prezzo ancora più interessante. Infatti di solito immobili gravati da usufrutto non sono affatto appetibili per la maggior parte di coloro che cercano una casa all’asta. Se quindi non hai fretta di utilizzare la casa (se non ricordo male è un investimento per il futuro di tua figlia) potrebbe essere per te un ottimo affare, se aspetti ancora un po’.
Il mio consiglio? Segui l’asta di quell’immobile, fatti dire direttamente dal delegato quando ci sarà il nuovo esperimento di vendita e con che ribasso del prezzo base. Se hai piacere che ti dia un mio parere sulla procedura specifica mandami il link alla procedura (se è ancora disponibile online) e ti darò un consiglio più preciso.
Altrimenti, una eventuale alternativa all’asta – ma la fattibilità dipende da diversi fattori (importo del debito, e numero di creditori soprattutto) – è quella di tentare l’acquisto (scontato) del credito ipotecario dal creditore procedente, e successivamente richiedere l’assegnazione del bene ai sensi dell’art.505 cpc.
La cosa più semplice è però senz’altro attendere che il prezzo sia interessante e partecipare all’asta, soprattutto se si tratta di una nuda proprietà perchè è molto probabile che sarai l’unica offerente.
cordiali saluti
Per Angelo
E’ già in atto una procedura esecutiva,il debitore è da anni che non paga il mutuo.
Per Alex:
allora ti consiglio di contattare il delegato e/o rivolgerti alla cancelleria per le esecuzioni immobiliari del tribunale competente, e di chiedere la possibilità di presentare un’istanza – diretta al giudice – con l’offerta di acquisto a saldo e stralcio, … ma la vedo dura.
In bocca al lupo, dopo facci sapere
Ciao,
non mi è chiaro perché un giudice potrebbe non essere disponibile ad un’operazione di saldo e stralcio laddove il creditore e l’acquirente hanno concordato una cifra per la vendita. Ovviamente nell’ipotesi che non vi siano altri creditori da soddisfare.
Rispondo a Riccardo:
Innanzitutto occorre chiarire che “saldo e stralcio” è il termine che definisce un accordo transattivo con cui le parti si accordano di saldare un certo debito mediante il pagamento di una somma liquida minore del valore nominale dello stesso. NON si riferisce specificatamente alle procedure esecutive immobiliari, bensì in generale ai crediti che una parte vanta rispetto ad un’altra.
Se interviene un pignoramento di un immobile e quindi inizia una procedura di vendita esecutiva il giudice delle esecuzioni deve attenersi alla legge , in particolare applicare il codice di procedura civile (articoli 483 e seguenti), per tutelare i creditori. Le regole rigorose di legge servono per massimizzare la soddisfazione del creditori e stabilire un preciso ordine di soddisfazione tra i vari creditori e anche ad esempio un criterio legale di ripartizione dei costi della procedura esecutiva.
Quindi, non basta che il creditore e l’acquirente abbiano raggiunto un accordo.
Ti spiego meglio con un esempio:
Valore immobile pignorato: euro 200.000, prezzo base dell’ultima asta andata deserta: 100.000, prezzo base previsto nella prossima asta: euro 80.000.
Tu fai un’offerta “saldo e stralcio” per acquistare l’immobile fuori dall’asta. Di quanto deve essere ?
Ipotesi A: tu offri euro 60.000:
– Il giudice non può accogliere l’offerta perché è inferiore alla prossima base d’asta, e l’asta è fatta con l’obiettivo di vendere ad un prezzo “ALMENO PARI” al prezzo base (che è MAGGIORE della tua offerta);
Ipotesi B: tu offri euro 80.000:
-il giudice non può accogliere l’offerta perché deve tutelare eventuali altri potenziali offerenti che intendono partecipare all’asta offrendo anche loro ALMENO il prezzo base d’asta pari alla tua offerta;
Ipotesi C: tu offri 100.000 (o un importo maggiore)
-il giudice potrebbe teoricamente accettare, ma di fatto risponderà alla tua istanza suggerendoti di partecipare alla prossima asta (che parte da 80.000, quindi da un prezzo inferiore) facendo semmai un’offerta maggiore, questo sia per tutelare altri eventuali potenziali offerenti e sia perché il rimborso di tutte le spese della procedura sono ben disciplinate in modo rigoroso solo nell’ambito della procedura esecutiva (altrimenti non ci sarebbe una certezza sulla parte che dovrebbe farsene carico). Del resto le spese della procedura sono già state fatte o disposte pertanto non ci sarebbe alcuna riduzione di spese della procedura nel caso di una trattativa privata (al massimo la procedura può risparmiare il costo della prossima pubblicazione che si aggira su qualche centinaia di euro).
Del resto se tu offri un importo maggiore sicuramente NON TI CONVIENE acquistare a trattativa privata mediante saldo a stralcio, in quanto ad esempio (ripeto) 1) NON SARESTI MAI TUTELATO DA EVENTUALI AZIONI REVOCATORIE DI EVENTUALI ALTRI CREDITORI ANCORCHE’ SCONOSCIUTI NEL MOMENTO DELL’ACQUISTO, 2) IL TUO TITOLO DI PROPRIETA’ NON SAREBBE IMMEDIATAMENTE ESECUTIVO (COME VICEVERSA LO è IL DECRETO DI TRASFERIMENTO A SEGUITO DI AGGIUDICAZIUONE ALL’ASTA) E RISCHIERESTI DI DOVER RICOMINCIARE UNA CAUSA LUNGA DIECI ANNI PER CACCIARE VIA L’EVENTUALE ESECUTATO CHE (ESEMPIO) DOPO AVER FATTO FINTA CHE è D’ACCORDO NON LASCI L’APPARTAMENTO: INSOMMA ALLA FINE DEI CONTI ANCHE IN QUESTA ULTIMA IPOTESI NON SAREBBE CONSIGLIABILE IL SALDO A STRALCIO E NON NE AVRESTI ALCUN VANTAGGIO RISPETTO ALL’ACQUISTO ALL’ASTA.
Spero di essere stato utile e chiaro
Cordialmente
Grazie Angelo per la tua risposta.
Sostanzialmente però tu scrivi che un’operazione di saldo e stralcio non è mai conveniente o possibile. Ma ciò sembra essere in contraddizione con il contenuto della pagina e di quanto scritto da Pierluigi.
Soprattutto mi rimane un po’ dubbioso il fatto che dopo aver acquistato la casa (con operazione congiunta dal notaio con l’esecutato e la parte creditrice) la stessa rimanga comunque aggredibile da altri eventuali creditori che non hanno fino a quel momento fatto valere con una causa i loro diritti risarcitori sull’immobile. Se non vi sono altre ipoteche iscritte ed altre cause in corso ciò non è sufficiente a garantire l’acquirente da altre operazioni?
Indubbiamente anche l’abbandono della casa da parte dell’esecutato credo che debba avvenire prima dell’operazione di rogito a saldo e stralcio, contestualmente con il cambio delle serrature, e con le chiavi date in custodia al notaio che poi provvederà a darle all’acquirente a contratto formalizzato.
Potete chiarire questi dubbi?
Grazie
Ciao Riccardo,
Se sull’immobile vi sono soltanto delle ipoteche specifiche ad una certa data, non vedo altre possibilità che aumentino i creditori almeno in quel momento.
Per il discorso del rilascio dell’immobile si può trovare un metodo per tutelarsi su questo aspetto, come descrivi tu ad esempio.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Caro Riccardo,
ti rispondo volentieri, ma per essere più chiari ti chiedo di farmi un caso concreto:
In particolare ti chiedo:
1) la tua ipotesi prospettata riguarda un immobile già oggetto di una procedura esecutiva?
2) qual è il valore dell’immobile nella perizia?
3) qual è il prezzo base dell’immobile nella prossima asta?
4) qual è l’ammontare del debito attuale con il creditore ipotecario procedente (nell’ipotesi che sia anche l’unico creditore)?
5) qual è la somma che tu offri a saldo e stralcio?
6) è stato già raggiunto un accordo con l’esecutato che è disponibile a liberare l’immobile?
Ti rispondo volentieri sulla base di questi dati
cordialmente
Ciao Angelo e grazie a te, e a Pierluigi, per la cortesia.
Ti presento volentieri gli elementi del caso:
1) sì, l’immobile ha un’ipoteca volontaria, a seguito del mutuo contratto per l’acquisto, del 2005.
Esiste un atto esecutivo di pignoramento da parte della banca, trascritto nel dicembre 2011.
La banca creditrice ha poi cartolarizzato il credito e l’ha ceduto ad altra società (Italfondiario) che ha promosso la procedura esecutiva. Credo che in queste settimane vi debba essere l’ordinanza di vendita, ma al momento sul sito del tribunale non vedo traccia.
2) La perizia stima un valore di 110k€. Il prezzo di mercato reale è però inferiore (90-95k€) con l’attuale situazione immobiliare.
3) Deve essere ancora definita la prima asta, non prima di settembre e il prezzo sarà 110k€
4) su questo non saprei dire; al momento della perizia il creditore era unico, e risultava un’unica ipoteca. Nel 2005 il mutuo era stato concesso per 160k€, poi nel 2011 il pignoramento e nel 2012 la cartolarizzazione con cessione di cui ti dicevo.
5) sto cercando di definirla, ovviamente una cifra inferiore alla cifra di mercato dell’immobile come è d’uso in questi casi. In base alla tua esperienza quale potrebbe essere?
6) Ho incontrato l’esecutato diverse volte proprio per sincerarmi soprattutto che avesse un “tetto” affinché lo sgombero comunque non creasse un problema umano (in tal caso avrei rinunciato, per questioni di etica). Al momento ha già lasciato l’immobile ed è apertamente disponibile a qualsiasi operazione senza reticenze.
Ecco un po’ la storia.
Se puoi darmi consigli, saranno sicuramente un prezioso aiuto.
Un sentito ringraziamento. 🙂
Buonasera Sig. Pierluigi,
mi ritrovo in questo forum perchè non sto passando un periodo molto facile della mia vita tra l’altro non per colpe mie….Le spiego la situazione qual’è…
Nel 2007 mio fratello e la sua compagna hanno acquistato una casa con mutuo ipotecario del valore di € 200.000 valore immobile valutato 309.000 a causa della crisi e della perdita del lavoro della sua compagna non sono più riusciti a far fronte al loro debito e tra poco la casa andrà all’asta a € 120.000 con valore molto inferiore del valore dell’ipoteca…il debito ammonta a € 230.000 con i vari interessi mentre la quota capitale restante è di € 190.000 ma il problema grosso che non mi fa più dormire alla notte è un’altro io e mio fratello siamo proprietari al 50% di un immobile indiviso anche se fisicamente sarebbe divisibile a questo punto non so come il creditore (in questo caso italfondiario) si comporterà ricadrà anche sulla quota di mio fratello di questo ulteriore immobile o addorittura potrebbe pignorare l’intero immobile nonostante la mia opposizione!
Al momento non ci sono pregiudizievoli sull’immobile questa può essere una cosa positiva o la banca aspetterà di vendere l’altro immobile e poi agire su quello cointestato….spero di essere stata abbastanza chiara attendo una sua risposta per cercare di chiarirmi le idee dove è possibile…..grazie mille
Ciao Giulia,
Se la quota dell’immobile posseduto è al 50% ciascuno, la banca potrebbe procedere soltanto per quella quota di tuo fratello.
Consultati con un legale per valutare l’ipotesi di poterti intestare la casa al 100% prima che la banca possa procedere.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Buonasera sig. Pierluigi, in questo periodo mi sto documentando il più possibile perchè ai miei genitori è stato proposto un immobile da un’agenzia alla quale loro si erano rivolti.
tale immobile il giorno 24 aprile 2013 sarà battuto all’asta ma la proposta per la vendita di tale immobile è già stata firmata sia dall’acquirente(miei genitori) che dai debitori. la nostra domanda è: l’agenzia può vendere un’immobile che è del tribunale? come ci si può tutelare?
premetto che che l’agente immobiliare ha detto che il contratto verrà fatto in tribunale con presenza del notaio di tribunale. Grazie!
Ciao Chiara,
L’agenzia immobiliare purtroppo Chiara non vende nulla, pochi lo comprendono ma in realtà le agenzia fanno soltanto gli intermediari. A loro in linea generale, non interessa più di tanto il destino della trattativa, perché nel momento in cui hanno le firme delle parti in questione: acquirente e venditore, hanno maturato la provvigione!
Se l’immobile è all’asta significa che il venditore non ha pagato qualche creditore e quest’ultimo ha proceduto col pignoramento della casa.
Pertanto, chi pagherebbe il creditore che ha pignorato l’immobile? Perché non andate subito dal giudice a comunicare la trattativa in modo da poter procedere al pagamento al creditore procedente al pignoramento? Come può dirvi l’agente immobiliare che il contratto verrà fatto in tribunale se nessuno ha comunicato al giudice del vostro preliminare? E poi se l’immobile viene bandito all’asta pubblica, chiunque può concorrere e pertanto aggiudicarselo?
A questo punto valuterei di parlare con un avvocato specializzato nel settore immobiliare. Immediatamente Chiara!
Facci sapere,
Pierluigi D’Alessio
buonasera sig. Pierluigi
grazie della sua tempestiva risposta! ieri sera mi sono dimenticata di chiedere : l’agenzia immobiliare deve avere l’autorizzazione del giudice del tribunale per vendere l’immobile?
comunque noi sappiamo che i creditori sono 2 banche e ci hanno detto anche a quanto ammonterebbe il debito! conosciamo l’immobile e i miei genitori hanno parlato anche con i debitori. la nostra paura è che ci siano altri creditori…..come dobbiamo fare? se mi reco in tribunale possono farmi vedere la visura ipocatastale? grazie mille!
Ciao Chiara,
Nessun intermediario può vendere un immobile all’asta giudiziaria. Rivolgiti al custode giudiziario che ha l’incarico dal giudice di far visionare l’immobile. Per avere la visura catastale puoi andare subito al catasta del comune dove si trova l’immobile: è pubblico!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Grazie Pierluigi per la tempestiva risposta….
abbiamo già consultato 3 avvocati diversi e ognuno dice una cosa diversa dall’altra….all’inizio abbiamo pensato di fare una compravendita ma il vlalore dell’immobile è veramente alto ed io non ho tutti i soldi disponibili per acquistare la quota di mio fratello e quindi doveri accedere a un mutuo….ma con il rischio che la vendita venga annullata per sottrazione di beni ai creditori e in questo caso si peggiorerebbe la situazione già molto complicata e quindi per questo abbiamo abbandonato quell’idea!la mia domanda è un’altra nel peggiore delle ipotesi che la banca ricade sul 50% di questa casa e visto che per la banca un’immobile al 50% non è molto appetibile può dopo magari più aste deserte vendere il 100% dell’immobile nonostante la mia opposizione?
Grazie ancora
Cara Giulia,
Nessuno può vendere con la forza una proprietà che non è pignorabile e quindi neanche la tua quota!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Cari Pierluigi ed Angelo, in attesa che l’appartamento a cui sono interessata vada nuovamente all’asta, vi ringrazio per tutte le informazioni e le spiegazioni disinteressate e vi auguro una felice Pasqua, Marisa
Ciao Perluigi. In qualche altro sito che, come il tuo, si occupa di formazione,PNL ecc… , ho letto che è possibile comprare a stralcio senza soldi!! Secondo me è impossibile!! per piacere potresti illuminarmi a riguardo? Grazie in anticipo e complimenti.
Ciao Alessandro,
Come puoi fare un saldo a stralcio senza soldi che la caratteristica fondamentale dell’operazione si basa proprio sul concetto di liquidità immediata? Se il creditore procedente il pignoramento è la banca vorrà subito i soldi altrimenti aspetterà l’asta.
Non vedo possibilità Alessandro!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
buona sera D.r D’alessio.La ringrazio per la tempestività che ha avuto nel dare una risposta al mio problema.
io non ho ancora fatto una proposta di saldo e stralcio a(italfondiario)in quanto mi sto muovendo per trovare un potenziale acquirente.
purtroppo devo aspettare di trovarlo,pertanto non potrei fare alcun tipo di proposta.
La terrò comunque al corrente sull’esito di eventuali pratiche direttamente sul blog,per poter chiarire le idee a chi si trova nelle mie stesse condizioni.
spero di trovarlo al più presto
Ciao Beniamino,
Comprendo la tua posizione ma comunque cercherei di muovermi su 2 fronti: vendita e saldo a stralcio per farmi dare dalla banca una ipotetica risposta! Dialogare non è mai negativo.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno,
avrei bisogno di un consiglio, ma preferirei non farlo sul blog. Avete una mail a cui posso scrivere?
Grazie anticipate
Cara Maria Rosaria,
Ti chiederei di utilizzare il blog per poter condividere le soluzioni con tutti i membri, questo è lo spirito del sito! Magari formula il quesito in modo generico e anonimo!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
avrei necessità di avere un tuo consiglio, a o vorrei fare privatamente, hai una mail diretta?
grazie
Ciao Rosita,
Lo spirito del blog è quello di condividere, pertanto ti chiederei di inserire la tua richiesta on line, magari in forma generica.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Buonasera Pierluigi,
la contatto per un consiglio.
Ho avuto un contatto per un progetto in franchising di compravendita di immobili pignorati ed ho tantissimi dubbi in merito.
Mi potrebbe dare delle delucidazioni? Nel caso la ricontatterò per le info.
Grazie anticipate
Ciao Maria Rosaria,
Spiegaci meglio. Investimento richiesto? Dubbi sorti? Città di riferimento?
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Per Maria Rosaria:
Coincidenze, direi che la questione si fa interessante…
A suo tempo mi sono laureato proprio sul franchising e gli strumenti giuridici di tutela per il franchisee, e mi occupo da anni di vendite giudiziare.
Se fa piacere e illustri nel dettaglio quali sono i problemi e i dubbi sono lieto di intervenire per darti un mio parere personale.
a presto
Buongiorno e complimenti per il blog.
Mio malgrado mi sono rispecchiato in molto delle esperienze qui presenti, in particolare mi hanno pignorato il monolocale e ora, dopo aver trovato un’acquirente, il mio avvocato sta cercando un saldo e stralcio con la banca.
Dalle sue esperienze, visto che il monolocale è una tipologia molto paricolare di immobile, avendo un debito di circa 100.000 potrebbero accettare un saldo e stralcio della metà??
Con tutte le aste deserte di questi periodi….
Caro Michele,
Se la banca dovesse accettare la metà significherebbe che penserebbero di saltare 3 esperimenti di aste e forse è troppo. In prima battuta la banca punterà ad uno sconto del 25% massimo, che sarebbe l’importo del secondo esperimento di asta. Ma tentare non nuoce, visto che hai il tuo legale, fallo lavorare per te, magari la banca ha interesse a chiudere la trattativa velocemente.
In bocca al lupo,
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno pierluigi, beh penso più che altro al fatto che la banca i soldi li avrebbe “oggi” sicuramente e non “forse” fra due anni…
Anche perchè è impensabile che un monolocale di valore commerciale 75.000 all’asta venga proposto a 60.000, altrimenti gli acquirenti lo prenderebbero al libero mercato no?
Ciao Michele,
Il tuo ragionamento è coerente, sollecita il tuo avvocato a fare la trattativa e facci sapere.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Ciao,
In effetti stò valutando di intraprendere un’attività di compravendita di immobili pignorati in pre-asta e considerando l’investimento che dovrei fare mi assalgono tanti dubbi. Passo subito ai principali quesiti:
– Normalmente il pignorato che sà di perdere la casa cerca di restarci il più possibile, quindi perchè dovrebbe lasciare la casa prima del tempo?
Solo per risparmiare le spese dell’asta? Se si fà due conti forse gli conviene restare nella sua casa, almeno non ha da pagare fitti.
– Considerando che le case oggetto di aste nell’immediato futuro, sono state periziate anni fà a cui è stato attribuito un valore decisamente
superiore a quello dell’attuale mercato immobiliare. Quindi anche se il Franchisor mi dice che questi immobili sono appetibili in quanto scontate di
un 10-15% ma in considerazione di quanto sopra, vendere queste case non mi sembra facile! Nel senso che non mi vedo concorrenziale rispetto
alle classiche agenzie immobiliari.
– Una volta acquistate queste case, il nuovo proprietario ha la sicurezza che non saranno oggetto di ulteriori azioni legali da parte del Tribunale? Nel
senso che se il vecchio proprietario(pignorato) ha ancora degli strascichi giudiziari che al momento del pignoramento non si sono ancora
concretizzati, l’immobile può essere ancora oggetto di azioni legali? Ricordo di aver letto che in questi casi un creditore si può avvalere della
rivalsa sul nuovo proprietario. E’ così?
– Secondo la tua esperienza il creditore(Banca o Factor) quanto è disposto a perdere in termini percentuali? Lo sò che la domanda è difficile ma se
sai, rispondimi a grandi linee.
– Secondo te è un’attività che potrebbe rendere? Tieni presente che io dovrei lavorare su due fronti, vale a dire cercare il pignorato e piazzare
l’immobile. Ovvio che tutti gli aspetti legali vengono trattati dal Franchisor.
Spero di essere stata chiara nell’esposizione del problema ed aspetto una tua risposta a breve.
P.S. Per me è un settore completamente nuovo.
M. Rosaria
Cara Maria Rosaria,
Sono d’accordo con l’esposizione di Angelo tranne che per l’aspetto della convenienza nell’acquisto delle aste immobiliari. Secondo me nel mercato delle aste immboiliari devi applicare la regola dell’acquisto di almeno il 30% in meno rispetto all’acquisto a mercato libero e a secondo della piazza dove operi, si possono trovare buoni affari. Fondamentale capire quanto investimento è richiesto per entrare nel business. Domanda da 1 euro. Perché affiliarti quando potresti aprirti tu una società immobiliare e operare direttamente senza ulteriori costi?
Facci sapere,
Pierluigi D’Alessio
Egregio Sig.Pierluigi, le indico cosa vorrei sapere :
sono in separazione dei beni con mio marito ed io sono proprietaria al 50% della casa ed ho l’usufrutto a titolo oneroso sull’altro 50% di mio marito che quindi ha solo la nuda proprietà-
La sua parte è soggetta a pignoramento per causa civile in corso e se perde la causa senz’altro va all’asta.Il sequestro conservativo è solo sui beni immobili di mio marito(così dice la sentenza del Tribunale) – La casa è indivisibile.
Posso io vendere la mia proprietà e l’usufrutto a terzi che poi in caso in futuro parteciperanno all’asta per l’acquisto dell’altra metà?
Grazie ogni notizia urgente è gradita, Rosita
Ciao Rosita Clapier,
Concordo con Angelo, è stato molto esaustivo!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Per Rosita Claiper
(mi scuso con Pierluigi a cui era destinata la domanda per l’intrusione):
Può senz’altro vendere sia il 50% della piena proprietà e sia l’usufrutto a terzi, infatti entrambi sono diritti reali suscettibili di valutazione propria e quindi possibili oggetto di atti dispositivi. Naturalemnte poi l’acquirente può aggiudicarsi la parte di suo marito (nuda proprietà del 50%) all’asta. In bocca al lupo
Per Maria Rosaria:
I tuoi dubbi sono sicuramente fondati:
1) il primo obiettivo di ogni esecutato è tenersi la propria casa, se è rassegnato a perderla cercherà di restarci il più a lungo possibile,
2) Il valore della perizia è spesso molto lontano dal reale e attuale valore di mercato, e il settore immobiliare è da tempo in ribasso. Vendere immobili non è facile,
3) Comprare a trattativa privata è complesso e rischioso: c’è il rischio di azioni revocatorie di eventuali altri creditori del vecchio proprietario,
E’ in generale impossibile dire quanto un creditore sia disposto a rinunciare: dipende dal valore delle garanzie, dalla concreta possibilità di riavere i suoi soldi per intero con la procedura esecutiva, dai tempi stimati, quindi dalla commerciabilità dell’immobile, dall’ammontare del debito. Le banche sono più favorevoli a trattare interi pacchetti di crediti ipotecari, ma per fare questo occorre una somma ingente di capitale,
5) Per capire se tale attività può rendere dovresti dare maggiori indicazioni: investimento richiesto, royalties e/c enrty fee richiesta, modalità concrete di sviluppo del business ipotizzato dal franchisor, che ti consiglio caldamente di verificare prima contattando gli attuali altri franchesee (che se non esistono o non sono contattabili è un segnale che dovrebbe indurti a lasciar perdere). Puoi riportare qui il nome e l’offerta completa del pacchetto franchising che ti è stato proposto?
Infine alcune considerazioni in generale:
1) Parli di “immobili pignorati”: attenta, se un immobile è già pignorato il proprietario non può più disporne! Quindi non può assolutamente venderlo a nessuno,
2) Ne consegue che i tuoi “clienti” dorvrebbero essere persone che si trovano in difficoltà ma per le quali la banca NON ha ancora iniziato la procedura esecutiva. Il punto allora è: come fai a individuarli? Cosa ti dice il franchisor a tal proposito?
3) Attenzione al reale valore dell’offerta del franchisor, perchè potrebbe essere del tutto inconstistente e se te ne accorgi dopo è troppo tardi. Ti invito caldamente a leggere con attenzione la Legge n. 129/2004 e il decreto n. 204/2005 emanate proprio a tutela degli affiliati.
Auguri
Non sono d’accordo su un punto. Se l’immobile é pignorato il proprietario può benissimo venderlo! Il pignoramento determina solo una inefficacia relativa della vedita a favore del pignorante (la vendita é efficace per tutti tranne che per il pignorante che potrà avviare un’azione di rivendica contro il nuovo acquirente e strappargli il bene). Quindi comprare con preliminare e’ possibile. Basta cautelarsi: assicurarsi che i creditori rinuncino alla procedura (a seguito di pagamento da parte dell’acquirente del bene) e avvenga l’estinzione della procedura. Mi sembra che occorrerebbe documentarsi meglio prima di scrivere certe affermazioni. Da che manuale hai studiato procedura civile? Non vedo possibilità di azioni revocatorie da parte dei creditori. Sono laureato in giurisprudenza con 110, lode e menzione e – francamente – mi sono aggiudicato parecchi immobili alle aste… semplicemente partecipando.
Grazie Angelo e Pierluigi.
Per intraprendere questa attività dovrei pagare per le Entry Fee € 8.000,00 per operare in esclusiva regionale.
Dal secondo anno le royalties sono di € 500,00 mensili.
Il 40% delle provvigioni guadagnate vanno al franchisor e naturalmente tutte le spese di pubblicità(giornali, bunner, radio etc.) sono a mio carico.
L’attività riguarda sia la soluzione di mutui incagliati che compravendita di immobili pignorati.
Risposta per Angelo:
Anche se il proprietario non dispone dell’immobile pignorato ma trattando con i suoi creditori la compravendita può essere effettuata o no firmando la desistenza?
Risposta per Pierluigi:
Come farei ad esercitare un’attività del genere se non conosco il settore?
A questo punto ti chiederai perchè ho puntato a questo? Purtroppo sono in mobilità da un anno e non ho trovato uno straccio di lavoro pertanto credo che l’unica alternativa sia quella di intraprendere un’attività autonoma. Questa devo dire ha sollecitato molto la mia attenzione ed eccoci quà sperando di sciogliere tutti i dubbi che ho in merito.
Voi obiettivamente mi consigliereste di farlo?
Ah dimenticavo, c’è un solo affiliato che ovviamente avevo già pensato di contattarlo ma poi se dietro ci sono sempre loro?
Grazie infinitamente per la disponibilità.
A presto.
mr
Per Maria Rosaria:
Dai pochi elementi indicati faccio due conti: spese fisse annue di gestione dal secodno anno (ma lavorando da casa al pc, senza avere un apposito locale altrimenti i costi salgono e di molto) almeno euro 20-25.000 (pubblicità, royialties, spese tenuta ditta, contributi inps) costi variabili pari al 40% delle provvigioni, cioè ricavi al punto di pareggio (R=CF/0,6) pari a euro 40.000 che supponendo un atua provvigione del 5% significa dover vendere ogni anno almneo 800.000 euro di valore immobiliare e questo solo per riuscire a non rimetterci, cioè guadagnere zero euro. Ipotizzando un prezzo medio per immobile di circa 60-70.000 euro (all’asta) ciò vuol dire che dovresti vendere almeno 11-12 case all’anno, cio è una al mese per non rimetterci!
Il problema non è il fatto che non conosci il mercato (anzi il franchising è fatto proprio per gli affiliati inesperti, che si affidano al franchisor) ma è che non si capisce in cosa consiste l’offerta del franchisor e soprattutto il suo effettivo valore: cioè a fronte di entry fee e royalities cosa da lui concretamente a te? La mia paura è che sia troppo poco rispetto all’impegnbo anche finanziario che invece metteresti tu. Gli affari veri si fanno quando entrambi guadagnano, e qui mi pare che ci guadagni solo il franchisor. Ti suggerisco caldamente di contattare quell’unico franchisee, e di verificare (ma bene bene) quanto (e se) ci sta guadagnando, e da quanto tempo è nel mercato.
Comprendo la tua difficoltà di non trovare unlavoro ma proprio per questo passare dalla padella nella brace non credo sia una buona idea perchè ti ritroveresti oltre che senza lavoro anche senza i soldi che ci hai rimesso. Non voglio con questo avvilirti o farti desistere ma ti raccomando soltanto la massima cautela, nel tuo interesse. Anzi ti prego se puoi di dire il nome del franchisor, Se lo riporti qui farò io una verifica accurata e ti riferisco. Auguri
Sempore per Maria Rosaria:
nel merito della tua risposta: se l’immobile è stato pignorato vuol dire che è già incardinata un aprocedura esecutiva, quindi NON puoi trattare direttamente e liberamente con i creditori dell’esecutato, ma devi fare semmai una richiesta al giudice per le esecuzioni che convocherà tutte le parti (esecutato, creditore procedente, altri creditori e te sempre se hai una delega dell’esecutato), il giudice valuterà l’offerta e se lo riterrà opportuno e favorevole per la procedura potrà autorizzar ela sospensione della stessa. ma è un caso limite anche perchè il giudice deve tutelare gli eventuali altri potenziali offerenti nell’esperiemento di vendita, e la tua offerta dovrebbe esser in ogni caso maggiore del prezzo base d’asta maggiorata delel spese per poter il giudice semmai accettarla.
Inoltre, visto che hai detto che dovresti lavorare anche sugli immobili incagliati ma non ancora pignorati l’unico modo per conoscere i proprietari in questo caso (vista la ovvia riservatezza legale) è il caso che sia direttamente il proprietario a contattare te, non puoi assoluytamente andare a carpire le informazioni dalla banca o altrove altrimenti si tratta di una violazione della privacy penalemnte rilevante. Quidni come faresti a contattarli? ti aspetti di fare pubblicità e di farti chiamare direttamente dai prorpietari in crisi? Mah… verifica bene con il franchisor questo passaggio perchè mi sembra un punto molto delicato e importante
ciao
Per Pierluigi
Io penso che sicuramneet la compravendita di immobili in aste giudiziarie sia un business interessante, del resto fa parte del mio business da diversi anni. Dico solo che ci sono delel difficoltà e delel cautele che occorre mettere in conto e affrontare, non si può pensare che sia un apasseggiata, del resto è una attività come altre e come tutte ha le sue caratteristiche e le sue criticità. Spero di aver chiarito il mio pensiero
a presto
Risposta pernAngelo.
Ovvio che sono dati sensibili, pertanto dovrebbe essere il pignorato che
contatterebbe me perchè è venuto a conoscenza di questo tipo di supporto.
Ovviamente dell’aspetto legale se ne occuperebbe il franchisor. In realtà io
farei da intermediario tra il pignorato ed il potenziale acquirente. Poi se ci
sono altre modalità non sò, in fase di colloquio si sono attenuti a questo.
Quindi, tu pensi che con la sola pubblicità non ne vaverei un ragno dal buco?
A presto.
mr
Grazie mille per le info.
Siete davvero molto professionali e vi ringrazio ancora, ma preferisco evitare
idi comunicare il nome del franchisor pubblicamente., anche perchè io sono
ancora “in trattativa” . Se vuoi, a precindere dal mio interesse personale, ti
posso dare questa info privatamente.
Fammi sapere.
Mr
Per Maria Rosaria
Non volevo comqunue dare un giudizio negativo sul franchisor (che non conosco) ma solo invitarti ad essere prudente. Per esmepio potresti verificare che impatto ha la pubblicità fatta dall’unico franchisee o dal franchisor (a proposito anche il franchisor opera direttamente o solo a mezzo i suoi franchisee?): fai finta che sei un proprietario in difficoltà, controlla se hai modo semplicemnte di venire n contatto con il franchisee (o anche il franchisor) e che tipo di approccio è, ma soprattutto verifica bene i risultati che sta conseguendo l’unico franchisee, questo fallo assolutamente, anche se ci sosse dietro il franchisor sarebbe indispensabile farlo
ciao
Sempre per Maria Rosaria:
una domanda, supponi un eventuale proprietario in difficoltà che vuole vendere subito il prorpio immobile. Perchè dovrebbe rivolgersi a te (o al franchisor) invece che andare in una qualunque agenzia immobiliare, che magari è più vicina alla zona dov’è l’immobile e che operando da anni ha sicuramnete più contatti di voi di gente che cerca casa da acquistare? Qula è il valore aggiunto vostro rispetto a una qualunque agenzia immobiliare?
Ciao.ho visionato con una agenzia immobiliare un immobile…la storia era un pò strana…alla fine sono riuscita ad arrivare al giudice che si sta occupando della vendita dell’alloggio,che credo che di qui a breve andrà all’asta.così sta mattina ho telefonato ma il responsabile non ci sarà fino a lunedì.come mi devo comportare?faccio ancora in tempo ad acquistare l’alloggio prima che vada all’asta?c’è un modo per visionare on line la perizia con relativo valore dell’immobile on line anche se ancora non è andato all’asta.grazie tante,cordialità
Ciao Eleonora,
Finché l’immobile non è venduto puoi negoziare l’acquisto col debitore e col creditore attraverso il tribunale. Contatta il giudice e chiedi se è già stato nominato il tecnico per la perizia o se vi è già presente.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
grazie mille!
ciaooo pierluigi,
ma solitamente base d’asta a cui viene battuto un immobile coincide con il debito contratto dal debitore con la banca??e l’eventuale importo di aggiudicazione se fosse maggiore del debito contratto a chi andrebbe??
Caro Eugenio,
La base di asta viene stabilita dalla perizia che fa il tecnico nominato dal Giudice. Se l’importo riscosso è maggiore del debito è tutto a favore della banca, la vera proprietaria dell’immobile!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Pierluigi, sei sicuro di quanto dici?
Se l’importo riscosso è maggiore del debito è tutto a favore dell’esecutato, non della banca!
Questo è quanto so.
Ciao Carlo,
Chiedo a questo punto ad Angelo di fare chiarezza su questo anomalo aspetto.
Pierluigi D’Alessio
Posso rispondere a Eugenio :
per quello che so il ricavato d’asta paga, nell’ordine:
1) le spese di Tribunale (perito, curatore , ecc.);
2) i crediti del procedente, con privilegio (ipoteche ), di solito una banca;
3) gli altri crediti (chirografari);
se dal ricavato , avanzano somme , DOVREBBERO essere assegnate all’esecutato titolare dell’immobile; caso assai raro di questi tempi …. visto la svalutazione degli immobili.
Titti Castelli
salve sig. Perluigi, voglio chiedere come posso fare per aquistare una quota di immobile visto ke l’asta e’ andata deserta? devo avanzare un’offerta al giudice?
Ciao Luciano,
Ma vuoi acquistare solo una quota di un immobile? Sicuramente se l’immobile è diviso in quote soltanto qualche familiare potrebbe essere interessato ad acquistare la quota mancante perché nessun estraneo acquisterebbe una quota di un immobile. Pertanto, perché non attendi la prossima asta al prezzo ribassato?
A presto,
Pierluigi D’Alessio
sono parecchie volte che l’asta va deserta i parenti nn sono interessati. l’immobile si trova in una buona posizione. dovrei proporre la mia offerta al giudice? o l’ente presso il quale la persona e’ debitrice?
Ciao Luciano,
Attivati subito con il creditore procedente al pignoramento, verifica se non ci sono altri creditori e contestualmente vai dal giudice mostrando interesse nell’acquisto.
Al tuo obiettivo,
Pierluigi D’Alessio
Salve, trovo molto utili queste sue linee guida su come acquistare un’abitazione al saldo e stralcio, ciò che ancora non capisco è: come riesco a localizzare gli immobili pre-asta? questa mia domanda sorge dal fatto che penso che gli immobili che si visionano sui siti delle aste immobiliari siano appunto destinati alle aste, che quindi diventa l’unico modo per acquisirli, c’è forse qualche possibilità rivolgendomi a qualche banca? e se si con chi devo parlare all interno della banca?
La ringrazio in anticipo per la sua disponibilità
Ciao Marco,
Gli immobili li puoi individuare attraverso le aste immobiliari stesse e si possono acquisire in pre asta se fai la proposta al creditore procedente previo accordo con il debitore, prima che vada all’asta.
In alternativa devi contattare le banche per offrire il saldo a stralcio sugli immobili che pignorano, devi parlare con il “centro mutui” della Direzione Generale.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Buonasera Marco. Ho letto i vari commenti e domande ma una cosa non ho capito. mettiamo caso che un bene sia gia’ all’asta, e continuando ad andare deserte il valore del bene sia sceso notevolmente. diciamo ora che il valore del bene nella futura asta p sia di 100, con rilancio minimo di 10. e’ possibile che il creditore accetti un’offerta di 80 (quindi ancora ribassata) prima dell’asta?
Saluti e grazie
fabio
Ciao Fabio,
Assolutamente si, il creditore valuterà se in termini di tempistiche sarà meglio chiudere la faccenda ora oppure rinviare la decisione dopo l’asta! Certo se la prossima asta sarà tra 1-2 mesi generalmente attenderà l’esito dell’asta.
Trovi le informazioni più dettagliate sulle Aste e Saldo a stralcio sul manuale “Investire nelle aste immobiliari”
Un abbraccio,
Pierluigi D’Alessio
oops Pierluigi, sorry
salve, sarei interessata ad acquistare un appartamento in fase di pignoramento i proprietari hanno tempo fino a dicembre di questo anno, loro pensavano di ricevere la somma da me ed andare a saldare il debito con la banca, ma io posso pagare richiedendo un mutuo ma la loro banca vuole soldi in contanti che significa perchè se la mia banca mi concede il mutuo loro vogliono contanti’
Ciao Vanessa,
Ma se la tua banca ti concede un mutuo loro avranno un bel assegno circolare davanti da poter immediatamente incassare, quindi dov’è il problema?
A presto,
Pierluigi D’Alessio
ciaoo,
ma dove trovo la lista degli immobili in fase di pignoramento che andranno all’asta,e sui quali posso stralciare il debito??solo sul sito del tribunale o ci sono canali secondari??
Caro Eugenio,
Sul manuale “Investi nelle aste immobiliari” potrai trovare tutte le risposte necessarie. Comunque sappi che la lista degli immobili pignorati oltre che nei siti web dei Tribunali li puoi trovare anche su alcuni siti internet specializzati del settore!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
salve Pierluigi ad ottobre sarà messo all’asta per laquinta volta, siamo partiti dai 10000 per arrivare a 48000, potrei fare un accordo in saldo stralcio ma ovviamente non ho i contanti per farlo anche la vendita sembra essere difficile nessuno ha i soldi per comprare l’immobile, su internet ho visto che esistono società specializzate in acquisizione di case pignorate prima che vengano vendute all’asta con successiva cancellazione dal crif, secondo la tua esperienza mi posso fidare conosci percaso società serie che operino in questa direzione senza metterti ulteriormente nei guai? grazie Pierluigi
Ciao Michela,
Sostengo la risposta di Angelo, che è un vero esperto in materia! Le società offrono consulenza, direi semmai di avvalerti di un Avvocato per sostenerti nel saldo a stralcio se proprio vuoi tentare questa strada.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Salve Michela posso chiederti una gentilezza? L’immobile è percaso situato in zona nord di padova?
Rispondo a MIchela:
non conosco queste società ma credo che si occupino solo di consulenza non di erogazione di finanziamenti. Invece voglio segnalarti che esiste una convenzione tra l’ABI (associazione bancaria italiana) e la maggior parte dei tribunali italiani che prevedono e favoriscono l’acquisizione di mutui per l’acquisto di immobili all’asta giudiziaria.
Il mio consiglio è pertanto di verificvare presso il tuo tribunale (puoi chiedere direttamente informazioni al professionista delegato i cui riferimenti li trovi sull’avviso di vendita, oppure presso la cancelleria per le procedure esecutive immobiliari del tribunale) sulle banche della tua zona convenzionate e rivolgerti direttamente alla banca. Non tentare un saldo a stralcio (soprattutto se non hai liquidità è una strada senza uscita) bensì richiedi un mutuo inoltrando richiesta prima dell’asta, alla tua banca oppure a una delel banche convenzionate con il tribunale. Ma fai presto, perchè i tempi di istruttoria potrebbero essere lunghi, fallo subito però, non aspettare! Auguri!
Ciao Pierluigi:
ti espongo il mio caso: ho individuato con un’agenzia immobiliare un immobile che vorrei acquistare; su questo immobile da circa un anno c’è in atto un pignoramento della banca e dalle visure ipotecarie risultano esserci anche altri due creditori per piccoli importi.
Il proprietario della casa è scappato dall’Italia ma ha nominato un avvocato che possa tutelarlo nella vendita.
Essendo questo immobile molto interessante, in passato (circa un anno fa) ha ricevuto offerte di circa 330-340000 euro ma la banca ha rifiutato: questo accadeva PRIMA che venisse emesso un atto di pignoramento.
Ora noi (quindi dopo un anno) abbiamo offerto 300000 (volendolo comperare a saldo e stralcio) e l’agenzia ha detto che gli avvocati dell’ufficio legale della banca si sono mostrati ben disposti a trattare così come i legali del debitore.Premetto che la banca riceverebbe solo 250000 sui 304000 che dovrebbe avere e il resto servirebbe per gli altri piccoli creditori, spese legali e quant’altro.
Il mio problema è la tempistica: quanto tempo ci vuole per avere una risposta sulla questione?
Considera che abbiamo fatto proposta scritta di acquisto circa due settimane fa.
Lo chiedo perchè noi avremo il rogito di casa nostra entro fine ottobre e dovremo dare le chiavi il 10 novembre per cui tra richiesta del mutuo e quant’altro non so se ce la faremo ad entrare in un nuovo immobile a meno di non andare in affitto. tra l’altro non è nemmeno detto che la banca decida di accettare i 250000 o secondo te le conviene più che aspettare di andare all’asta?
Mi daresti un consiglio per cortesia ?
Grazie mille
Cara Alba,
Credo che Angelo ti abbia posto dei quesiti necessari per comprendere meglio, anche se mi vengono in mente altre 2 domande. Sai già la data dell’ipotetica asta? C’è stata già un perizia sull’immobile?
Se ancora non c’è stata una valutazione giurata da parte del tecnico del Tribunale, direi che la vostra offerta sarebbe una “bella tentazione” per fare il saldo a stralcio. Agisci al più presto per fare in modo di avere una celere risposta, altrimenti credo proprio che dovrai andare in affitto. Sicuramente per un breve periodo!
Un abbraccio,
Pierluigi D’Alessio
Rispondo ad Alba
La questione sembra complessa e alcune cose non mi sono del tutto chiare:
Parli di pignoramento già avvenuto e di prossima asta, quindi sorge la domanda: la procedura è già incardinata? cioè, esiste già una procedura esecutiva in corso? Se così fosse è strano trovare l’immobile in vendita presso un’agenzia immobiliare, da chi hanno ricevuto l’incarico di vendere? dall’avvocato del proprietario scappato? ma questo avvocato possiede una procura notarile ea vendere firmata dal proprietario?
Poi la proposta scritta a chi l’hai fatta, alla agenzia? all’avv. del proprietario? alla banca creditrice? e nel fare la proposta hai sentito anche i creditori minori?
Ti preciso inoltre che dalla visura ipotecaria vedi l’importo delle impotreche iscritte ma non il saldo aggiornato dei debiti…
Il mio consiglio è di contattare (visto che c’è) l’avvocato del proprietario, ed a lui chiedregli le seguienti cose:
a) se lui possiede una procura a vendere del prorpietario
b) se allo stato attuale è possibile o meno fare un’offerta di acquisto (e quindi sospendere la procedura esecutiva in corso)
c) il conteggio (per iscritto e certificato dai creditori) preciso ed attuale dei debiti.
Avendo queste notizie puoi in tempi brevi capire che possibilità hai.
Infine un chiarimento: hai detto di aver fatto un preliminare di vendita del tuo appartamento, come mai quindi ti occorre un mutuo, forse per la parte residua? in questo caso direi che i tempi sono motlo stretti ma se fai tutto velocemnete dovresti farcela, per fine ottobre, ma non esitare però: contatta subito l’avvocato del proprietario!
Se vuoi in merito altri suggerimenti dacci qualche ulteriore dettaglio
ciao e auguri
buonasera volevo kiedere se esiste un prestampato per presentare un’offerta di acquisto pre_asta. su internet nn trovo. grzie
Ciao Luciano,
Non credo che ci siano dei moduli prestampati, dovresti comporlo tu sulla base della tua esigenza!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Grazie ad entrambi per le risposte: preciso che la data di un’ipotetica asta sembra lontana (questo è stato desunto dall’ufficio legale della banca).
L agenzia ha avuto l incarico dai proprietari che sono scappati ma rintracciabili per “alcuni”,
L avvocato del proprietario ha ricevuto la nostra proposta e l’ha inviata ieri alla banca che ha risposto (letto da me) che emetteranno delibera a breve (speriamo che vada).
Sembra che gli altri piccoli creditori che sono due e devono ricevere l’esigua somma di 4000 euro e 8000 non possano creare problemi.
Insomma il creditore maggiore è la banca.
L avvocato del debitore nel frattempo è stato in tribunale per appurare che non vi siano in corso altri procedimenti (tipo che sbuchino altri creditori).
Premetto che il debitore non è soggetto fallibile per la legge italiana per cui non dovremmo avere problemi nemmeno dopo il rogito (tipo eventuali revoche da parte di un eventuale curatore)anche perché la casa non la prenderemmo ad un prezzo stracciato.
Insomma per farla breve se il debitore non commette stupidaggini tipo dire di no le premesse ci sarebbero tutte per l’acquisto sicuro.
Al massimo vado da mia suocera per un po’…:-))
Ciao Alba,
Grandiosa! Mi piace la tua determinazione, agisci che la casa sarà tua vedrai! Molte persone cercano il modo per Investire nelle aste immobiliari, tu sei un esempio concreto di realizzazione! Brava!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Ciao,
ho individuato una casetta che vorrei acquistare mediante saldo e stralcio.
Al momento sta andando all’asta (tra 1 mese).
Cercando un consulente su come muovermi sono venuto a contatto con un intermediario che mi ha detto che si era fatto fare da qualche mese una delega da parte del proprietario-pignorato.
Mi ha proposto di gestire l’operazione con la banca e di seguire tutta l’operazione; mi chiede però alcune migliaia di euro per l’intermediazione (il valore della casa può essere intorno a 70k€) e la cifra mi sembra però elevata…
Vorrei sapere se sono obbligato a passare attraverso l’intermediario che ha la delega, ovvero se le deleghe di questo tipo sono esclusive.
Altrimenti come potrei procedere operativamente nella redazione delle offerte? Vorrei difatti farmi seguire da un professionista per evitare qualche eventuale fatale imprecisione. Che cosa mi consigliereste?
Chiedere direttamente al notaio che potrebbe redigere l’atto?
Un saluto e grazie 🙂
Ciao Riccardo,
Intanto non sei obbligato in quanto se la casa è all’asta, l’unica figura che gode di una certa autorevolezza a questo punto è il giudice dell’esecuzione immobiliare. Pertanto diffiderei anche sul fatto che questo “intermediario” abbia una delega effettiva, magari ha soltanto un mandato da parte dell’esecutato a vendere la sua casa prima che vada all’asta! Ti direi di recarti da un legale esperto in aste immobiliari e pignoramenti.
Facci sapere gli sviluppi. A presto,
Pierluigi D’Alessio
Per Riccardo:
concordo con Pierluigi, meglio non fidarsi troppo di intermediari vari. Ti consiglio di fare la cosa più semplice di tutte: rivolgiti al delegato della procedura, cioè al professionista che gestisce la procedura di vendita per conto del giudice, i cui contatti li trovi sull’avviso di vendita. Se non hai modo di disporre dell’avviso di vendita chiedi informazioni direttamente in tribunale, cancelleria per le esecuzioni immobiliari, che spesso è insieme alla cancelleria fallimentare, dipende dal tribunale.
Ma facci sapere! ciao
Ciao,
grazie per le vostre risposte.
Ma posso rivolgermi al delegato della procedura del tribunale anche per avere informazioni su un operazione di saldo e stralcio e su come operarla concretamente? O lui si occupa solo di procedure d’asta?
La banca mi chiede un’offerta scritta di saldo e stralcio, unitamente alla delega da parte del proprietario: anche solo per redigere questi documenti ho bisogno di consulenza per poterlo fare correttamente, non avendolo mai fatto…
Grazie in anticipo per le vostre indicazioni
Ciao Riccardo,
Il tribunale ovviamente fornisce indicazioni relative alle aste ma attraverso il delegato puoi trovare tutte le indicazioni che ti servono per agire sul saldo a stralcio con la banca creditrice. Per la delega/assenso del proprietario è necessaria, altrimenti come puoi arrivare a transazione con la banca?
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Per Riccardo:
confermo quanto detto da Pierluigi. Una cosa on mi è chiara, dici che la banca ti ha chiesto un’offerta scritta e (ovviamente) una delega del proprietario… vuol dire che sei già direttamentein contatto con la banca creditrice? In questo caso non capisco dove sia il problema, in quanto hai già le risposte che cerchi: l’ammonatre esatto del debito (cioè l’importo del debito da stralciare, che ti dice la banca) e la conferma che la banca è disponibile a questa operazione. A questo punto ti occorre una procura notarile da parte dell’esecutato, al quale notaio puoi anche chiedere una visura ipocatastale aggiornata sull’immobile e un consiglio sulla fattibilità giuridica dell’operazione. Per quanto riguarda la stesura dei contratti, del saldo e stralcio (che formalmente è un accordo transattivo) sono certo che è la banca stessa (se è interessata a stralciare) a stilare e proporti una bozza di contratto, quindi chiedi direttamente alla banca creditrice. Accertati (sia dalla visura del notaio che presso il delegato) degli eventuali altre formalità pregiudizievoli (gravanti sul bene) iscritte da altri possibili creditori da chiudere con trattative separate.
Credo (ma non ne sono sicuro) che se ne possa occupare direttamente il servizio legale della banca creditrice, chiedi a questo punto direttamente informazioni alla banca.
Spero di essere stato chiaro
cordialmente
Ciao,intanto complimenti per il tuo blog veramente molto interessante,arrivo subito al nocciolo della questione.Sono in possesso di un piccolo capitale che si aggira intorno ai 130.000 mila euro,vorrei chiederti se con questa cifra avrei la possibilità di acquistare un immobile a saldo e stralcio anche come possibile investimento per il futuro.grazie
Ciao Claudia,
Grazie per seguirci, hai i miei migliori auguri per la tua crescita personale! Con € 130.000 puoi fare un sacco di investimenti con le aste immobiliari o il saldo a stralcio. Inizia a studiarti il mercato che ti interessa e agisci!!
Un abbraccio,
Pierluigi D’Alessio
Rispondo a Claudia – (scusandomi con Pierluigi per l’intromissione)
con 130.000 euro puoi fare ottimi investimenti, l’importante è selezionare l’ìimmobile più vantaggioso per te in considerazione delle tue esigenze, ma oggi è in generale il momento più favorevole per fare ottimi investimenti immobiliari se si dispone di un capitale. Di che zona sei? se per caso sei delle Marche o nelle vicinanze posso indicarti almeno una cinquantina di immobili vantaggiosi che puoi acquistare all’asta giudiziaria con quella cifra.
cordialmente
Ti ringrazio Infinitamente Angelo ma non sono di quelle parti,bensì di Roma.non ti escludo che il mio interesse e’ riversato anche dalle parti della Toscana e dintorni..mi piacerebbe poter acquistare qualcosa anche da ristrutturare,dividere,non so’ le idee sono molte,e non essendo addentrata nel campo devo sicuramente affidarmi ad un professionista del settore..se hai degli immobili da poter farmi visionare sarei lieta di vederli.grazie
AGGIORNAMENTO: ebbene si andrà a rogito a breve, i legali di debitore e creditori si sono messi d’accorso e il debitore che non verrà in Italia a firmare ma ha dato il mandato al suo legale ha accettato e addirittura ringraziato.
Domani il perito della banca acui abbiamo chiesto il mutuo andrà a fare la perizia e per il fine settimana sembrache ci sarà la delibera….tipo tra 10 giorni la casa sarànostra chiavi in mano…non ci posso credere…sono ultra felice!!!!
Ciao Alba,
Bravissima! Tienici aggiornati sulla situazione!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Se fai il contratto preliminare e poi non ti metti d’accordo con il proprietario dell’immobile perché si tira indietro e la casa va all’asta cosa succede che tu perdi tutto l’acconto ?
Ciao Marc,
In questi casi ti conviene dare una somma simbolica, ad esempio € 100 come acconto di preliminare oppure non farlo proprio ed andare a versare direttamente il tutto all’atto di vendita. Considera che il proprietario in queste situazioni delicate, è un esecutato e vanta un credito non corrisposto.
Le condizioni in qualche modo le dettate tu e il creditore procedente al pignoramento.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno, sto valutando l’acquisto di un immobile a saldo e stralcio ma vorrei alcuni chiarimenti se possibile:
Innanzitutto mi necessita, in parte, un mutuo, essendo l’immobile pignorato come si tutela la banca?
Il giudice viene coinvolto nella varie fasi oppure avviene tutto tramite notaio, acquirente, debitore/venditore e creditore?
Il notaio posso incaricato io tramite uno di mia fiducia?
Che spese “extra” andrò a sostenere?
Come posso tutelarmi da eventuali azioni revocatorie da parte di eventuali altri creditori non soddisfatti?
Grazie in anticipo per le risposte
Ciao Luciano,
Se vuoi fare un acquisto a saldo e stralcio devi prima avere l’accordo col venditore e la banca che ha proceduto al pignoramento. Dopo, con i documenti alla mano puoi chiedere il mutuo. La banca darà il mutuo soltanto se è tutto nelle regole e si potrà tutelare immettendo un pignoramento sull’immobile che avrai appena acquistato.
Il giudice in questi casi deve essere tenuto al corrente dalle varie parti che l’immobile non è più vendibile all’asta in quanto i creditori sono stati pagati prima dell’asta.
Il notaio è un tuo costo come una normale compravendita.
Le spese extra saranno le classiche di un acquisto a mercato libero.
Per tutelarti nei confronti di eventuali altri creditori devi approfondire la documentazione, effettuare volture e analizzare la storia dell’esecutato dal punto di vista debitorio per comprendere se ci sono altri creditori che vantano dei soldi.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Ciao,
grazie Pierluigi e Angelo (molto esauriente) per i vostri consigli che seguirò e vi terrò informati sugli sviluppi.
L’esecutato è favorevole all’operazione, anche se al momento vive nell’immobile; si è comunque dichiarato disponibile a spostarsi.
Parlando con lui ci è sorta questa questione: se l’immobile venisse nel frattempo venduto all’asta per una cifra che è inferiore al debito dell’esecutato, la banca potrebbe poi – per la parte di cui è ancora creditrice – cercare di rivalersi su altre proprietà immobiliari e sul conto bancario dell’esecutato?
Grazie ed un saluto.
Rispondo a Riccardo:
si, se i proventi della vendita all’asta dell’immobile pignorato non sono sufficienti a coprire il debito dell’esecutato i creditori (non solo il creditore procedente) può intraprendere altre azioni per recuperare il residuo, tra cui anche pignorare eventuali altri immobili o il conto corrente bancario (pignoramento presso terzi)
Grazie, dunque, se ho ben inteso, l’esecutato ha tutto l’interesse e la fretta di risolvere tramite un saldo e stralcio, piuttosto che attendere un’asta che ricoprirà solo parzialmente il suo debito.
Avevo letto che prima dell’asta il tribunale fa liberare l’immobile. Nel mio caso la prima asta senza incanto è stata il 3/10/03 a cui seguirà il 31/10/03 quella con incanto.
Ma l’esecutato sta risiedendo ancora lì e non gli è stato intimato nessuno sgombero. Secondo voi c’è qualche stranezza da approfondire?
Ciao Riccardo,
Per quanto riguarda lo sgombero non c’è alcuna stranezza. Purtroppo in Italia è una procedura non immediata, anche se negli ultimi anni i tempi di sgombero coatto sono arrivati a circa 8-10 mesi dopo l’aggiudicazione dell’asta. Pertanto finché non viene aggiudicato l’immobile nessuno andrà a sgomberare l’immobile, una volta che c’è l’aggiudicazione e con il decreto di trasferimento in mano, si procedere attraverso il custode giudiziario alla pratica di sgombero con il sussidio degli ufficiali giuziari che notificheranno le “intimitadioni di sgombero”. Generalmente al terzo-quarto accesso avviene lo sgombero coatto con tutte le cautele del caso (polizia, fabbro, ambulanza, servizi sociali, etc.).
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Grazie per la risposta. Impressionante..
Per cautelarmi dovrò accordarmi chiaramente con l’esecutato in maniera che lasci l’immobile libero prima dell’eventuale rogito.
Quali sono nella pratica e per esperienza le azioni cautelative che si potrebbero mettere in atto?
Ciao Riccardo,
Dovresti indagare se ha un posto dove andare dopo la vendita della casa, oppure arrivare ad effettuare il saldo a stralcio in concomitanza del suo trasloco.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Ho contattato il curatore fallimentare di un’asta andata deserta per uno stralcio… mi ha risposto che secondo il CPC devono passare almeno due aste… vero?
Ciao Gianni,
Dimmi se ho compreso bene. Vorresti effettuare un Saldo a stralcio del debito legato ad un’asta andata deserta e il curatore ti ha detto che non puoi farla?
A presto,
Pierluigi D’Alessio
..mm.. no ho chiesto al curatore se era possibile fare un saldo a stralcio dell’appartamento andato in asta deserta e mi ha detto che a suo avviso prima di due aste non si può.. non ho parlato di stralciare il debito.. dovrei proporlo?.. non so se il debito è maggiore o minore del presunto valore dell’immobile.. non saprei cosa proporgli..
Salve, leggendo in rete riguardo l’assegnazione vedo un termine di 90 gg. dalla data del pignoramento.. è un termine esclusivo o può essere richiesta anche successivamente?..a che condizioni? Grazie
Ciao Gianni,
Facci capire meglio.
Pierluigi D’Alessio
Immobile andato alla prima asta deserta circa 15 giorni fà. Definita nuova asta fra 9 mesi mentre base d’asta al ribasso da determinare. Contattato CF e richiesto possibilità di effettuare saldo a stralcio. Mi risponde che si informa dal giudice ma a suo avviso non si può prima di due aste andate deserte. Nel qual caso non si potesse pensavo ad una assegnazione… ma da una parte ho letto che può essere richiesta solo entro 90 gg dalla data del pignoramento.. non dopo… vero? Chiesto al CF di avere perizia e dettaglio dei vincoli messu sull’apaprtamento..per ora non mi ha risposto.. mi hanno detto che in cancelleria fallimentare non me li danno se non sono iscritto al passivo.. provo ad insistere presso il CF..
Ciao Gianni,
E’ il giudice che può decidere se effettuare un saldo a stralcio oppure proseguire con la procedura di asta. Verifica quanto sono i crediti delle persone iscritte al passivo che ovviamente dovranno in qualche modo essere accontentati. Per i termini specifici credo sia opportuno sentire un legale specializzato.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Come faccio a sapere quali sono i crediti delle persone iscritte al passivo? Sulla perizie ci sono solo le date di iscrizione e nessun altri riferimento..li vedo dalal visura catastale?
Ciao Gianni,
Per vedere i creditori dovresti consultare l’elenco delle persone iscritte al passivo confrontandoti con il custode. Nelle visure catastali non puoi vedere i creditori ma soltanto coloro che hanno già avuto la trascrizione del pignoramento.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Appena sentito il Custode Giudiziario.. può solo inviarmi la perizia con i creditori secretati per motivi di privacy… mi dice che se voglio sapere chi sono i creditori e gli importi devo, tramite avvocato inserirmi nella procedura e contattarli personalmente… non esiste altro metodo senza costo dell’avvocato a priori? Grazie
Ciao Gianni,
A questo punto credo sia necessario passare attraverso un legale per accedere alle procedure Esecutive.
A oresto,
Pierluigi D’Alessio
Salve, in questo modo però devo sostenere un costo (avvocato) prima di sapere se esiste anche solo la possibilità di una trattativa.. diventa una barriera disincentivante all’operazione!
Io conosco un creditore (amministratore condominio).. posso chiedere a lui poichè fra di loro si conoscono essendo nella procedura o non è detto?
Ho avuto impressione che CF e GE siano avversi alle procedure a stralcio.. preferiscano che il bene passi tra le loro mani all’asta.. e quindi non collaborino.. impressione…
..aggiornamento.. il mio commercialista, sentito oggi, dice che non posso insinuarmi nella procedura se non sono creditore.. a che titolo entrerei?.. come funziona? Grazie
Ciao Gianni,
Chiaramente non puoi insinuarti al passivo senza avere titolo per iscriverti nella lista. Il tuo ruolo è quello di anticipare l’asta per effettuare il saldo a stralcio. Per fare questo dovresti ricorrere ad un legale che possa visionare i documenti in cancelleria e interagire con il giudice. Puoi proporre ad un legale l’assistenza salvo buon fine dell’operazione. Se il saldo a stralcio si fa lo paghi altrimenti nulla è dovuto.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Grazie. Ma come trovo legale per assistenza salvo buon fine?..nomi da proporre?.. un idea di quale potrebbe essere il range della parcella?
Ciao Gianni,
Prova a contattare i sindacati dei piccoli proprietari immobiliari o simili, sono molto preparati. Il range con gli avvocati è impossibile da stabilire!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
..ma una domanda.. nel caso si chiudesse con uno stralcio prima della seconda asta, i costi relativi alla procedura (pubblicità, giudice, curatore, perizie, visure…) sostenuti fino allo stralcio chi li paga?
Buongiorno, a quanto ho capito lo stralcio è un ottimo metodoper compare casa con un forte sconto, ma se io non volessi comprare è possibile fare una cessione di preliminare? Se si, devo dare una caparra all esecutato o posso farlo costo zero? Devo mettermi in contatto con i creditori x forza dopo il preliminare?
Ciao Emanuele,
Generalmente devi fornire una caparra concreta altrimenti per quale motivo l’esecutato dovrebbe venderti la casa?
Dovresti fare in modo di metterti in contatto con i creditori il prima possibile, anche prima di versare la caparra all’esecutato.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
..a livello burocratico come si gestisce uno stralcio con due debitori?..si fà un compromesso col proprietario in cui ci si impegna a liberarlo dai debiti in cambio della proprietà dell’immobile e poi un singolo accordo con ogni debitore?..contestuale?.. o gli accordi coi debitori successivi?.. se si fà prima compromesso e poi i debitori si tirano indietro? Grazie
Ciao Gianni,
Tecnicamente dovresti farti assistere da un legale che potrà aiutarti per la modulistica. Dovrai far coincidere l’accordo con i creditori e con l’esecutato, tutto in un unico momento. Così sarai tutelato.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
…quindi è un’operazione che senza legale non si può fare?… se si arriva allo stralcio, la procedura esecutiva rimane a bocca asciutta e non prende un soldo?..per questo che trovo ostacoli dal curatore?
Ciao Gianni,
Certo che si può fare ma se vuoi tutelarti in tutto e per tutto meglio spendere €500 in più che trovarti in una situazione peggiore… Le spese della procedura a quel punto andranno a carico del debitore che accetta il saldo a stralcio.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Salve Giuseppe, non sono un legale ma mi sto documentando… quindi sostieni che in caso di accordo fuori asta con i creditori, solo il pignorante potrebbe agire con revocatoria? Come si determina a quale valore di vendita può scattare revocatoria? ..se è sopra la base d’asta?..a quali condizioni si può fare revocatoria?..hai acquistato solo in asta o anche fuori asta?Grazie
Buongiorno sig Giusi, ho letto il suo post… mi stò interessando a queste procedure e vorrei dei chiarimenti… ho parlato ieri col custode/perito di una esecuzione e mi ha detto di essere stato già pagato dalla banca con credito ipotecario…potrebbe chiarire la dicitura “la banca potrà eventualmente decidere di negoziare il debito SOLO a condizione del grado di ipoteca iscritta sull’immobile”?… intende che sono salvi i prededucibili? ..le spese di condominio dell’anno in corso e del precedente sono prededucibili? Grazie
Salve,
sono stato per un pò assente da questo dibattito ed ho letto soltanto adesso i post precedenti.
Volevo precisare, rispondendo a Giuseppe, e in parte anche a Giusi, che c’è motla differenza tra una ipoteca (atto cautelativo) e un pignoramento (atto esecutivo, che da inizio all’esproprio). Condivido con Giusi la necessità di usare sempre la tesa e tenere gli occhi aperti, del resto, a Giuseppe, non ha molto senso polemizzare in questa sede riportando i propri titoli di studio: è un forum per dare spunti di riflessioni e confronti su un tema di interesse comune.
Detto questo preciso che il pignoramento va SEMPRE trascritto all’agenzia del territorio, e quindi diventa opponibile a tutti, non solo tra le parti. E consiste appunto in una ingiunzione all’esecutato di asetnersi dal compiere atti dispositivi sull’immobile (cioè ad esempio venderlo) a danno dei creditori. Esiste una unica possibilità di vendere a terzi un immobile pignorato ma è una procedura complessa e raramente fattibile in tali fattispecie, peraltro indicata nello stesso cpc all’art. 495 (depositare presso il notaio una somma di denaro pari al totale debito e chiedere a questi ultimi la rinuncia al pignoramento)
Per quanto riguarda poi la “cessione del preliminare” propsettata da qualcuno a mio avviso non è assolutamente una strada percorribile, per una infinità di motivi, tra i quali:
1) se il bene è pignorato non ha nessun valore 2) va corrisposta la caparra confirmatoria (altrimenti quale esecutato lo firmerebbe? A che pro?) 3) Chi ha detto che si riesca a cedere il preliminare lucrandoci sopra? se fosse facile trovare un acquirente disposto a pagare un prezzo più alto lo poteva fare direttamente l’esecutato, magari rivoglendosi ad una agenzia, no?
Per Giuseppe
mi fa piacere che lei si sia aggiudicato molti immobili, partecipando alle aste, siamo in tanti in effetti, del resto ci sono moltissimi tribunali e centinaia di migliaia di procedure esecutive.
E mi dica, per curiosità, per quanti di questi immobili ha usato la “tecnica” della “cessione del preliminare” o del “saldo e stralcio”?
cordiali saluti
Salve, il giorno 7 novembre ho comperato la casa a saldo e stralcio.
Siamo andati a rogito in tribunale e sono state cancellate le ipoteche che pendevano sull’immobile nonchè il pignoramento da parte della banca creditrice.
Erano presenti i vari creditori, il notaio, l’avvocato del venditore che aveva ricevuto la procura dal venditore stesso (dileguatosi all’estero), mia banca e agente immobiliare che ha seguito il tutto.
Alla fine il giudice nella stanza accanto ha firmato l’annullamento del pignoramento.
Devo dire che è andato tutto bene.
Ciao Alba,
I miei migliori complimenti! Ogni successo va celebrato e goduto, rafforza la nostra autostima!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno, nel caso si tenti lo stralcio, che fine fanno le ipoteche?
Faccio un esempio,
condominio creditore e nella perizia viene riportato ciò:
Sull’immobile pignorato oggetto della presente procedura esecutiva risultano
le seguenti iscrizioni e trascrizioni per altro meglio dettagliate nella
Relazione Notarile allegata:
• Vincoli ex Legge 1089/1939 trascritti .
• Obblighi derivanti dalla convenzione edilizia trascritta .
• Ipoteca volontaria iscritta. (anteriore al pignoramento)
• Ipoteca giudiziale iscritta. (anteriore al pignoramento)
• Verbale di Pignoramento immobiliare trascritto.
Con lo stralcio cosa succede agli altri creditori non citati dal tribunale?
Ciao Davide,
Con lo stralcio dei debiti i creditori accettano i soldi e pertanto le ipoteche vengono cancellate. I creditori devono avanzare i loro diritti prima che avvenga lo stralcio altrimenti come possono pretendere i soldi?
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Ciao e grazie.
Ti preciso meglio: il creditore che ha pignorato la casa ed attivata la procedura è il condominio ma dalla perizia leggo che ci sono altri creditori (probabilmente una banca).
Se uno acquista a stralcio (cioè con un accordo transattivo tra creditore, debitore con l’intervento del terzo acquirente), l’acquirente non si espone ad un’azione revocatoria da parte della banca visto che non partecipa all’accordo?
In generale, se l’acquisto in asta “lava” tutto, l’acquisto a stralcio non espone l’acquirente a creditori che non si sono ancora palesati?
Grazie per le preziose informazioni.
Ciao Davide,
A questo punto credo che la banca non sia intervenuta in quanto è probabile che non abbia ancora una morosità. Il saldo a stralcio è un acquisto vero e proprio nel mercato libero e come tale ogni ipoteca deve essere cancellata in sede di rogito. Pertanto in questo caso è sempre meglio andare a chiedere formalmente la posizione di tutti i creditori o coloro che hanno l’ipoteca sull’immobile.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
ciao pierluigi…volevo farti una domanda riguardo il saldo e stralcio.
più che altro vorrei sapere se c’è un iter standard per il pagamento o dipende come ti accordi?
cioè…per dare i soldi alla banca in qualità del debitore,gli si danno prima di andare a firmare dal notaio? oppure dopo? oppure ancora durante la lettura del dell’atto?
e poi…quali sono le modaltità di pagamento? contanti? bonifici? assegni?
grazie in anticipo per la risposta
ciao pierluigi…volevo farti una domanda riguardo il saldo e stralcio.
più che altro vorrei sapere se c’è un iter standard per il pagamento o dipende come ti accordi?
cioè…per dare i soldi alla banca in qualità del debitore,gli si danno prima di andare a firmare dal notaio? oppure dopo? oppure ancora durante la lettura dell’atto?
e poi…quali sono le modaltità di pagamento? contanti? bonifici? assegni?
ti spiego….perchè io praticamente dovrei rientrare al 50% in un contratto a saldo e stralcio e quindi intestandomi metà dell’immobile che c’è in ballo!però non mi hanno spiegato bene che stanno facendo con la formula saldo e stralcio!cioè me l’hanno detto a saldo e stralcio facedomi però intendere che fosse come un modo di dire…insomma tutto un gioco di parole per rimanere coerenti con quello che verrà scritto poi sull’atto dal notaio…e quindi farmi credere anche che gli dovrei portare metà del debito intero da saldare invece di quello trattato a saldo e stralcio…capito? …poi,facendo le mie ricerche ho capito che era un vero e proprio contratto,e adesso però vorrei esser sicuro di dare la mia metà del saldo e stralcio facendogli cmq credere FINO ALL’ULTIMO MOMENTO che io non sapevo cosa signifacasse appunto “SALDO E STRALCIO”…e cmq non togliendo nulla a loro tranne che fargli versare la giusta metà del saldo e stralcio.
anche perchè mi ha detto che dovrei portare i miei soldi a lui e poi alla banca ci possiamo andare anche insieme
grazie in anticipo per la risposta
Ciao Marco,
Il saldo a stralcio è una vera e propria operazione di vendita nel mercato libero. I soggetti interessati se sono 3: acquirente, venditore e banca, devono trovarsi tutti davanti al notaio per le opportune firme. Per il pagamento direi che deve essere contestuale alla stipula dell’atto.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Per Marco Coccia:
da come l’hai descritta potrebbe essere un tentativo di truffa. Ti consiglio vivamente di farti asssitere da un avvocato! Per risparmiare due euro rischi di rimetterci molto di più! Stai attento.
Se puoi spiegaci meglio la situazione
ciao
ciao pierluigi,prima di tutto volevo farti i comlpimenti per il sito,ho letto qualcosa qua e la e devo dire che è molto esaustivo e ti aiuta a capire molte cose…complimenti davvero
tornando al mio problema è che ho un amico cha ha contratto un prestito di una 40mila euro e c’è anche la firma della madre come garante in quanto ha casa intestata e adesso siccome ha perso il lavoro non lo può più rimborsare il prestito.
facendo io un buon saldo e stralcio,a quanto potrei arrivare a dare alla banca?
Ciao Antonio,
Non posso darti una cifra, contatta la banca per comprendere se è predisposta al saldo a stralcio perché in questi casi potrebbero anche prendere tempo, il che ti metterebbe ancora di più nei guai. Ti consiglio di impegnarti per onorare il debito vista la cifra esigua.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
ma il debito non è mio
ma il debito non è mio…
io vorrei fare da TRAMITE in quanto salderei il debito che c’è con la banca con una somma inferiore e in contanti,mi intesterei l’immobile e lascerei l’usufrutto alla madre di questo mio amico….
tu dici che non è possibile?
Ciao Antonio,
Certo che è possibile ma è la banca che decide se accettare uno stralcio o meno.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
ma la banca comunque ha anche tutto l’interesse di riprendersi dei contanti il prima possibile,o no?
e poi scusa,essendo che mi sono affacciato da poco a questa tua realtà,ti faccio proprio la domanda diretta…ma un saldo e stralcio quand’è che si può applicare concretamente?
io credevo che il mio caso calzava a pennello…no?
Ciao Antonio,
Certo ma considera che non parliamo di milioni di euro e pertanto potrebbe ragionare in modo diverso. Il tuo caso certo che calza a pennello.
Il saldo a stralcio lo puoi utilizzare in tutte quelle occasioni in cui da una parte c’è l’esecutato, dall’altra c’è una banca creditrice e pertanto la volontà da parte di questi 2 soggetti di arrivare ad un accordo più velocemente per svincolarsi, attraverso un terzo, dei loro oneri.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
scusa e per quanto riguarda le tasse?quali e quanto dovrei pagare?…se ci sono…
ti parlo sia al momento della stipula dell’atto e sia alla denuncia dei redditi che ovviamente andrò a fare l’anno successivo!!!
ce ne saranno?
Ciao Antonio,
Le tasse seguono una normale vendita di acquisto immobile: prima o seconda casa.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Grazie ragazzi per le info utilissime.
Non mi è chiaro però.. se la casa acquistata a stralcio, con l’accordo di tutte le parti creditrici e del giudice tutelare, dopo il rogito è ancora attaccabile da altri eventuali creditori che non abbiamo ,precedentemente all’atto, fatto trascrizioni o ipoteche varie sull’immobile?
Se è ancora ‘attaccabile’ dopo l’atto, l’acquirente quindi non avrà mai la tranquillita’ di non avere vecchi creditori dell’esecutato(ex proprietario)che gli bussino alla porta?
GRAZIE ANTICIPATAMENTE.Bravi.Ciao.Davide.
Ciao Davide,
Come ogni vendita immobiliare, una volta rogidato e trascritta la proprietà a tuo nome nessuno può più avere diritto sulla stessa.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
ciaooo Pierluigi,
Ti porgo una domanda forse banale ma a me non chiara:dove trovo tutti gli immobili sui quali è possibile acquistare a stralcio?? e come mi metto in contatto con l’esecutato?
Ho consultato il sito del tribunale di milano dove ho individuato qualche immobile prossimo all’asta ma la cui base d’asta è assolutamente uguale o poco meno dal reale valore di mercato dell’immobile.
Inoltre per gli immobili di riferimento non compare mai né il nome né il contatto dell’esecutato come fare quindi per mettersi in contatto direttamente con loro per trattare sull’acquisto a stralcio?
ciao grazie
Ciao Eugenio,
Puoi contattare gli esecutati di persona oppure inviare delle lettere a loro domicilio chiedendo se hanno interesse a contattarti prima che la loro casa vada all’asta immobiliare. Sul sito del Tribunale puoi trovare tutte le informazioni che ti servono ma siccome per il saldo a stralcio i tempi sono determinanti per il buon esito dell’operazione, ti consiglio di seguire le pubblicazioni su alcuni giornali. Per esempio sul giornale gratuito “metro” del mercoledì puoi trovare degli annunci di aste che saranno eseguite a distanza di 3 mesi (un buon tempo per agire con i saldi a stralcio).
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Grazie Pierluigi.
Ti pongo un caso specifico se posso
VALORE DI MERCATO DELL’IMMOBILE 50000
Debiti del proprietario
BANCA 65000
CONDOMINIO 15000
EQUITALIA 35000
Mi dicono che equitalia difficilmente stralcia(non so quanto sia vero, secondo la tua esperienza che ne pensi?)
Se non stralcia i 35000, è difficile che la vendita a stralcio vada a buon fine, dico bene?
GRAZIE ANCORA.A PRESTO
Ciao Davide,
Mi sembra un caso piuttosto complesso. Tutti i creditori hanno diritto a riscuotere la loro parte, pertanto tutti devono essere d’accordo, Equitalia compresa!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno, io vorrei acquistare una casa all’asta ma vorrei farlo con un saldo a stralcio. Il problema che leggendo la perizia dell’immobile ho notato che ci sono due creditori:1) la banca 2)una società di Torino che lavora per equitalia.
Da quello che ho letto prima, deduco che è impossibile fare un acquisto di questo genere anche se alcune società di mediazione immobiliare per case da enti lo farebbero Giusto o sbagliato , si può fare l’acquisto con saldo a stralcio?
grazie
Ciao Stefania,
Tecnicamente si potrebbe fare ma occorre ascoltare e coordinare entrambi i creditori.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Ciao Pierluigi, ma io da quello che ho capito equitalia non fa saldo a stralcio.Ma se acquisto la casa rischio di acquistare anche il debito con equitalia?
Ciao Stefania,
Se c’è un pignoramento sulla casa, il notaio non ti farà rogitare.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Ciao Pierluigi, complimenti per il sito!
Alcune domande:
il saldo e stralcio va fatto con Italfondiario o con la banca che ha ceduto a questi il recupero crediti?
Ho letto che seppur si è in piena proceduta esecutiva (l’asta andrà tra qualche mese) è sempre possibile fare il S&S?
Grazie
Ciao Alfredo,
Puoi fare sempre lo stralcio del debito finché il creditore è d’accordo. Lo stralcio lo devi fare con chi ha titolo per essere il creditore procedente al pignoramento, informati in cancelleria con i documenti dell’asta.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Sign. D’Alessio kiedo se esiste un modulo per avanzare un’offerta economica su un immobile al giudice prima ke si vada all’asta? grazie. se si dove posso vederli? grazie per l’attenzione posta.
Ciao Luciano,
Purtroppo non esiste un modulo standard ma devi crearlo tu.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Dott.D’Alessio, una domanda: ipotizziamo che procedo per un saldo e stralcio, avendo negoziato con tutti i creditori noti e andando a rogito. Dopodichè, nel lasso temporale tra rogito e cancellazione della procedura esecutiva da parte del tribunale, un nuovo creditore presenta in cancelleria la richiesta di rientrare come intervenuto nella procedura esecutiva. A questo punto io avrei pagato l’immobile, ormai rogitato, ma sull’immobile penderebbe ancora l’esecuzione ed io dovrei mettermi “in fila” con il nuovo creditore… Corretto? Mi sembra molto rischioso. Una soluzione potrebbe essere un rogito di fronte al giudice ma non tutti sono così disponibili… Come la vede? grazie mille.
Ciao giuseppe56,
Su questo aspetto è necessario prendere informazioni dall’acquirente e andare in cancelleria di frequente per accertarsi di eventuali procedure di pignoramento (anche esse hanno dei tempi per le trascrizioni) anche se un minimo di rischio effettivamente rimarebbe.
Vediamo se qualcun’altro vuole aiutarci.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno, una domanda: base d’asta (siamo al 7° esperimento)90 mila euro,secondo Lei la banca potrebbe accettare un S&S a 50 mila cash? Grazie. Buon lavoro
Ciao Alfredo,
Settimo esperimento? La casa quindi è scesa veramente tanto? Puoi provare ma devi fare in fretta altrimenti puoi rischiare che qualcuno faccia un’offerta vedendo il valore così sceso.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Buongiono, volevo farle una domanda. Sono interessata all’acquisto di una casa all’asta ma sono terrorizzata dal fatto che l’esecutato potrebbe distruggerla prima di liberarla. Voglio dire fare dei danni seri, importanti che potrebbero pregiudicare il funzionamento dei servizi, sistema elettrico, ecc Come ci si può tutelare? In fin dei conti quando si partecipa ci si rifà alla perizia che suggella il bene così com’è ma un conto é prendere in consegna il bene con qualche difetto di normale amministrazione un altro é prenderlo completamente distrutto… NOn si può coinvolgere il giudice, oppure ilcustode? Perché il bene non viene espropriato prima della vendita? Rimango in attesa. Grazie. Simona
Cara Simona,
Questo è un rischio che devi mettere in conto! Nel report “Investire in aste immobiliari” ci sono le caratteristiche specifiche per arrivare ad un’aggiudicazione! Per esperienza personale ti posso dire che quando acquisti un immobile all’asta lo dovi comprare considerando anche un’eventuale “ristrutturazione forzata”!
Purtroppo nessuna figura istituzionale può tutelare l’aggiudicatario da un eventuale risarcimento. Il bene non viene espropriato prima della vendita, perché è requisito essenziale l’aggiudicazione di qualcuno per poterlo liberare.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Ciao, ma il S&S si può fare anche su un fallimento? Mi spiego, se c’è un immobile di una azienda fallita in vendita all’asta ma l’ultima è andata deserta posso contattare il curatore o i creditori e fare il saldo & stralcio? Ci sono controindicazioni? Eventuali altri creditori, ecc
Grazie
buongiorno, dopo aver contattato il creditore e aver inteso a parole una possibile intesa per procedere con uno stralcio come posso formalizzare il tutto mettendo per scritto? esistono moduli fac simile?
grazie
Ciao Davide,
Non credo che esistano dei moduli fac simile, dovresti crearlo tu. Magari potresti farti supportare da qualche sindacato dei proprietari immobiliari o simili.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
L’estinzione del processo esecutivo (art. 632) si ha con l’aggiudicazione del bene nella vendita senza incanto, oppure c’è un termine per l’estinzione del processo (quale sarebbe?)? Nel caso affermativo l’esecutato può in questo lasso di tempo ancora salvare il bene pagando a saldo i creditori ottenendo la desistenza?
Saluti
Ciao Paolo,
Nel momento in cui ci sia l’aggiudicazione e i creditori sono soddisfatti non vedo altre opposizioni. L’art. 632 recita: “Con l’ordinanza che pronuncia l’estinzione è disposta sempre la cancellazione della trascrizione del pignoramento. Con la medesima ordinanza il giudice dell’esecuzione provvede alla liquidazione delle spese sostenute dalle parti, se richiesto, e alla liquidazione dei compensi spettanti all’eventuale delegato ai sensi dell’articolo 591-bis (1).”
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Rispondo a Paolo:
A seguito della aggiudicazione del bene il giudice emette il decreto di trasferimento, che rappresenta per l’aggiudicatario il titolo di prorpietà del bene. Con l’aggiudicazione definitiva cessa ogni possibilità da parte dell’esecutato di richiedere la sospensione dell’esecuzione al fine di saldare il debito e far si che il creditore rinunci all’azione esecutiva.
Nel caso di vendita senza incanto l’aggiudicazione è definitiva, viceversa in caso di vendita con incanto l’aggiudicazione diviene definitiva dopo 10 giorni (non festivi) dalla data dell’aggiudicazione. In questo lasso di tempo è consentito a chiunque di riaprire l’asta facendo una offerta maggiorata di almeno un quinto rispetto al prezzo di aggiudicazione. In caso di rilancio di un quinto il giudice rifissa un nuovo incanto chiamando l’aggiudicatario provvisorio e colui che ha rilanciato di un quinto. Qui le prassi dei tribunali variano: in alcuni tribunali (es macerata) la nuova asta è aperta a tutti, in altri tribunali (es Ancona) nella nuova asta possono partecipare solo coloro che erano presenti nell’asta precedente, l’aggiudicatario provvisorio e colui che ha fatto il rilancio di un quinto.
in ogni caso all’esecutato è preclusa ogni possibilità di salvare il bene dopo l’aggiudicazione (sia essa provvisoria o definitiva) in quanto lui è l’unico che non può partecipare all’asta.
Spero di avero chiarito
cordialmente
Ringrazio Angelo per la puntualità e chiarezza!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Salve, per fare un buon stralcio bisogna conoscere i possibili incassi degli attori della procedura esecutiva al fine di personalizzare l’offerta. Non mi è chiaro cosa potrebbe incassare il condominio dal suo credito nella procedura nell’ipotesi che si sia formato negli ultimi due anni e/o negli anni anteriori e nell’ipotesi che in sede di riparto non rimanga liquidità… l’aggiudicatario viene chiamato a pagare il credito? Grazie
Caro Gianni,
Chi si aggiudica l’immobile nelle aste immobiliari è tenuto a saldare al condominio gli ultimi 2 eserci precedenti non pagati. Angelo ci fornirà maggiori delucitazioni se il pagamento è dovuto anche per lo stralcio del debito.
Pierluigi D’Alessio
Salve, l’ultimo custode/avvocato a cui ho chiesto, alcuni giorni addietro, mi ha così risposto:” ..gli ultimi due anni sono a carico della procedura. Ma se dal riparto dell’aggiudicazione non rimangono soldi per condominio, dopo pagamento procedura e creditori privilegiati, possono fare azione contro aggudicatario per l’importo totale”.Se è vero, il condominio prenderebbe sempre il suo credito..
Per gli importi maturati oltre i due anni?..quindi in sede di stralcio il condominio andrebbe sempre pagato quasi totalmente..
Buongiorno,
Vi scrivo per chiedere delle delucidazioni in merito al seguente acquisto di immobile:
risultano ipoteche giudiziali, nello specifico un pignoramento posto in essere da un noto istituto di credito per il fatto che il proprietario non riusciva a pagare le rate del mutuo.
La domanda è questa… è possibile acquistare una casa pignorata chiedendo però contestualmente un mutuo?
Tramite legale sono stati presi accordi con tutti i creditori intervenuti e identificati dal notaio. Tutti si sono impegnati formalmente a rinunciare al pignoramento e la banca accetta una somma a saldo e stralcio.
Ora da quel che ho capito, anche leggendo il vostro sito, l’acquisto e la cancellazione davanti al giudice dell’esecuzione del pignoramento dovrà avvenire contestualmente con la presenza di tutti gli attori… eppure il notaio che mi segue non è ancora riuscito (da tre settimane) a fornire alla banca a cui ho chiesto il mutuo che corrisponde al 50 per cento del valore di acquisto la relazione “modus operandi” richiesta.
E’ veramente così complicato riuscire a fare questo acquisto che oltre a consentire la vendita di una casa da la possibilità al proprietario di evitare l’asta e di avere sicuramente meno problemi evitando disastri familiari ancora peggiori. Grazie.
Caro Wakka,
E’ possibile chiedere un mutuo senza dubbio ma devi comprendere se la banca è disposta. Le ipoteche le vorrà cancellate nel giorno in cui andrete davanti al notaio per il rogito. Sollecita il notaio a fare la relazione in modo che la situazione possa andare avanti!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Spese condominiali: rispondo a gianni/Pierluigi
La legge dispone che l’acquirente/aggiudicatario risponda in solido delle spese condominiali dell’anno in corso +dell’anno precedente con il venditore/esecutato. Per gli eventuali anni pregressi il condominio dovrà insunuarsi nella procedura esecutiva (e quindi partecipare al piano di riparto).
Nel caso però si acquisti un immobile con un saldo e stralcio bisogna ricordare che questa modalità è in effetti un accordo transattivo tra l’acquirente e tutti i creditori dell’esecutato (indipendentemente dal fatto che essi partecipano al piano di riparto oppure gravino sull’aggiudicatario):
In parole povere, se vuoi acquistare un immobile facendo uno stralcio del credito devi accordarti con tutti i creditori COMPRESO IL CONDOMINIO, che va trattato alla stregua degli altri creditori insinuati nella procedura.
spero di essere stato chiaro
cordialmente
Ciao Pierluigi,
se acquisto un immobile all’asta dove c’è solo un creditore che è il condominio, pagherò lo stesso le spese dell’anno in corso e quelle dell’anno precedente oppure con la vendita se l’importo è capiente viene soddisfatto il credito totale del condominio? Te lo chiedo perchè le spese sò che ammontano quasi € 10.000,00.
Grazie.
Luisa
Ciao Luisa,
Se il condominio è il creditore procedente dell’esecuzione dovrà recuperare delle somme passate che vanno oltre le ultime spese degli ultimi 24 mesi. E siccome si presume che negli ultimi 2 anni nessuno abbia pagato le spese condominiali pertanto credo che dovrai accollartele tu. Chiedo cortesemente ad Angelo di dacci conferma.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Spese condominiali – rispondo a Luisa/Pierluigi
dunque, caso un pò raro in verità che ad attivare il pignoramento sia il condominio che oltre ad essere creditore procedente sia anche l’unico creditore…. (almenbo se ho capito bene)
In ogni caso ti dico quello che dice la legge e poi ti do un consiglio:
La legge dice espressamente che l’aggiudicatario è chiamato in solido con l’esecutato per le spese condominiali dell’anno in corso e quello precedente. Va da se che per i crediti eventualmente degli anni ancora precedenti il condominio dovrà rivalersi non sull’agiudicatario bensì sulla procedura stessa, cioè trovare soddisfazione dai proventi della vendita dell’immobile in sede di riparto (cioè in altri termini dovrà insinuarsi nella procedura esecutiva).
Nel tuo caso, se il condominio ha attivato la procedura esecutiva e pignorato l’immobile presumibilmente lo ha fatto per tutto l’ammontare del credito che vanta verso l’esecutato, e non solo per gli anni pregressi. In questo caso (ma appunto dovresti accertartene parlando con l’amministratore condominiale, con il custode giudiziario, con il delegato o con la cancelleria direttamente) il condominio sarà soddsifatto dai proventi della vendita dell’immobile, e quindi non chiederà alcunchè all’aggiudicatario.
Consiglio vivamente di verificare prima di acquistare l’immobile (all’asta o a saldo e stralcio). Ti segnalo che (almeno teoricamente) le spese condominiali poste a carico dell’aggiudicatario sono uno degli elementi che il perito dovrebbe indicare nella relazione tecnica, anche se purtroppo non sempre viene fatto.
saluti
Ma non ti vergogni?Sei veramente un pezzo di merda
Cara Maria,
Vergognarmi di cosa? Vuoi cercare di spiegarti meglio? Forse ti riferisci al fatto che ti trovi in una situazione da esecutata e non sai come uscirne?
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Ciao, ho una domanda!! Io, sono creditore che per riscuotere i propri crediti ha fatto pignorare le proprieta’ della persona che deve risarcirmi. Il curatore fallimentare, incaricato dal giudice ha stabilito i criteri di base per mettere questi beni all’asta. Un’agenzia immobiliare, puo’ cercare previo accordo col mio debitore di tentare di vendere questri cespiti prima dell’asta?
Ciao Bruno,
Se c’è la trascrizione di pignoramento nessuno potrà rogidare senza aver tolto quel vincolo.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Grazie Pierluigi per tutte le info.
cosa consigli nel caso in cui l’immobile da acquistare richieda una sanatoria? è obbligatoria la sanatoria anche nel caso di acquisto a saldo e stralcio?
grazie!
… e se fra i creditori c’è anche l’agenzia delle entrate oltre a diverse banche?
grazie!
Ciao Elena,
Se sull’immobile c’è una abuso edilizio che va regolarizzato, ovviamente è una tua decisione post aggiudicazione ma vista la situazione favorevole per sanare l’abuso credo sia meglio procedere regolarmente. Devi comprendere tu se ne vale la pena acquistarlo o meno. Se anche l’agenzia per le entrate è un creditore va soddisfatta come tutti.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
GRAZIE!!!
nel mio caso mi preoccupano i tanti creditori da contattare, è sufficiente che uno non accetti che tutto quanto salta
ciao
Molto interessante
Ma non sarebbe più semplice interpellare la banca creditrice e trattare direttamente l’acquisto senza passare attraverso l’asta?
Caro Piero,
Certo che sarebbe più semplice, ma non sempre puoi sapere che l’esecutato sia moroso e inoltre, come puoi verificare che soltanto la banca creditrice sia l’unica ad agire contro l’esecutato?
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Ciao Pierluigi,
complimenti per il blog.
Ti sottopongo una casistica non ancora riscontrata nelle discussioni precedenti
La casa in cui vivo con mia figlia appartiene al 50% a me e 50% al mio ex-marito che da un po’ di tempo ha smesso di pagarmi gli alimenti.
Il mutuo della casa é intestato a me, ma ha come garante l’ex marito.
Non riuscendo piu’ a pagare le rate del muto e sapendo che i miei vicini di casa sono interessati ad acquistare il mio appartamento per i loro figli (i figli sono ancora piccoli, nel frattempo mi concederebbero l’appartamento a un affitto modesto) volevo capire se nella fase di negoziazione con la banca e l’acquirente, é necessario che partecipi anche mio ex-marito e soprattutto se affiché l’accordo saldo-stralcio si possa perfezionare é necessaria la sua firma.
Grazie
Cara Micaela,
Se la casa è intestata anche al tuo ex marito avrai bisogno della sua firma per poter vendere la casa. Nessun notaio potrebbe acconsentire ad un rogito senza la firma di entrambi i proprietari.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Salve Dott. D’Alessio. Mi è stato proposto da un agente immobiliare (dell’istituto torinese immobiliare, per l’esattezza) un immobile che fa al caso mio. Lui mi chiede di versare al più presto una somma per bloccare la procedura bancaria altrimenti l’immobile va in pre-asta. Ci siamo accordati a voce per un tot di 185.000 euro di cui 50.000 entro martedi, 40.000 tra breve e con ciò si salda il debito con la banca. In teoria il debitore è solo una banca. Io però ho pochissimo tempo per verificare tutte le visure catastali per le varie ipoteche. Non so nemmeno chi è il proprietario. Posso dire a questo agente che mi impegno a comprare l’immobile ma devo verificare prima la documentazione? Lui dice che abbiamo tempo fino al 21 ottobre e poi parte il procedimento per l’asta. Scusi se mi esprimo male ma sono molto all’oscuro di tutti I procedimenti relative a queste compravendite. Ho preso tanti appunti grazie a questo fantastico blog ed ora ho le idee un pò più chiare. Questo agente probabilmente ha la procura a vendere… ho proprio paura perchè non ho poco tempo, ho praticamente i minuti contati!!!!!
Cara Cloe,
Ma cosa intendi esattamente per pre asta? Chi ti garantisce che l’anticipo richiesto fa bloccare la procedura? Hai incontrato l’Avvocato della banca? Tu compreresti un immobile senza fare neanche le visure e ricerche necessarie? L’agente ha il mandato da parte del proprietario dell’immobile?
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Salve Pierluigi, le scrivo per avere consigli sull’acquisto all’asta di una casa. Per me non credo ci sia possibilita di qualsiasi accordo o acquisto tramite saldo a stralcio. La proprietà in questione è attaccata letteralmente alla mia proprietà e sono diversi anni che è all’asta. a settembre mi sono decisa a partecipare alla vendita ed, essendo l’unica partecipante me la sono aggiudicata a quasi 1/4 del suo valore commerciale. Il fatto è che il mio vicino di casa, ha portato a vivere con se sua figlia e i sui nipoti piccoli ed io sinceramente sto decidendo di non pagare il saldo per l’acquisto dell’immobile e perdere cosi la mia caparra. la casa andrà all’asta di nuovo e sono sicura che nessuno, oltre me che vivo li a fianco, sarà interessato all’acquisto. C’è una qualsiasi possibilità che queste persone vadano via prima dell’aggiudicazione di un’asta? Le banche e il tribunale stesso non possono liberare l’immobile per renderlo “acquistabile” senza problemi? da premettere che queste persone hanno altri immobili a disposizione dove andare ad abitare e quello in cui abitano lo stanno distruggendo a poco a poco. Io non voglio avere problemi con queste persone che non hanno rispetto della legge e nonostante tutto occupano abusivamente la casa. Come potrei tutelarmi? Come potrei essere tranquilla di acquistare questo immobile senza occupanti? la ringrazio moltissimo per i suoi consigli
Cara Francesca1980,
Purtroppo viviamo in un Italia garantista fino alla fine e queste persone andranno via soltanto quando avranno davanti loro l’ufficiale giudiziario. Sappi che comunque vada prima o poi dovranno lasciare libero l’immobile, magari dopo 12 mesi ma poi lo lascieranno! Prima dell’asta nessuno andrà a dire loro di andare via… Aimé!
Spero di esserti stato di aiuto e facci sapere come procedi.
Un abbraccio,
Pierluigi D’Alessio
La ringrazio moltissimo per la risposta tmpestiva. Si immaginavo che comunque bisogna purtoppo arrivare alle maniere “forti”. Allora sinceramente, visto che il mio è un investimento affettivo e piu’ per evitare che al mio fianco arrivi ad abitare chissa quale altro “vicino”, rinuncero’ adesso ed aspettero’ che il prezzo scenda ulteriormente. Se dovro’ avere problemi e comunque aspettare che si liberi l’immobile non vale la pena. Quindi lei mi assicura che anche in casi in cui ci siano minorenni (5 mesi e 3 anni) l’immobile possa essere liberato? Se queste persone non andranno via nemmeno davanti l’ufficiale giudiziario? A cosa andebbero incontro? Un’ultima domanda, lei è al corrente di un recente decreto (ancora non entrato in vigore credo) in cui si esplica il fatto che le future vendite all’asta dovranno necessariamente essere svolte solo se l’immobile non è in alcun modo occupato? La ringrazio moltissimo
Cara Francesca1980,
La casa sarà per legge liberata anche in presenza di minori, magari ci vorranno dei mesi in più ma alla fine la giustizia deve fare il suo corso. Se non andranno via in prima chiamata, andranno incontro ad un vero e proprio sgombero con forze dell’ordine, fabbro, assistenza sociale ed eventualmente medica. Per il decreto ad oggi non so nulla, vedremo.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno,
Vorrei gentilmente avere un consiglio/dritta per un appartamento con box e cantina messo all’asta da una finanziaria e dal condominio ( per spese condominiali). Il debito ammonta circa a 40/45.000, la maggior parte dei quali sono spese legali e interessi.
La trattativa coi creditori dura da anni…la finanziaria si è dimostrata disponibile, il condominio è più restìo a trattare.
La prima asta senza incanto è fissata per dopodomani venerdi 14 novembre.
Piccola parentesi: Il debitore o la comproprietaria (marito e moglie) hanno gestito una separazione in parallelo e ora sono separati ma entrambe hanno la residenza nella casa in oggetto. Inoltre, il debitore è da poco stato operato per un tumore con asportazione totale dello stomaco. Per qualche mese le attenzioni sono state rivolte alla malattia. Insomma problemi su problemi.
Domanda: la comproprietaria che ha seguito la trattativa coi debitori finora, ha ancora la possibilità di bloccare l’asta presentandosi venerdì e offrendo una somma?
Eventualmente la vendita pre-asta di cui parla nel suo sito è sempre attuabile?
Non è facile muoversi in questo mondo..troppi soggetti troppe regole..insomma secondo me ne approfittano.
Spero di aver riassunto in modo abbastanza chiaro una situazione parecchio complicata che dura da anni.
Ringrazio in anticipo e saluto cordialmente.
Ciao Jennifer,
Il debitore non può partecipare all’asta per la sua quota mentre la compropietaria (ex moglie) se non esecutata si. Per la vendita in pre-asta o a saldo a stralcio occorre contattare, in tempi accettabili, i creditori procedenti e proporre loro lo stralcio del debito. Nel frattempo il giudice deve essere al corrente ed essere concorde. Queste operazioni generalmente vengono seguite da Avvocati specialisti nel diritto immobiliare e Aste Immobiliari.
Facci sapere,
Pierluigi D’Alessio
Buona sera mi presento sono angelo un ragazzo di 30 anni che cerca di effettuare l’acquisto d una casa, e per risparmiare qualcosina, mi sono diretto nell’acquisto di un appartamento in saldo e stralcio, l’appartamento l’ho trovato come annuncio su un sito online, e preso in carica da uno studio specializzato in aste e stralci, mi hanno fatto visionare la casa a settembre ed ho effettuato una proposta di saldo e stralcio poco dopo.
La casa era all’asta e scadeva qualche settimana dopo la mia proposta.
L’asta giudiziaria si e conclusa deserta.
Dopo una settimana, vengo a sapere che la mia proposta e stata accettata, e io ho versato una caparra per le spese di agenzia, i restanti soldi li saldo all’atto che e stato fissato per metà febbraio 2015.
Adesso sono passati poco più di 2 mesi e incuriosito sono andato a vedere nel sito delle aste giudiziare, e volevo chiedere come mai e stata fissata di nuovo una nuova data di asta? e il valore di partenza e stato abbassato? io sapevo che effettuando una proposta di saldo e stralcio le aste di quell’alloggio venivano momentaneamente congelate.
Spero di non esser stato raggirato, anche se non credo, perché la persona che mi assiste, continuo a sentirla e mi sta dando anche una mano nel scegliere il miglior mutuo disponibile nelle banche.
Ringrazio per una risposta saluti angelo
Caro Angelo,
Non vedo nulla di irregolare. La procedura giudiziaria deve andare sempre e comunque avanti, finché tu stesso non procedi al saldo a stralcio che essendo una compravendita tra privati a tutti gli effetti, non si ha il trasferimento della proprietà fino a quando non hai versato l’ultimo centesimo e il giudice chiude la procedura. Inoltre, ad ogni reinvio di data di aste immobiliare avviene un ribasso di almeno il 20%.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Ok perfetto, quindi nel caso si presenta qualcuno all’asta e si aggiudica l’appartamento mi tocca cercare altro nonostante io ho fatto una proposta x primo?
Comunque grazie mille per le delucidazioni purtroppo essendo per me la prima esperienza sia nel saldo e stralcio,che nell’acquistare una casa molte cose non le so, quindi non mi resta che pazientare la data fissata per l’atto, e sperare che anche quest’asta sia deserta.
Avendo visto un appartamento da acquistare a saldo e stralcio. Dove l’agente proponente mi ha già spiegato che usa questo metodo perché l’immobile ha già fatto 2 aste, andate deserte. Egli mi dice che è interesse che il proprietario, un privato, ha tutto l’interesse a fare questa operazione, altrimenti comparirà sul CRIF, nel caso si continui con le aste e che poi una vada a buon fine, e sicuramente sarà a prezzi più bassi diversi da quello propostomi. La mia domanda è :
Sono sicuro che il prezzo che pagherei con saldo stralcio, (aumentato delle spese per l’agente che me lo propone), poi non succederà che altri creditori possano chiedermi altri soldi, per cui il gioco non valga la candela…. Immagino le spese condominiali arretrate, o altri creditori… Magari altra banca che aveva ancora in sospeso dei crediti con lo stesso soggetto. E nel caso fosse così, chiedo se l’agenzia specializzata per questo tipo di vendita abbia l’obbligo di informarmi preventivamente di tutte le future spese che io posso andare incontro. E vorrei conoscere quali garanzie potrei chiederle per tutelarmi di sorprese sopraindicate.? La ringrazio per la risposta
Ciao Renato,
Rispondo alle tue domande, ponendoti dei quesiti:
1) Hai contattato/conosciuto la varie parti interessate all’operazione? Il giudice o delegato alla vendita, l’esecutato, l’amministratore di condominio, il tuo notaio, un tuo avvocato?
2) Hai fatto una visura per verificare ad oggi quanti e quali pignoramenti ci sono?
3) Che bozza contratto ti farebbe l’agenzia. Si impegnano a fornirti loro l’immobile libero da pignoramenti oppure non citano questa parte o la “scricano” sull’esecutato?
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Attenzione! Cosa significa gestire il tuo profilo che vedo qui a fianco, con i simboli vari di internet. Io vorrei solo risposte o qui in questo sito o per mail che vi ho dato e non su altro .
Grazie per la risposta
L’agenzia, dopo avermi assicurato che tutte quelle incombenze le assolveranno loro, sia di concordare con tutti i creditori, che di fare accettare al venditore la proposta (che ha il prezzo della futura asta che si terrà a marzo) ed è per questo che pago loro; per me alla fine è una operazione senza rischi. Io ho già detto che non firmerò nulla e consegnero un assegno circolare a me intestato al loro notaio, per il totale del prezzo che sarà la base di partenza della prossima asta, e sarà loro cura ripartire la somma ai creditori. Così pure un assegno circolare per la l’ora provvigione, sempre a me intestato. Il notaio incasserà gli assegni circolari con la girata “procura per l’incasso a favore di….” Ho concordato di avere un pre colloquio con il loro notaio per fugare i dubbi che ancora mi restano sui rischi futuri, che anche dopo il rogito, possano derivare da azioni di altri creditori che magari oggi non conosciamo. Sono in attesa che mi dia appuntamento il notaio, ma se hai qualche altro consiglio da darmi, e soprattutto se quanto da me impostato è corretto è sufficiente per cautelarmi. Ringrazio per la risposta
Ciao Renato,
Nella visura cosa si evidenzia? Con l’amministratore dello stabile hai verificato? E con il Giudice? Tolti questi nodi credo tu possa stare sereno.
A presto, Pierluigi D’Alessio
Grazie per la risposta, ma la risposta che mi dai di stare sereno diopo aver visto la visura , (immagino catastale dell’immobile, che non ho visto e chiederò di vedere all’incontro con il notaio; ma che immagino compaia almeno 2 ipoteche di banche che hanno concesso il mutuo) come già indicato nel verbale della perizia D!’asta). L’amministratore non l’ho sentito,, ma l’agenzia mi ha già detto verbalmente che è sicuramente creditore. Ecc….perché gia l’agenzia mì ha spiegato che con la mia prosta di acquisto farà l’iter con l’amministratore ecc.. Poi tu mi dicii di sentire anche iil giudice…… E poi stare sereno….. Quindi io deduco da questa tua risposta, che la mia convinzione di pagare solo al momento del rogito davanti al notaio, forse non è ancora sufficiente…… Ma perché io pensavo che al rogito io avrei letto l’atto che avrebbe dovuto contenere una clausola del tipo: l’appartamento ORA E’ LIBERO DA OGNI VINCOLO.. Ma invece non sarà così?
In sostanza mi viene il dubbio che tutta la procedura di SALDO E STRALCIO e che ero disposto a pagare l’agenzia per far ciò che avrei potuto fare io tutta la trafila……di contattare le parti interessate ecc…. Non sono. Sicuro che funzioni al punto di Liberare. Tutti i vincoli?…… se puoi darmi risposta, questa volta più esplicita che mi faccia capire se l’appartamento al momento del rogito sarà libero o meno. Perché io sono fermo alle parole dell’agenzia che: qualora loro non riuscissero a convincere ogni creditore, non si farà nulla. Ed Amici come prima. Vorrei conferma o meno di questo grazie anticipatamente per la risposta
Ciao Renato,
Se l’accordo con questa agenzia di intermediazione è questo allora è così. Ognuno può fare gli accordi che vuole, io ti enunciavo tutte le parti che sono interessate in questa operazione ma se l’accordo con l’intermediario è senza alcun vincolo sino allo stralcio finale procedi.
Facci sapere gli sviluppi, ok?
Pierluigi D’Alessio
La risposta esplicita sull’immobile che al rogito, l’immobile è’ libero da ogni vincolo…..dopo che sia terminata la procedura A saldo e stralcio (che non avevo mai sentito parlare prima di questa vicenda). In pratica il notaio farà un atto normale di compra vendita o no? Oppure sull’atto viene indicato qualcosa che oggi io non conosco…..? Grazie per la risposta, che spero sia esplicita. Mi basta un si o un no. Grazie
Ciao Renato,
Si il notaio farà un atto normale di vendita tra privati.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Grazie mille per la risposta
Rieccomi qui a scrivere sulla mia viccenda di saldo e stralcio.
Oggi sono andato in banca x fare un preventivo di mutuo e vedere piu o meno quanto mi verrebbe a costare la rata al mese, il direttore della banca mi ha detto che ci sono delle cose che non gli quadrano. La prima e che secondo lui una proposta di saldo e stralcio non puo esser fatta dal momento in cui la casa e gia stata messa all’asta, seconda cosa e che bisogna vedere su che base fare il mutuo,se farlo su prima casa o un mutuo per asta? Poi ha detto che nel momento in cui la casa non viene liberata da ogni pignoramento non si puo aprire una pratica di mutuo,perchè il perito che loro mandano a periziare la casa se sa che la casa è pignorata non la fa la perizia. Ringrazio per una risposta
Ciao Angelo,
Potrei dirti di cambiare banca, ma sarebbe troppo facile! Gira più banche quando vai a farti fare dei preventivi di mutuo mi raccomando!!!
1) Il saldo a stralcio è fattibile sino al giorno prima dell’asta se ci sono gli accordi di tutte le parti. Semplicemente il giudice annulla l’asta immobiliare dichiarando soddisfatto il creditore procedente il pignoramento.
2) Il mutuo sulla prima casa è una condizione che va oltre il fatto che la casa sia acquistata o meno all’asta
3) Se la casa viene acquistata all’asta non vi è la necessità della loro perizia, in quanto è già stata periziata da un professionista che rispetta tutti i loro requisiti. Se invece la casa viene acquistata con trattativa privata e quindi anche con il saldo a stralcio invece deve esserci la loro perizia ma non inficia sulle trascrizioni ipotecarie.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Se il saldo a stralcio e fattibile fino al giorno prima dell’asta come mai da dopo che ho fatto la proposta e gia la 3 volta che l’appartamento va all’asta? Mi spiego meglio io la proposta l’ho fatta il 4 di settembre la casa e andata all’asta il 3luglio esito deserta poi il 16 settembre sempre deserta e adesso il 10dicembre quello che al direttore della banca fa strano e che una volta che la casa e messa all’asta non si possono piu fare offerte di saldo e stralcio.
Io alla persona che si e preso in carica la vendita il 4 di settembre ho firmato questa proposta dove appunto dice che la casa viene acquistata in saldo e stralcio e non asta giudiziaria poi ho fatto la fotocopia di un assegno intestato alla banca creditrice che haesso un pignoramento alla casa.
Dopo una settimana lui ha incontrato i diretti interessati per presentare la mia proposta, mi ha detto che la cifra che io ho offerto e fattibile mi ha chiesto di versare dei soldi che sarebbero le spese dell’agenzia cosi da vincolare la mia offerta che nel caso mi ritiro perdo quei soldi,Ci siamo accordati per versare, una meta subito e saldare all’atto, tutto questo a fine settembre adesso e tutto fermo non so nulla in merito alla cosa. La data fissata per l’atto e a meta febbraio e io vorrei iniziare a fare appunto delle richieste di mutuo anche perchè febbraio arriva subito.
Io quello che penso e che magari loro aspettano che finisce questa asta di dicembre che e a 50,000€ giustamente la prossima asta con il ribasso del 20% arriva a 40,000€ ossia la cifra della mia proposta di saldo e stralcio quindi non vorrei che la banca perde tempo per cercare di guadagnarci il piu possibile? Non so queste sono delle mie ipotesi anche perche penso che sia insensato vendere un appartamento a saldo e stralcio ad una cifra inferiore alla base d asta
Ciao Angelo,
La proposta che hai fatto perché non è stata accettata dal creditore procedente hai una risposta? Ma ti stai facendo seguire da un avvocato o sei in balia dell’agenzia? Sulla tua proposta non c’è una data vincolante per il creditore procedente per accettare o meno?
A presto,
Pierluigi D’Alessio
La mia proposta di 40.000 che ho fatto a settembre da come dice il venditore e stata accettata infatti mi ha dato una fotocopia del fax dove c’e la firma del proprietario di casa, e tramite fax la firma perchè il proprietario e tornato nella regione di origine.
Io sono seguito da una persona Proprietario di un’agenzia ed iscritto come venditore professionale per case a saldo e stralcio e aste infatti aveva un tesserino numerato intestato a lui.
Sulla mia proposta si c’e una data ossia il 15febbraio dove indica che entro quella data si deve effettuare il rogito. Ti ringrazio molto per le delucidazioni e consigli
Dopo aver valutato tutta l’operazione di acquisto immobile a saldo e stralcio….., che ero allettato dal prezzo conveniente….ma Poi capendo tutti i meccanismi delle parti interessate all’operazione…..E CHE NULLA AVREBBE RICEVUTO L’ESECUTATO, anche nel caso che ci fosse stato un avanzo dalla somma ricavata e il totale della somma degli aventi diritto del credito; mi sono fatto degli scrupoli di coscienza, al pensiero che È’ un sistema di SPECULAZIONI A SCAPITO DI GENTE CHE È’ GIÀ IN SOFFERENZA, NON HO EFFETTUATO L’ACQUISTO.PER NON AVER RIMORSI IN FUTURO. Per me è stata comunque una CRESCITA PERSONALE, come del resto si chiama questo sito.
Inviterei il responsabile di questo sito di non aver paura a spiegare per bene il funzionamento di tutta l’operazione…. Ed oggi capisco perché nelle precedenti risposte mi si consigliava di essere assistito da un Mio legale! Perché ci sono troppi cavilli in cui ci si può scottare, sia dal punto di vista di Coscienza che di natura economica o di diritto.
Caro Renato,
Se hai ritenuto opportuno non procedere con l’operazione immobiliare va bene, ma questo non significa che tutte le procedure sono come tu la descrivi. Generalmente, se ci sono dei soldi eccedenti all’operazione di stralcio del debito non comprendo per quale motivo l’esecutato non ne possa disporre. Forse, ha accettato una clausola limitativa in tal senso?
Inoltre, con lo stralcio del debito l’esecutato potrebbe evitare l’asta immobiliare e di conseguenza l’iscrizione al CRIF come cattivo pagatore e pregiudicarsi qualunque ipotetico accesso al credito!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno, ho contratto un mutuo e ora non riesco piu’ a pagare, vorrei fare una proposta di saldo e stralcio, ma come funzione per l’ipoteca? E’l’eventuale acquirente che deve andare in banca a fare la proposta o sono io? E poi un’altra cosa, come fanno ad esserci soldi eccedenti al saldo e stralcio?
Grazie mille e da tanto che vorrei queste informazioni.
Ciao Matteo,
La proposta deve essere fatta generalmente, per essere valutata dalla banca, da una persona esterna che vorrebbe acquistare l’immobile. Mentre, nei tuoi confronti la banca agisce attraverso il pignoramento e la vendita dell’immobile all’asta.
Generalmente, una volta che la casa viene pignorata e messa all’asta, solo allora la banca può valutare un saldo a stralcio (significa dare tutti i soldi alla banca per chiudere il debito residuo) per non attendere i tempi e le incertezze legate all’esito dell’asta immobiliare.
Se tu sei nella fase preliminare (cioè che non riesci a pagare il mutuo, presentati alla banca e fallo presente!).
Come potrebbero restare dei soldi eccedenti dal saldo a stralcio? Semplicemente se il potenziale acquirente versa più soldi rispetto al debito che la banca è disposta a farsi estinguere! Es. Alla banca mancano 50000 euro ma la casa ha un valore molto superiore, allora l’esecutato può proporre una vendita a 70000 euro ricavando 20000 euro.
Deve esserci sempre un accordo! Spesso, sono gli avvocati che riescono a portare a termine queste operazioni in quanto alcuni “tecnicismi” devono essere eseguiti da addetti ai lavori!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Sei stato davvero molto gentile e molto esaustivo, ma vorrei chiederti qualche altra cosa in privato, sarebbe possibile?
Caro Matteo,
Purtroppo questo è un servizio gratuito per permettere a chiunque di poter beneficiare di ogni commento, in modo da poter trovare arricchimento personale. Altrimenti diventa Matteo un attività di consulenza e come tale merita un compenso, anche a donazione libera.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Hai pienamente ragione, scusami tanto.Volevo solo avere dei consigli sulla mia situazione. Ho un mutuo e devo ancora alla banca circa 200.000,00 euro, ma da quando ho perso il lavoro, ho fatto solo qualche lavoretto estivo.Ormai è 1 anno che non pago più, ma ho dei potenziali acquirenti che pero’ non vogliono spendere quella cifra. Come mi devo comportare con loro, cioe’cosa gli posso dire? Per una proposta di saldo e stralcio devo aspettare che la banca mi pignori la casa o posso farla prima? Grazie in anticipo.
Ciao Matteo,
Hai contattato la banca per far presente la tua situazione?
La casa è già stata pignorata? O meglio, se qualcuno fa una visura può già notare la trascrizione pregiudizievole della banca?
Tecnicamente devi prima parlare con la banca, comunicare loro che vuoi vendere la casa ed hai già degli acquiraenti e sei esposto per x mesi che non hai pagato il mutuo e vedi loro cosa propongono.
Dopo ciò puoi decidere come muoverti, il tutto molto in fretta!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
No, la casa non è ancora pignorata e non mi è ancora arrivata la notifica dell’ufficile giudiziario, posso ugualmente fare la mia proposta alla banca?
Ciao Matteo,
Allora devi essere velocissimo! Contatta subito la banca per spiegargli la situazione.
Facci sapere come vanno gli sviluppi.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Ciao Pierluigi, veramente complimenti per questa creazione!
Vorrei chiederti ulteriori delucidazione in merito ad un’operazione che vorrei affrontare ma è un caso un pó complicato mi risulterebbe più facile inviarti una mail dettagliata allegando una perizia! È possibile? Grazie e complimenti ancora.
Ciao Leo,
Per usufruire del servizio gratuito dovresti scrivere nei commenti in modo da poter utilizzare il blog come strumento di crescita per tutti coloro che vi accedono, altrimenti per una consulenza privata contattami via mail su info@crescita-personale.org
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Salve sono Luigi
le spiego quello che mi e successo;
ho venduto un appartamento e la persona che l’ha acquistato ha fatto un mutuo con la banca(quindi prima ipoteca) questa persona non avendomi pagato per intero la somma che mi doveva(circa 20%) io ho avviato la procedura la procedura ipoteca sulla casa pignoramento e asta (di cui siamo alla terza battitura)che si dovrebbe svolgere tra poco vorrei un consiglio e le mie domande sono:
-se lui avesse pagato il mutuo e peggio o meglio per me?
– se invece non lo avesse pagato?
-a me deve ancora il 20% della somma piu gli interessi piu le spese della procedura che non sono poche…io vedrò mai piu quel denaro ?
-qual’e’ nel il peggiore dei casi l’esito finale ?
– come mi posso muovere al meglio per poter recuperare o la somma che mi deve oppure se volessi ricomprare la casa ?
P.S.
lui non abita li e la casa e vuota
Ciao Luigi,
Allora se ho compreso bene. La tua ex casa è all’asta per recuperare il tuo 20% che non hai ricevuto giusto? Intanto bisognerebbe capire di quanti soldi parliamo ma a questo punto credo che per te non ci siano problemi in quanto non appena la casa verrà venduta il tribunale ti darà il tuo 20% ricavato dalla vendita.
Credo, ma ti puoi informare direttemnente in tribunale con un Avvocato che potresti prenderti la tua ex casa ma ovviamente perderesti il 20% in quanto il creditore procedente e l’acquirente coincidono.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
distinti saluti e grazie in anticipo
buongiorno e grazie di nuovo per la risposta allora
il prezzo tot della casa era 100.000,00 euro di cui il suo prestito era di 70.000,00
io credo(quasi fondato…) che lui non abbia pagato il mutuo o l’abbia pagato saltuariamente… se cosi fosse e la casa ammettiamo che si venda all’asta a meno del prezzo del mutuo es. 60.000,00
a cosa vado incontro?
oppure se la casa non dovesse vendersi cosa devo fare o cosa mi devo aspettare?
ultima cosa se procedente e l’acquirente coincidono cioè io allora la somma dovutami non si cumulerebbe in caso di acquisto con saldo e tralcio (cioe potrei ricomprarmi la casa ma il mio 20% andrebbe perso?)
grazie a presto
Buongiorno Luigi,
Se il prezzo di aggiudicazione dell’asta compensa in tutto o in parte il creditore sarà quest’ultimo ha decidere se accettare la vendita anche ad un prezzo inferiore al suo credito.
Se la casa non si vendesse allora il creditore deciderà come potersi muovere assistito dal suo legale.
Se potessi acquistare la casa credo che non avresti il tuo 20% in quanto creditore ed acquirente coincidono.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno,sono in trattativa per un acquisto di un immobile a pre-asta il proprietario e’ una ditta individuale come posso cautelarmi per evitare di incorrere in un rischio di revocatoria, l’acquisto e prima casa.Grazie
Ciao Salvatore,
L’unica tutela certa che puoi avere è non fornire alcun soldo finché non diventerai proprietario. Ma consultati con un legale specializzato che ti possa rappresentare.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
buongiorno, vorrei capire come funziona.
dove posso trovare immobili disponibili alla pre asta? c’è un elenco oppure è valido quello delle aste, e posso contattare i proprietari quando l’immobile è occupato?
grazie
Saluti
Caro Davidem
Gli immobili in pre asta non sono altro che immobili destinati all’asta ma venduti prima che qualcuno si presenti con una pubblica offerta! Fondamentalmente sono trattative private a tutti gli effetti. Chiaramente tu puoi fare tutto compreso contattare i proprietari quando l’immobile è occupata. Vorresti prendere un immobile per te oppure per fare del business?
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno Sig. Pierluigi,
vorrei poterla contattare personalmente e urgentemente per avere alcuni chiarimenti e consigli per una posizione un po’ articolata che ho in ballo e complicata da trascrivere completamente.
Cordiali saluti
Andrea Bonacini
Caro Andrea,
Puoi contattarmi su info@crescita-personale.org
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Salve potrebbe indicarmi se conoscete qualcuno competente per l acquisto di un immobile a stralcio a bari Grazie
Ciao Salvatore,
rivolgiti direttamente ad un legale specializzato in diritto immobiliare in zona.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno,
Vorrei acquistare una casa e poter risparmiare rispetto al prezzo di mercato.
Una persona che conosco( non benissimo ) che si occupava anni fà di fare intermediazione per l’acquisto delle case in asta mi ha proposto di seguirmi l’operazione per acquistare la casa in pre asta e a saldo e stralcio.
La cosa che non mi torna è che mi chiede un assegno circolare di € 10.000,00 intestato ad un cancelliere del tribunale di Roma per poter iniziare la procedura di ricerca di un immobile da acquistare …….
Ho dei forti dubbi in merito a questo assegno e vorrei sapere se questa è una procedura che esiste davvero.
Mi dice anche che se non troverò nessun immobile i soldi mi verranno restituiti,ma onestamente non mi sembra una procedura normale.
Chiedo a voi che sicuramente saprete rispondermi vista la vostra pluriennale esperienza nel campo.
Ciao Michele,
Non so cosa centra l’Assegno circolare intestato al Cancelliere per il saldo a stralcio perché a tutti gli effetti è una vendita privata dove come primo presupposto ci deve essere l’accordo con il venditore, poi con il creditore procedente. Se hai dubbi fatti seguire da un legale specializzato su immobili.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Salve,
vorrei comprare con questa modalità da un mio ex vicino di casa. L’unica mia perplessità è che lui è Farmacista e credo abbia avuto problemi con la sua attività. Volevo capire se esiste il rischio che, dopo avere acquistato l’immobile, possa avere problemi per suoi successivi fallimenti e cmq in generale capire se ci sono rischi nell’acquisto.
Ciao Dario,
Fai una visura per vedere se sull’immobile ci sono altre ipoteche.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
ma quindi a me interessa solo ciò che è sull’immobile. Se lui ha altri debiti non ha importanza. Non potrebbero rivalersi sull’immobile stesso?
Ciao Dario,
Se acquisti un immobile devi verificare le ipoteche e le trascrizioni presenti su di esso. Chiaramente tutti possono rivalersi sull’immobile ma ci sono delle tempistiche prima di trascrivere un pignoramento. Se non sei sicuro e vuoi tutelarti meglio ti conviene farti seguire da un legale specializzato in immobili.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
buonasera, se l’immobile non è occupato come si può fare per risalire al debitore? grazie per l’attenzione. saluti
Davide
Ciao Davide,
Occorre fare ciò che fanno le agenzie immobiliari in fase di ricerca immobili: citofonare ai vicini, chiedere a chi abita vicino se conosce i proprietari, fare delle visure catastali.
Ma perché non procedi attraverso le aste immobiliari senza il saldo a stralcio?
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Perchè nelle aste mi è difficile accaparrarmele, ne ho fatte diverse, ma ci
sono troppe persone e il prezzo sale considerevolmente.
avevo pensato al saldo e stralcio per evitare le aste.
Davide
Buona sera Signor D’Alessio nel 2014 ho comprato un
immobile in saldo stralcio poi ho trasferito la residenza
dopo 10 mesi, adesso sto vendendo l’immobile secondo lei
devo pagare una plusvalenza anche se ricomprero’una
casa entro un anno sempre come prima casa.
Ciao Mauro,
Se acquisti entro 1 anno sei dentro dei benefici di prima casa e non dovresti pagare plusvalenza. Per conferma consulta un commercialista o sindacato dei proprietari immobiliari.
Facci sapere,
Pierluigi D’Alessio
Buonasera,
avrei bisogno di un consiglio. Sono in affitto in un appartamento che il proprietario ha ipotecato in primo e secondo grado in quanto necessitava di liquidità. Sono a conoscenza del fatto che alcuni suoi fornitori (è un imprenditore) gli hanno fatto decreto ingiuntivo e, di conseguenza, l’immobile da me abitato potrebbe andare in vendita all’asta.
Lui mi dice di non potermi vendere l’immobile in quanto attualmente non ne sarebbe proprietario, in quanto lo sarebbero le banche.
Posso, invece, comprarlo con il saldo a stralcio? e se si, come si farebbe?
Mille grazie,
Giorgia
Ciao Giorgia,
La vendita a saldo e stralcio è una vendita tra privati, pertanto devi per forza passare attraverso il proprietario dell’immobile e cioè l’intestatario del tuo contratto di affitto. Le banche hanno sull’immobile l’ipoteca e a questo punto sono i creditori procedenti ma finché non vi è trasferimento di proprietà da parte di notaio o tribunale i passaggi sono quelli canonici.
Fammi sapere,
Pierluigi D’Alessio
Ciao pierluigi ti riscrivo in merito alla proposta d acquisto che ho fatto per un appartamento a novembre circa le cose vanno molto a rilento e ne ero al corrente adesso in data 20 gennaio ho effettuato una richiesta di mutuo tramite la cariparma una cifra irrisoria 40.000€ il 100% del prezzo d acquisto in saldo e stralcio.
Conta che ho 30 anni uno stipendio medio e contratto indeterminato da 11anni mio padre fa da garante e ha messo come garanzia la casa oltretutto finita di pagare e un box auto insomma garanzie che non devono farti pensare molto, ma nonostante tutto questo sono passati circa 3 mesi e la banca ancora non riesce a darmi una risposta in merito alla mia richiesta è normale sta cosa dato il periodo nero dell’economia oppure mi stanno prendendo x i fondelli?
Ciao Angelo,
purtroppo quando si tratta con le banche, loro sanno bene come muoversi ed evidentemente hanno interesse a procrastinare. Ma c’è una data fissata di asta immboiliare?
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Ciao,
sono interessata ad un immobile che andrà all’asta per la seconda volta a giugno a € 545.000, vendita con incanto, volevo sapere se secondo te è possibile fare un’offerta al curatore prima dell’asta (o forse è meglio aspettare sperando che sia deserta pure questa) ? Oppure non ho capito come posso mettermi d’accordo con l’ex proprietario mio conoscente, dato che la casa è stata presa dalla banca? E infine, quando ci sarà e di quanto scenderà il prezzo nella prossima asta se questa a giugno andrò deserta? Giusto per formulare un’offerta visto che io pensavo sui 350.000 €.
Grazie mille.
Saluti
Ciao Vale,
Se l’asta è deserta generalmente ha un ribasso del 20%. Puoi provare a fare un’offerta prima dell’asta senza dubbio ma soltanto se c’è l’accordo con il tribunale e con il proprietario che finché la proprietà non è trasferita di legge ha il suo diritto. Sul manuale Investire nelle aste immobiliari puoi avere una guida completa per poter portare a termine le tue decisioni!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Salve, avrei da chiederLe alcune cose sul saldo a stralcio.
Io ho visto un immobile all’asta e sta per andare al quarto ribasso, vicino i 100.000
Vorrei sapere innanzitutto se la banca creditrice può scegliere di non optare sui saldi a stralcio, poi se la base d’asta è 100 mila euro e il debito è molto più alto come riesci a contrattare con il creditore? 3)dalla perizia si risale al debito totale? 4) vorrei sapere se prima bisogna andare dall’esecutato oppure dal creditore per fare questo stralcio? E’ possibile in questo caso offrire un importo tipo a 120.000 euro alla banca, potrebbero accettare? il valore dell’immobile è di 300.000 euro. Grazie
Ciao Marina,
Cerco di rispondere alle tue domande.
1)La banca non è vincolata ad effettuare il saldo a stralcio, decide essa stessa cosa è meglio per il proprio istituto.
2)Se la base d’asta è 100 mila euro e il debito è più alto, la banca deciderà cosa fare davanti ad una proposta concreta ma arrivati a quel punto generalmente la banca chiude la pratica e si prende i 100 mila euro!
3)Dalla perizia non si risale al debito totale in quanto occorre fare delle visure per capire le ipoteche che gravano sull’immobile e agire sullo stesso proponendosi di saldare il debito alla banca con l’accordo dell’esecutato
4)Occorre comunque stabilire una relazione con l’esecutato in quanto il saldo a stralcio è una vendita pre asta e quindi simile ad una vendita privata
5)Chiaramente se si offre qualcosa in più della base di asta si ha maggiore propensione alla riuscita dell’operazione. Potresti dare 110 mila alla banca e 10 mila all’esecutato in modo da favorire in qualhe modo tutte le parti
Facci sapere come va ed in bocca al lupo ok?
Pierluigi D’Alessio
Grazie per la tempestiva e chiara risposta!
Le volevo chiedere altri dubbi: chi è il responsabile da poter fare l’offerta alla banca? Il direttore? oppure l’ufficio legale? E’ meglio che mi faccia assistere da un legale? Cos’altro devo sapere di questa pratica? Ci potrebbero essere delle problematiche? Se in un’ ipotetica mia offerta la banca accettasse dobbiamo stipulare un contratto? E infine dopo il rogito bisogna andare dal giudice dell’asta a dimostrare l’effettiva compravendita? in che modo? Grazie ancora
Ciao Marina,
Il responsabile della trattativa per la banca sarà il direttore se ha mandato altrimenti un referente della sede centrale. Si è meglio che ti faccia assistere da un legale specializzato su stralci immobiliari per la trattiva in modo da poter avere delle assicurazioni. Se la tua banca accettasse la tua offerta fornirà la comunicazione al giudice per l’annullamento dell’asta.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno può fornirmi il nominativo/contatto
di un legale specializzato su stralci immobiliari nella provincia di Como?
Grazie
Ciao Francesco,
Non ho la possibilità di fornire nominativi ma puoi contattare direttamente le associazioni di categoria del settore immobiliare della tua provincia.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno Pierluigi,
ho fatto un accordo preliminare di un appartamento ipotecato da 2 banche e pignorato dall’ amministrazione condominiale.
Il venditore, (l’ esecutato) che si e’ fatto tutelare da un avvocato, ha dei minori in casa, pertanto pochi giorni fa ha ottenuto la cancellazione del fondo patrimoniale sui minori.
Ovviamente abbiamo offerto un buono d’uscita affinche prima del rogito trovassero una nuova locazione (affitto).Ora stiamo aspettando che i creditori (banche e condominio)accettino la nostra offerta. Ma se questa dovesse andare bene, ci siamo accorti che l’intero importo dovra’ essere versato al venditore, che noi pensavamo, a questo punto, potessero essere i creditori non l’esecutato, invece abbiamo scoperto che non e’ cosi. A questo punto l’ esecutato, se in malafede, potrebbe incassare i soldi e scapparsene via.
Possibile? Stiamo valutando di affidarci ad un legale per cambiare le modalita’ di pagamento, sempre che siamo in tempo per farlo. Cosa Ne pensi ?
Grazie
Ciao Luca,
Affidarsi ad un legale è la risposta più saggia che potete fare anche perché a tutti gli effetti l’esecutato è ancora proprietario e pertanto ha diritto a ricere i soldi che però devono soddisfare i creditori terzi.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Grazie per il riscontro, puo’ essere possibile che al rogito saranno presenti anche i creditori. Pomeriggio abbiamo appuntamento con avvocato per darli la nomina e occuparsi di questo caso, in modo da evitare brutti scherzi, l’ esecutato e’ appoggiato ad un avvocato e questo ci faceva sentire piu’ tranquilli, ma quest ultimi a volte difendono anche gli assassini !!!
Ciao Luca,
Tutelati per evitare brutti scherzi, meglio investire qualcosa in più aniché rischiare poi di non avere casa e soldi!
Facci sapere,
Pierluigi D’Alessio
Salve a tutti volevo fare una domanda per capirne di più.
Qualche giorno fa ho partecipato all’asta di un appartamento purtroppo persa perché andava al di fuori delle mie possibilità.
Adesso dovrei partecipare all’asta di un’altro inmobile ma la perizia dice che la casa in questione e gravata da 3 ipoteche e 2 pignoramenti tra le tre ipoteche c’e di mezzo equitalia con una stima di 72.000€, ipoteca di due banche creditrici, un pignoramento del condominio e uno penso della banca appartenente al mutuo.
La mia domanda è… Nel caso riesca ad aggiudicarmi l’immobile mi tocca pagare i 72.000€ ad equitalia? Poi per quanto riguarda il debito che il poprietario aveva con il condominio le spese che devo risarcire sono solo dell’anno scorso e dell’anno corrente oppure devo pagare per tutti gli anni che non ha pagato? Ringrazio per una risposta saluti angelo
Ciao Angelo,
Allora se ti aggiudichi l’asta immobiliare sarà compito del giudice cancellare tutte le ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli, quindi tu non dovrai pagare più nessuno tranne il condominio che per legge dovresti pagare i 2 esercizi precedenti che l’esecutato non ha pagato.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno, vorrei sapere per favore se in caso di aggiudicazione di immobili all’asta ci sono problemi dal momento che lo stesso è gravato da usufrutto a favore di altre due persone.grazie
Ciao Francesco,
Se l’immobile è gravato di usufrutto credo che il giudice debba tenerlo in considerazione e troverai le specifiche nell’avviso di vendita.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Buonasera,
ho già acquistato un immobile all’asta ma vorrei sottoporvi un quesito per un prossimo acquisto.
Vorrei acquistare un immobile occupato con riscaldamento centralizzato.
La gestione del riscaldamento è gestita separatamente dalle spese condominiali in quanto esiste una caldaia che riscalda un intero villaggio.
Naturalmente il proprietario dell’immobile da diversi anni non paga ne le spese condominiali ne il riscaldamento.
Per quanto riguarda le spese condominiali penso di dovere pagare l’anno in corso e quello precedente; ma per il riscaldamento? Sono tenuto al pagamento in qualche misura oppure è come , che sò, se avesse un debito con un fornitore qualsiasi e quindi non pagherei nulla?
Ringrazio cordialmente
Francesco
Ciao Francesco,
Se le spese di riscaldamento non sono intestate al condominio allora è come dici tu, avrà il debito vs terzi.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
salve, vorrei porvi una domanda
sono in trattazione con la mia banca per un saldo e stralcio poiche’ sono insolvente da quasi 2 anni..ho deciso di vendere la casa e estinguere il debito….ma purtroppo il mercato immobiliare nella provincia di avellino non e’ molto buono e allora ho avanzato alla banca una proposta di saldo e stralcio per un totale di 130 mia euro…la mia domanda e’ questa : nel momento in cui riesco a vendere l’immobile posso venderlo ad un prezzo piu’ alto dell’accordo?? o la banca mi potrebbe fare qualche problema
grazie mille
Ciao Pasquale,
Alla banca non interessa niente altro che avere i suoi soldi, pertanto se prima hai l’accordo con loro per lo stralcio del debito, una volta formalizzato per iscritto non avrai problemi ulteriori.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
salve,volevo un consiglio,riguardo un immobile messo all’asta nel 2013
prezzo partenza 180000,ora dopo tre vendite andate deserte si presume che venga fissata un altra vendita a circa 77000 euro.
in tale frangente ho visto pubblicizzato la vendita di tale immobile da una agenzia immobiliare ad euro 100000
come funziona questa procedura,si tratta di una vendita saldo e stralcio o si nasconde qualche insidia?
io sarei interessato all’immobile in questione ed ho saputo che il creditore e’ una banca.
inoltre vi sonodebiti condominiali per circa 12000 euro.
Ciao Antonio,
Allora se hai visto il prezzo in un’agenzia immobiliare probabilmente si tratta di un saldo a stralcio nel quale l’attuale esecutato darebbe il consenso alla vendita e vorrebbe guadagnarci qualcosa. A questo punto ti conviene attendere la pubblicazione ed investire nella prossima asta immobiliare e aggiudicartela ad € 77000.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Se l’immobile all’asta é libero da cose e persone come posso rintracciare il proprietario per effettuare un saldo e stralcio ?
Ciao Marco,
Pensaci un attimo. Come farebbe un’agenzia immobiliare ad arrivare al proprietario? Chi può darti delle informazioni utili sull’immobile?
Fammi sapere le risposte, altrimenti proverò a darti degli spunti ok?
Pierluigi D’Alessio
Ciao Pierluigi,
grazie per il tempo che dedichi ad ogni singola risposta.. e ne approfitto anche io per alcuni dubbi inerenti l’acquisto di una casa a saldo e stralcio.
Se il debitore non ha pagato il mutuo, si presume anche che non abbia pagato le spese condominiali; come posso essere sicura che l’immobile che acquisto a saldo e stralcio non abbia un debito di spese condominiali sopra? Da quel che so io, debiti e crediti seguono l’unità pertanto me li dovrei accollare.
Grazie in anticipo.
Micol
Ciao Micol,
La soluzione più semplice è contattare l’amministratore e chiedere lo scoperto.
Un abbraccio,
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno cosa si intende con:
“Lo svolgimento dell’asta è subordinato all’esito della vendita senza incanto tenutasi in data….”
grazie
Ciao Francesco,
Vuol dire che c’è stata già un tentativo di vendita senza incanto nel quale il creditore ancora non ha accettato l’offerta. Contatta il giudice o il delegato e farti dire le tempistiche!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Buon giorno, provo a enunciare il mio caso per poter ricevere dei ragguagli data la buona vostra disponibilità a riguardo e i dubbi che mi sono sorti nel percorso:
Dunque, sono venuto a conoscenza di questo fantastico mondo del saldo e stralcio, ho incontrato un immobile che faceva il mio caso già in procedura d’asta per questioni di pignoramento e tramite alcuni personaggi che si appoggiano ad avvocati è stata inoltrata la richiesta di sospensione asta giudiziaria(valore immobile 140000 base d’asta) che doveva tenersi in settembre e dunque sospesa. Ad oggi rimane la mia promessa di acquisto da me firmata con una cifra complessiva di 100000 che ricopre la parte di debito bancario che ha portato al pignoramento (80000) , 10000 dedicate al garage che risulta afferente all’immobile ma fuori pignoramento , e la rimanenza di altri 10000 per spese accessorie tra chiusura debiti spese condominiali e oneri per la pratica. La proprietà dell’immobile in questione è divisa tra i due ex coniugi che a quanto pare non sono in buone acque tra loro e di cui verbalmente, e ripeto solo verbalmente pare ci siano le firme di entrambi per promessa di vendita. Questo sarebbe il primo punto di dubbio dal momento che fino ad ora non ho ancora potuto visionare quelle firme. Dunque dal momento che io mi son preso l’impegno di vendere casa mia per poter così acquistare questa, svalutandola per poter arrivare ad una vendita veloce e non perdere l’accettazione della banca a chiudere a saldo e stralcio la questione (anche di quest’ultimo ne ho conferma solo verbalmente) ho pensato di farmi vedere tutta la documentazione firmata da tutte le parti coinvolte per appurare la veridicità del percorso e non perdere ulteriori capitali con la vendita della mia abitazione oltre a quelli dovuti dal mercato. Ma sembra come se stessero tentennando nel procurarmela.
Ora le domande sono:
-ho il diritto di avere tutte le copie della pratica?
-che tutele mi posso prendere per sapere con certezza che io e nessun altro acquisterò quell’ immobile?
-sono in una procedura giusta?o c’è qualcosa di sbagliato?
Ciao Liuk,
Allora, inziamo dicendo che la procedura di saldo a stralcio è delicata e secondo me è il caso che tu ti avalessi di un Avvocato. Per quanto riguarda le tue domande provo a risponderti:
1. Si hai diritto ad avere tutte le copie anche perché se non dovessi averle hai diritto di non procedere con l’acquisto, pertanto è nell’interesse anche della parte venditrice.
2. Sulle tutele, ecco che ritorna la questione di un legale in quanto dovresti fare un documento che ti possa tutelare, ma bisogna scavare sul patrimonio degli altri soggetti o sulle tempistiche di versamento dei tuoi soldi. Vai da un legale!
3. La procedura mi sembra corretta ma è fondamentale che ci siano entrambi i coniugi presenti a tutte le transazioni, non fidarti delle sole firme!
A presto.
Pierluigi D’Alessio
Grazie per la repentinità della risposta Pierluigi, diciamo che il problema è proprio quello, mi spiego, la pratica è in mano ad un legale, o meglio, è in mano ad un individuo che sta gestendo il caso(i rapporti con le parti esecutivi, io come acquirente, banca) per poi appoggiarsi a livello legale ad un avvocato (che io non lo so ma probabilmente si occupa dei contatti con gli individui dell’asta (giudice, custodie…). Il problema è che mi stanno sorgendo parecchi dubbi sulla competenza di questo individuo, che si preoccupa di tutte le parti(avvocato, giudice, esecutati) tranne che della mia (parlo in quanto a disponibilità a dare risposte inerenti al caso ovviamente (il MIO caso oltretutto, dal momento che glielo portato alla luce io). Insomma, il dubbio più grande su tutti è sul fatto che se anche io abbia firmato in forma privata(un contrattino di promessa acquisto) quest’individuo possa avere ricevuto o trovato un acquirente che acquisterebbe con qualche migliaio di euro in più rispetto a me(dunque intascandoseli lui in piu) e virare sul promettente acquirente tentando di escludermi dal caso!
Per quello chiedevo se esiste un modo, un documento che possa tutelare la riuscita della passaggio, aggiungendo il fatto che io sto “buttando fuori di casa” la mia famiglia in fretta e furia per venderla, anzi svalutarla , senza sapere se riuscirò mai ad entrare nell’altra, che se è solo se riuscissi a acquisirla sarebbe un passaggio positivo (data la svalutazione della mia è il forte ribasso dell’altra nuova), per esempio nel caso in cui anche solo uno degli esecutati non si presentasse in atto in tribunale per firmare ed io ho già venduto tutto? Mi troverei con la mia famiglia “in giro per strada” e con una vendita salutata!! Insomma, un modo per raggiungere certezze del movimento? Esistono, compromessi, qualcosa di simile?
Il Rischi che questo individuo o l’avvocato possano loro stessi virare su altri acquirenti per puri propri interessi economici o che, esiste?
Ciao,
Io direi che proprio per evitare di restare in “balia” degli intermediari dovresti affidarti direttamente ad un legale scelto da te.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Ad ogni modo, in questo caso sono gli avvocati che si dovrebbero inventare la procedura ottimale volta per volta caso per caso oppure esiste anche qua una
Procedura dalla quale non si esce? Per esempio possono variare in corso le parti coinvolte? Che sia l’esecutato che non si presenta all’atto in tribunale , o l’acquirente che rinuncia, o l’avvocato che cambia nomi degli acquirenti, o giudici che decidono sopra tutte le parti, o avvocato che rinuncia alla pratica nonché altri avvocati che subentrano con un altro acquirente? Voglio dire i casi sarebbero molti quindi è disciplinata in qualche modo la cosa?
Vedo che nell’ultima risposta è stato parecchio sbrigativo, si tratta di una procedura di cui non è al corrente? O forse son stato poco chiaro io nello scrivere il caso? (se così fosse chiedo scusa, ma magari con alcune domande come avete posto in altre conversazioni precedenti ci si capisce)
Buonasera scrivo perché vorrei delle info in merito all’immobile che mi sono aggiudicato all’asta.
Finalmente dopo mesi il mutuo è stato deliberato quindi adesso si procede alla perizia in primis volevo chiedere se ci sono problemi nel caso l’appartamento è privo di antibagno? Perché so che da qualche anno a sta parte è d’obbligo l’antibagno.
A breve verrà fatto l’accesso esecutivo di tale immobile, che è ancora abitato dalla ex moglie dell’esecutato “che non abita più li” e la figlia insieme al bambino minorenne, in tal caso si creano problemi nel liberare l’alloggio dato che io l’ho acquistato prevalentemente per andarci a vivere? Come posso muovermi per non incappare in casini dato che c’e un minore di mezzo? Purtroppo a me dispiace molto per questa situazione ma non posso farci nulla anzi nella descrizione dell’asta l’immobile era dichiarato come libero ringrazio per una risposta saluti
Ciao Angel,
Per l’antibagno non ti preoccupare perché se non erano presenti in perizia difformita in merito ad abusi edilizi, non sarai certo tu a creare problemi. Per la liberazione dell’immobile bisognerò che ti appoggi agli ufficiali giudiziari che con il titolo esecutivo in mano possano fare il loro iter di liberazione. In quale Tribunale avrai il decreto?
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Il tribunale è quello di torino un’altra info dato che domani ho la perizia della banca l’alloggio oltre al l’antibagno sono venuto a conoscenza che è stato tirato giù anche un muro per fare l’ingresso Leaving eliminata una porta finestra del cucinino che dava sulla terrazza e la finestra del tinello che dava sempre sulla terrazza E il ripostiglio è stato allargato sia dalla parte del tinello che dalla parte della camera da letto con dei muri in cartongesso per creare una cameretta tutte queste modifiche non sono state registrati al catasto possono crearmi problemi con la perizia e farmi perdere il rogito ringrazio per una risposta
Ciao Angel,
Una volta aggiudicata l’asta e preso possesso del decreto di trasferimento nessuno entrerà in casa a verificare i lavori di accatastamento. Semmai avrai dei problemi in caso di vendita a privati, ma questo è un altro momento!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Salve settimana scorsa è stata fatta la perizia dell’immobile tutto ok perizia inviata alla banca dove mi ha fissato per il 4 dicembre l’atto. Vorrei fare una domanda….
All’interno dell’alloggio ci vive ancora la ex moglie dell’esecutato con i due figli maggiorenni e la nipotina di 3 anni il 2 dicembre gli Ufficiali Giudiziari di Torino addetti all’Esecuzione, effettuano l’accesso esecutivo per tale data.Volevo sapere io quando vengo pienamente in possesso dell’alloggio?
Chiedo questo perché quando ho avuto un’incontro con la signora lei mi ha chiesto se le lasciavo l’alloggio per un anno per aver il tempo necessario a cercare qualcosa in affitto, io sinceramente l’alloggio l’ho acquistato x andarci a vivere e se devo esser sincero nella descrizione dell’immobile sul sito delle aste risultava libero l’alloggio e non occupato infatti un po’ mi dispiace per questa famiglia ma purtroppo io non ho colpe. Ringrazio per una risposta saluti angelo
Ciao Angel,
Beh, in questi casi l’unica cosa da fare è procedere attraverso gli ufficiali giudiziari per poter beneficiare dell’immobile! La moglie dell’esecutato eventualmente dovrà mediare con le istituzioni per avere un alloggio e non con te!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
È più o meno quanto tempo ci vuole prima che io entri nell’alloggio?
Ciao Angel,
Queste informazione dipende dagli ufficiali giudiziari che procederanno con lo sgombero e dalla moglie dell’esecutato che vorrà più o meno porre resistenza.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Salve molto interessante e ci sarei anche andato vicino mi manca solo una cosa…. Come faccio a mettermi in contatto con la banca e trattare, ho provato a parlare in più di una filiale e hanno strabuzzato gli occhi come se stessi parlando degli alieni… Ci saranno degli uffici appositi in base alla banca o ha un numero di telefono l’esecutato nel caso voglia saldare il debito. Grazie
Ciao Fabrizio,
Devi contattare la Direzione Generale della banca. Prova e facci sapere.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
buongiorno, sarei interessato all’acquisto di un immobile, già avrei trovato l’accordo economico con il debitore, detto immobile è già stato messo in vendita con successive aste per il numero di 3 (2 senza incanto 1 con incanto) nel periodo di 4 mesi, ma ho delle perplessità riguardo l’acquisto a stralcio, in particolare per quanto concerne l’eventualità che si presentino altri creditori non iscritti al momento nell’elenco dei creditori a ruolo. Esiste tale possibilità essendo tale tipo di acquisto un contratto tra privati? (soggetto a procedure legge inerenti a tale tipo di vendita?
nel complimentarmi per il servizio da Lei svolto e in attesa di cortese riscontro Le invio cordiali saluti
Luigi Roma
Ciao Luigi,
Purtroppo potrebbe esistere l’eventualità che si presentino altri creditori e possano intervenire nella procedura, il rischio è sempre alto in queste operazioni.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
nel ringraziati della sollecita risposta,considerando che la somma offerta al debitore è considerevole (380.000€ su una base d’asta di 329.000 offerta minima 247.000) conviene lasciar perdere. Mi domando dov’è la convenienza ad acquistare a stralcio se poi una volta definita la vendita possono presentarsi successivamente altri creditori? Corrisponde al vero che se viene presentata una offerta in busta al tribunale, si sospendono le vendite a stralcio? ancora grazie della tua disponibilità.
Luigi Roma
Ciao Luigi,
Diciamo che il Giudice può decidere sul procedere e generalmente se c’è un’offerta con saldo a stralcio nel giro di pochi giorni si deve decidere altrimenti perde il senso dell’operazione ma non sempre è così. Io al tuo posto mi presenterei come offerente semplice, regolare e sereno con 247000.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Grazie per la sua gentilezza e disponibilità. grazie anche per il servizio offerto.
con gratitudine Luigi
mi trovo nella stessa situazione di luigi: esiste anche la possibilità che i creditori si facciano vivi a rogito avvenuto?
Ciao Enrico,
Se il rogito è registrato ormai nessun creditore ormai avrebbe la possibilità di annullare un rogito.
A presto, Pierluigi D’Alessio
Scusami, ma a questo punto l’acquirente paga il debito dell’esecutato. Questo deve essere conveniente, perchè se non lo è può anche essere oltre il valore dell’immobile, giusto?
Ciao Tommaso,
L’acquirente acquista un immobile con una trattiva privata a tutti gli effetti pertanto può pagare anche di più del debito che ha contratto l’esecutato.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Ciao, le indicazioni sono molto buone su come agire per l’acquisto a stralcio, ho letto anche i libri di Alfio Bardolla ed il concetto mi è molto chiaro e mi attira molto, quello che sono a chiederti, essendo tu un coach è come può uno come me con un impiego a tempo indeterminato ma con un ridotto capitale iniziale da investire a trovare i fondi necessari per avviare una attività di acquisto immobili?.
Grazie
Ciao Francesco,
Non ho capito se vuoi iniziare a prendere un immobile all’asta oppure vuoi proprio aprire un’azienda del settore immobiliare. Comunque l’unica cosa che puoi fare se vuoi semplicemente iniziare a guadagnare con gli immobili all’asta è iniziare a chiedere un mutuo alle banche.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Buogiorno, fino a quanto tempo prima dell’asta si puo’ provare a fare questa operazione di saldo e stralcio ?
la mia casa va all’asta tra 40 gg. ed i creditori sono banche ed equitalia In tutto in lista saranno almeno in 7
grazie per la cortese risposta
Ciao Luciana,
Il tempo precedente per poter fare il saldo a stralcio dipende dai creditori. Purtroppo visto i 2 creditori non credo ci siano i pressuposti in soli 40 giorni di poter procedere a saldo e stralcio con entrambi ma puoi provare.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Salve a tutti racconto in breve la mia avventura ho acquistato casa all’asta a settembre 2015 ho preciso che la casa è occupata dalla moglie figlio fiaglia maggiorenni e nipotina minorenne dell’esecutato ho fatto l’atto notarile il 15 dicembre 2015 un mese fa mi è stato comunicato che il decreto di trasferimento è stato firmato e ieri 6aprile 2016 è stata fissata la consegna delle chiavi dell’alloggio solo che la casa è ancora abitata dalle medesime persone l’ufficiale giuduziario comunica al fabbro di smontare la serratura e procedere alla sostituzione del nottolino ma sorge un problema che blocca il tutto all’interno dell’alloggio era presente un cane al che pensavamo che fosse stato abbandonato all’interno invece dopo aver effettuato una chiamata alla ex proprietaria siamo appunto venuti a conoscenza che la casa oltre ad esser ancora occupata da loro i medesimi non si sono curati del fatto d cercare un alloggio in affitto, adesso l’ufficiale giudiziario ha fissato a mercoledi prossimo l’apertura e sgombero dell’alloggio e per il cane è stato già avvisata la padrona che se non c’e nessuno all’interno il cane viene messo in custodia al canile municipale il quale sono stati informati di presentarsi in tale data. Adesso io volevo sapere secondo voi avrò libero accesso all’alloggio settimana prossima oppure mi devo aspettare un’ altro intoppo? Il fatto che ci sia una bimba minorenne comporta problemi? Grazie per una risposta
Ciao Angelo,
Tutto dipende dall’ufficiale giudiziario. Se è determinato a finirla là, allora così andrà a finire altrimenti farà un rinvio. Il minore ovviamente va tutelato e pertanto o predispone l’intervento dei servizi sociali oppure rinvierà ancora.
Facci sapere ok?
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Sembra che l’ufficiale giudiziario sia determinata a chiudere la faccenda il prima possibile anche perché ha contattato telefonicamente la signora dicendo che l’appartamento doveva liberarlo entro il 6 e che facevano uno strappo alla regola rinviando di una sola settimana la liberazione nel caso non si fa trovare in casa è ci sono ancora i beni all’interno e il cane provvedono alla rimozione della serratura sostituendola con una nuova infatti il fabbro ha gia ordinato la nuova serratura e il cane verra affidato al canile comunale per quanto riguarda i beni ha tempo massimo 20 giorni per riprenderli al termine dei 20 giorni posso fare ciò che voglio dei beni.
Che brutta situazione la signora lo sapeva da 6 mesi che l’alloggio doveva liberarlo e non si è preoccuoata minimamente di cercare una casa in affitto a me dispiace però in fondo se le cercata
Ciao Angelo,
Che Tribunale è di competenza? Se così fosse direi che sono molto efficienti!
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Volevo raccontare a tutti la mia esperienza finita bene mercoledi l’alloggio è stato liberato nonostante l’assessore del comune aveva chiesto un rinvio di altri 20giorni x assegnare la casa popolare alla vecchia proprietaria. Fatto sta che adesso hanno sgomberato metà alloggio la notte prima dell’apertura e sabato questo portano via le restanti cose in mia presenza, io per ora sono custode dei beni nel caso sabato lasciano qualcosa firmano un documento di rinuncia dei beni e io posso fare ciò che voglio
Ciao Angelo!
Ottimo, finalmente abbiamo il riscontro che in alcuni Tribunali si agisce in modo efficiente!
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Tribunale di Torino l’ufficiale giudiziario è una donna e devo dire che è molto severa
Salve volevo un consiglio purtroppo mia madre non paga il mutuo da 4 anni abbiamo contattato la banca ma purtroppo vogliono 1000 euro al mese per il debito vecchio più la rata del mutuo ma io già ho subito una truffa da mio cognato perché io davo i soldi a mia madre per la rata che andava a pagare mio cognato i primi 3 anni pagava le rate poi dopo niente a casa di mia madre non è arrivata mai nessuna segnalazione dalla banca perché sicuramente mio cognato prendeva lui la posta ora non so cosa fare mi puoi dare un consiglio grazie.
Ciao Giovanni,
La situazione è abbastanza chiara: devi pagare la banca e rientrare nel debito. Soltanto se trovi un accordo con la banca creditrice puoi onorare il tuoi impegno col mutuo. Sentiti con un legale per poter contattare la banca se la vostra intenzione è quella di sistemare le cose.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno,
innanzitutto complimenti per l’articolo.
Ho la possibilità di acquistare un’immobile tramite asta giudiziaria, ma se fosse possibile poter chiudere prima sarebbe l’ideale.
Ho rintracciato, tramite un’agenzia immobiliare, i proprietari della casa, quindi potrei procedere con la proposta, ma ho dei dubbi che Le elenco:
1) la casa è all’asta da molto tempo, e siamo alla terza asta (prevista per fine giugno); la casa è attualmente disabitata (da circa 2 anni), posso comunque tentare la strada da Lei descritta sopra?
2) ci sono se non erro 3 ipoteche sopra questo immobile, acquistando prima della chiusura dell’asta verranno cancellate così come sarebbe se acquistata “regolarmente” dal tribunale?
Attendo vs cortese risposta
grazie e saluti
Cinzia Falcomer
Ciao Cinzia,
Puoi effettuare il saldo a stralcio anche al terzo tentativo, però devi sempre accordarti non solo con gli esecutati ma soprattutto con i creditori, pertanto per stare tranquilla dovresti verificare i 3 soggetti che hanno messo le rispettive ipoteche altrimenti come puoi cancellarle?
Un abbraccio
Pierluigi D’Alessio
Posso avere l’immobile pagando solamente i debiti fatti da un esecutato? Mi spiego l’esecutato ha contratto 15.000€ potrei acquistare l’immobile a questa cifra?
Ciao Francesco,
Devi contrattare il prezzo direttamete con l’esecutato. A tutti gli effetti è una compra vendita privata. Dall’altra parte devi chiudere i debiti che l’esecutato possiede, che non riesce a pagare.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Buonasera,vorrei sapere se nell Ebook investire in aste ci sono anche le lettere di compromesso alla esecutato e quelle ai creditori ecc
Grazie Antonio
Ciao Antonio,
Nell’ebook troverai un esempio di procedura di Asta Immobiliare e non documenti legati al saldo a stralcio.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Salve, avrei bisogno di qualche suggerimento riguardo all’acquisto di un immobile con saldo e stralcio.
L’immobile in questione è una porzione di casa con giardino privato ma ci sono alcune cose che non mi sono molto chiare:
1) la porzione in vendita (da agenzia immobiliare) e relativo terreno non sono ancora stati divisi catastalmente dall’altra parte di casa, in vendita pure quella.
2) l’intermediatore mi ha detto che la casa ha 3 ipoteche da altrettante banche, non mi ha parlato di altri creditori ma che si è già accordato con la banca che ha l’ipoteca di primo grado sul l’importo da realizzare.
3) mi ha detto che oltre alla proposta di acquisto (da fare a chi?) bisognerebbe dare alla banca, visto che si salterebbe il preliminare , 10.000 euro a titolo di ‘impegnativa’….
Ora, visto che abbiamo fatto soltanto una prima visita e abbiamo parlato solo sommariamente di questa situazione, vorrei qualche consiglio su cosa chiedere di preciso per avere le idee un po’ più chiare.
Grazie
Ciao Cris,
1)Se il giardino non è diviso significa che è in comune con l’ altra abitazione. Giusto?
2) Come fai a cancellare le altre 2 ipoteche?
3)La proposta va fatta al proprietario di casa comunque.
Facci sapere.
Pierluigi D’Alessio
Buon giorno la mia casa e stata agiudicata all asta il 2 marzo ma ad oggi non è stata saldata ma io dovrei lasciarla libera entro giovedì 14 luglio la casa poi è stata giudicata a me e ai miei figli dopo la separazione e ho una bambina minorenne e ho in casa mia mamma invalida il 100% vorrei sapere come mi devo comportare lo so che la casa la devo lasciare ma visto che non è stata ancora vendita devo lasciarla subito l’oste so grazie
Buongiorno Ivana,
Devi metterti in contatto con l’Ufficiale Giudiziario ed il custode. Puoi resistere forse qualche mese ma prima o poi ti sfratteranno in quanto il Decreto di trasferimento della proprietà a tutti gli effetti è un titolo esecutivo. A te la scelta se resistere o andare altrove.
In bocca al lupo!
Pierluigi D’Alessio
Ciao Pierluigi, acquisto di un terreno edificabile dove si è scoperto che un proprietario c’ha un’ipoteca di Equitalia, è possibile che l’acquirente con il preliminare riesca a stralciare il debito del proprietario, anche perchè il valore della quota di terreno del proprietario colpito dall’ipoteca è inferiore al debito verso Equitalia
Ciao Fabio,
Credo che Equitalia non faccia stralci del debito in quanto la struttura è abbastanza ingessata da questo punto di vista ed agire velocemente non è semplice. Dovresti fornirti di un legale per fare un tentativo di questo tipo.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno Pierluigi,
avrei bisogno di chiederti un consiglio. Ho trovato un appartamento in vendita tramite agenzia immobiliare (a 95k€), ma lo stesso andrà in asta (offerta min. 105k€) il giorno 30/09/2016. A tuo parere, ad oggi 20/09/2016 ci sono le condizioni (soprattutto a livello di tempistiche) per chiudere la vendita prima che l’appartamento vada in asta? Quali sono i rischi in cui potrei incorrere e a cosa dovrei far attenzione?
Grazie in anticipo e complimenti per l’articolo.
Saluti,
Luigi
Ciao Luigi,
Francamente vedo i tempi molto stretti per poter portare a termine un’operazione a stralcio. I rischi dipendono dagli accordi che avrai preso con l’agenzia. Ad esempio le provvigioni se fai il preliminare ma non riesci a concludere dovresti pagarle?
Un abbraccio!
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno sig. D’Alessio
ho visto il suo blog e vorrei porle alcune domande rispetto al mio caso:
Alla mi vicina di casa è stata pignorata l’asta un paio di anni fa, l’immobile a oggi è all’ asta giudiziaria di Bergamo a 73000€, poichè invenduto più volte. Lo stesso immobile è in vendita anche su siti di diverse agenzie a 56000€.
Ho sentito una di queste agenzie e mi ha detto che se io fossi l’unico acquirente mi potrei aggiudicare l’immobile a questa cifra (56000€) 150€ di consulenza da pagare subito e sui 3000€ da dare all’agenzia in caso la casa venga aggiudicata a me.
Le risulta possibile?
Inoltre può essere che nei 56000€ siano comprese anche le spese conodminiali?
La ringrazio in anticipo
Ciao Marta,
L’immobile all’asta prevede una base d’asta di 73000 euro e probabilmente l’offerta minima per poter accedere all’asta è di inferiore della base d’asta del 25%. Visiona i documenti ufficiali del bando, contatta diretta il custode ed il Tribunale e verifica. In questi casi non servono le agenzie immobiliari. Dopo esserti aggiudicata l’immobile dovrai pagare sino ad un massimo di morosità di spese condominiali pari ai 2 anni precedenti.
Se hai bisongo di una Guida puoi scaricare il Manuale Investire nelle Aste Immobiliari.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Grazie sig. d’Alessio, perdoni l’ignoranza ma io cosa andrò a offrire all’asta 56000€ o 73000€?
grazie
Ciao Marta,
Ovviamente partirai con il minimo dell’offerta che tu potrai partecipare e quindi 56k.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Ci sono un mucchio di sciocchezze in questo forum
Quando un immobile è all’asta non può essere venduto dalle agenzie. E’ un reato. Quando l’immobile è pignorato viene sottratto nella disponibilità del proprietario, si chiama vincolo d’indisponbilità patrimoniale. Per cui la vendita a stralcio la devono fare i creditori: procedente e intervenuti non il proprietario tramite agenzia. E l’acquisto può essere fatto solo all’asta giudiziaria. Le Agenzie che chiedono una mediazione mettendosi d’accordo con il custode, che magari gli dà le chiavi perché non ha voglia di accompagnare la persona interessata commettono un reato. E così anche il custode che lascia le chiavi all’Agenzia.
Se avete notizie di queste situazioni segnalatemele che provvedo io a fare denuncia presso il Giudice dell’Esecuzione. Soprattutto NON PAGATE la mediazione se vi viene chiesta. Non si azzarderanno a farvi azione legale perché sanno benissimo che non possono farlo.
buongiorno,
come è possibile che l’immobile in asta il 07 06 2017 da ieri (05 06 2017)non c’è più nella lista?
grazie
Ciao Roberto,
E’ probabile che essendo scaduti i termini per presentare le offerte il Tribunale abbia ritirato l’annuncio oppure la procedura è stata annullata dal Giudice. Prova a contattare il custode.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Buonasera come mai allora a me chiedono il 4% su una pratica extragiudiziale di saldo a stralcio facendo tutto l’iter con l’ex art 629 cpc… Dicono di essere stati incaricati da bnl da 4 mesi che me lo dicono ! Ho domandato a vari avvocati e mi dicono che hanno diritto di avere la mediazione
Ovviamente non mi riferisco al sig. D’Alessio che è molto preciso nelle sue risposte. Ma ai luoghi comuni dei richiedenti informazioni che leggo qua e là sia qua e sia sul web in generale. Le agenzie visto che nelle aste ci sono molti affari e la gente ormai si sta orientando verso questo mercato cercano di inserirsi con questi trucchetti pericolosi (per loro) offrendo le loro prestazioni di assistenza alla gara. Prestazioni che il Custode Giudiziario fa e deve fare gratuitamente.
Gentile Pierluigi D’Alessio,
mi chiamo Giorgio sono di Roma, cercando su google come effettuare una negoziazione di “Saldo e Stralcio” mi è apparso il post del suo Blog!
Ci tenevo a complimentarmi con lei, non solo per quello che è scritto all’interno del post, soprattutto per i commenti a cui ha risposto, dai quali ho potuto farmi una vera e propria cultura in materia!!
Se mi dice come posso essere d’aiuto per ringraziarla sarò ben lieto di farlo!
Volevo sottoporle una questione:
Sono/ero socio di un impresa metalmeccanica, che mi è sfuggita di mano, non riuscendo più a far fronte ai debiti si dichiarerà fallimento.
5 anni fa’ acquistammo con un leasing di locazione un capannone, con fideiussione bancaria firmata da me e dall’amministratore dell’azienda, non riuscendolo più a pagare lo riconsegnai alla banca lasciandomi uno scoperto rate di 35k, più la penale in quanto prima devono venderlo e annullano la penale 300k.
Presi un mutuo, il garante io e l’amministratore, per cercare di risollevare l’azienda, 45k sono rimasti insoluti.
Ho acquistato 9 anni fa’ un immobile come prima casa, con un mutuo 100k al tasso del 6,5%.
Ho sempre pagato regolarmente, fino a giugno dello scorso anno ora ci sono 60k da dare alla banca.
La mia questione principale è sulla casa, in quanto ho la famiglia.
La banca mi ha concesso una proroga di soli 10gg, dopo di che ad inizio mese, metterà in moto la pratica per annullamento del contratto di mutuo e vendita all’asta per recuperare la somma.
Con l’aiuto di qualche parente vorrei proporre il saldo e stralcio, chiudendo a 30k il debito residuo. E’ una valida proposta?
e se non accettano, mi vedo comunque rinnegata anche la possibilità di versare qualche somma per far fronte alle rate del mutuo, non pagate?
Vorrei che mio figlio acquistasse l’immobile, per evitare che altri creditori possano aggredirlo, per ora c’è solo l’ipoteca di 1 grado della banca concedente il mutuo.
Scusami per la lunghezza!
Grazie per la disponibilità
Un Saluto
Ciao Giorgio,
Allora se proponi alla banca 30k anziché 60k credo difficilmente possa interessare. Le banche sono istituti particolari e ben strutturati, pertanto prima di arrivare ad accettare la metà del credito, sarebbero disposte a proseguire con la messa all’asta dell’immobile, almeno in questa fase poi magari in futuro ragioneranno differentemente. Prova a rigirare la richiesta direttamente a loro. Del tipo “Quanto vorreste per poter effettuare un saldo a stralcio?”
Se non dovessero accettare, purtroppo potrebbero ovviamente non accettare le altre rate sin ora saltate.
Prova a muoverti con un legale che ti possa seguire per fare queste proposte, altrimenti rischi soltanto di perdere tempo, per te molto prezioso.
Facci sapere.
Pierluigi D’Alessio
Grazie per la risposta Pierluigi!
non so se implicitamente hai risposto, ti chiedo:
Mio figlio che vuole acquistare la casa, pagandola legalmente con un mutuo, potrebbe incorrere in qualche sanzione?
Un saluto
Ciao Giorgio,
Tecnicamente la legge non credo possa porre vincoli se agisci velocemente.
Facci sapere!
Pierluigi D’Alessio
Salve buonasera blog molto interessante ! Io sono in trattativa con una agenzia per un immobile in asta cercando di fare un saldo a stralcio tramite agenzia re max i qualj dicono sono stati incaricati dalla banca, fatta l’offerta ma le. Cose non. Mi quadrano sui debiti residui chiesti piu’ volte ma non mi sono stati5 esposti, mi posso imporre x vederli o devo credere a tt quello che dicono!!!
Ciao Claudio,
Grazie per la domanda. Certo che ti puoi imporre altrimenti non fare lo stralcio. Hai fatto una visura catastale sull’immobile?
A presto!
Pierluigi D’Alessio
buonasera si mi sono imposto ma non ho ottenuto risultati .. ma ho preso contatti con l’esecutato … mi chiedo la provvigione di un agenzia su un saldo a stralcio quando e’ dovuta ? se una persona non continua con l’agenzia ma chiude in altri modi !
Ciao Cla,
Se hai richiesto l’intermediazione di un’agenzia in qualche modo la stessa è legittimata a chiederti la provvigione. Purtroppo pochi sanno che l’agenzia immobiliare ha diritto alla provvigione soltanto per il fatto di mettere in contatto proprietario e acquirente.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Salve si pierluigi, ho fatto la visura….atto di provenienza visita immobile…e ho visto che sotto risulta’ accatastata c 6 cantina ma è a uso abitativo poi un intercapedine e stato tolto quindi la planimetria non rispecchia lo stato dei luoghi dopo vari mesi per attendere che scendesse di prezzo mi hanno detto che il fascicolo loro lo daranno al notaio dopo la fattibiita’ mia reddituale di mutuo che gli deve dare la banca allora si puo’ procedere…poi c’è la perizia se c’è la fanno passare… Alla fine la mia domanda e’ deve essere fatto un compromesso..? O andare subito al rogito e poi :come ? assicurarsi che una volta effettuata la vendita non escano fuori creditori terzi a vantare crediti pregressi la vendita? (la trascrizione del compromesso aiuterebbe in questo caso?) O non serve .
Soprattutto come diceva il signor Roberto in qualche commento piu’ vecchiotto in questa pagina…. Una cosa molto confusa….infatti ognuno dice una cosa diversa….ma tocca la provvigione su questa pratiche stragiudiziale e quando scatta ? Nel caso mio c’è la clausola sospensiva del mutuo Grazie
Ciao Claudio,
Se si interagisce con un intermediario, quest’ultimo ha diritto alla provvigione. Per poi essere tutelati per il saldo a stralcio ed evitare eventuali altri creditori precedenti occorre fare il rogito velocemente e meglio se assistiti da un legale.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno, complimenti per il blog.
Mi sto interessando al mondo delle aste immobiliari e sto valutando l’acquisto di un appartamento attraverso il saldo e stralcio, ovviamente seguito da un legale. Il problema è che la cifra che andrei a pagare è molto più bassa del valore catastale, questo perchè ci sono alcuni abusi e lavori da fare. Come posso tutelarmi per evitare accertamenti fiscali? Grazie
Ciao Roberto,
se l’acquisto è fatto a saldo a stralcio, quindi di fatto in compravendita libera, la transazione è lecita. Diverso se oltre alla transazione in oggetto, hai altri aspetti da valutare che potrebbero portarti problemi.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno
Dovrei acquistare un immobile in saldo a stralcio ma dopo aver trovato un accordo con tutti i creditori non riesco ad accordarsi con il proprietario che chiede la sua buon uscita a 50k finendo cosi con il pagare l immobile a prezzo di mercato.Come ci si potrebbe accordare?
Grazie
Distinti saluti
Ciao Alessia,
La vendita deve necessariamente coinvolgere il proprietario altrimenti come puoi risolvere? A questo punto non credo ci sia molto da fare, tranne che l’ipotesi di accollare i 50k ai creditori precedenti oppure attendere che la casa vada in asta e presentarsi successivamente!
Tienici aggiornati!
Pierluigi D’Alessio
Grazie per la risposta.
Con la Banca abbiamo accordati a 215k anziché 220k, con equitalia a 33k anziché 50k, ma con lui la buon uscita verrebbe erogata per non farsi “distruggere”la casa..purtroppo concluderla a 50k sarebbe troppo oneroso..
parte di un csalve ,vorrei porle una domanda,faccio ondominio dove un condomino non avendo pagato rate condominiali x un ammontare di 30,000 euro tra spese ordinarie e straordinarie,dopo un iter lungo si era riusciti a mettere all’asta la casa del condomino moroso,ma il giorno dell’asta il giudice sospende l’asta,siccome tramite voci si è arrivati a scoprire che un condomino era interessato a comprare casa e che si sia messo d’accordo con il propietario x l’acquisto baipassando il tribunale.Quello che volevo chiederle com’è possibile tutto questo?che strada ha preso la persona interessata all’acqiusto x far sospendere l’asta? e anche il nostro amministratore non ne sa niente,ed eventualmente come dobbiamo comportarci?scusi la lunghezza del messaggio e la ringrazio anticipatamente
Ciao Guido,
Se i creditori procedenti al pignoramento dell’immobile vengono soddisfatti, il Tribunale può annullare l’asta. Credo che il tuo amministratore/legale del condominio sappia se è stata fatta una proposta di saldo a stralcio del debito per svincolare la vendita in Tribunale.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Quindi in teoria risulterebbe che l immobile lo pagherei 100mila..perché per la banca la cifra di saldo e stralcio è quella
Salve, io volevo acquistare una villetta a saldo e stralcio tramite agenzia .. mi ero messo d’accordo per una cifra di 130mila.. ma poi vengo a sapere che la banca chiuderebbe a 100 mila..e il restante 30mila le dovrei dare in nero ai proprietari.Inoltre per fare questa operazione dovrei chiedere un mutuo al 100% (valore dell immobile è sui 180 mila) come devo procedere ? Conviene o è una fregatura ? Grazie
Buongiorno
Nel 2009 abbiamo acquistato una casa con accollo di mutuo da costruttore.
Dopo poco tempo la banca fu commissariata e assorbita da altra Banca.
Intanto noi ci rendemmo conto subito di non riuscire a pagare il mutuo (mio marito libero professionista come assicuratore) e mettemmo in vendita la casa.
Intanto i costi crollarono e noi non riuscivamo a vendere.
Proposi il saldo stralcio e spuntarono, nel 2015, gli acquirenti che fecero una proposta, ma alla banca non andava bene per cui chiedeva altri 15.000 euri. Noi ritenemmo questa l’unica possibilità di liberarci del fardello e visto che la parte acquirente chiaramente non intendeva aggiungere altro, feci un finanziamento , da restituire alla finanziaria, in 10 anni, per coprire la restante quota.
Così una casa, nuova dalle fondamenta, costata nel 2009 più di 400.000 euri venne venduta a poco più di 200.000 euri
Dopo qualche tempo mio marito si ammalò e venne a mancare nel 2016.
Chiedo:- Non c’è nessuna eccezione contemplata, per evitare di pagare almeno una parte del restante finanziamento ? (ne ho per altri 8 anni)
Mi aspetto anche che qualcuno mi risponda che me la sono voluta!
Grazie mille
Ciao Anna,
Se hai aperto un finanziamento con un altro istituto, credo tu debba per forza pagare per estinguere anche questo debito.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Buona sera signor Pierluigi ho letto il suo blog e inanzitutto le faccio i miei comolimenti sia per il blog che per rispondere sempre a chi le chiede informazioni! Il mio caso è molto semplice e anche le mie domande! Mio padre fece un mutuo nel 2008 di 100k euro con la barklays bank al tasso del 6,5% per 30 anni(roba da matti ma hai me lo fece) ora abbiamo difgicolta nel pagarlo perche la rata e di 650 euro al mese e lavoriamo solo io e mia madre e anche se abbiamo sempre pagato preciso e regolare ci troviamo in difgicolta perche lui nn ha piu un lavoro da anni! Un mio caro amico che lavora con contratti a saldo e stralcio mi ha proposto invece di prendere io un mutuo con un altra banca ai tassi di oggi per estinguere quello di papa di non pagare le rate e arrivare quasi al pignoramento (naturalmente seguito da lui) per trattare con la banca e avere un forte sconto per poi comprare io la casa a mio padre con un altro mutuo piu favorevole e un importo inferiore! Il residuo ad oggi è di 87k lui dici che con delle buone trattative si puo arriavre a 50k secondo te è plausibile? Perché lui é molto fiducioso perché è il suo lavoro ma mi ha chiesto lui stesso di sentire anche altri pareri! Io onestamente ho molto paura peechè nn vorrei perdere la casa dei miei ma ammetto che la proposta mi piace
Ciao Edwin,
Perché non verifichi direttamente una surroga del mutuo per vedere cosa ti propongono le banche concorrenti?
Un abbraccio
Pierluigi D’Alessio
La surroga l’ho considerata ma il problema è che mio padre non ha piu un lavoro e anche una certa eta 65 anni e nn lo assume nessuno poi il problema e anche che io ho un altro fratello e se facessi da garante a mio padre per un mutuo lo farei per una casa che non sarebbe solo ed esclusivamente mia
Ciao Edwin,
Allora non hai scelta che quella di valutare un eventuale saldo a stralcio altrimenti la banca procederà col pignoramento… Valuta velocemente e non smettere di pagare!
Un abbraccio!
Pierluigi D’Alessio
Ciao Anna,
se hai contratto un prestito personale a nome di tuo marito, potresti far scattare la polizza caso morte che solitamente le banche e le finanziarie tengono ad inserire in ogni richiesta di credito. Questo ti consentirebbe di far estinguere il finanziamento dalla compagnia assicurativa che garantiva il prestito in caso di morte o di perdita di lavoro.Auguri
Salve Signor Pierluigi vorrei un informazione in quanto mi trovo insieme a mio marito in una situazione sconosciuta.
I miei suoceri stanno per perdere la casa e per gennaio 2018 andrà all’asta. Per saldare questo mutuo ci vorrebbero 35.000€ che noi potremmo avere con una finanziaria. Cosa ci consiglia di fare ? Rivolgerci direttamente alla banca e nel caso abbassano anche il prezzo ? o ad un legale? Nel caso la nostra situazione sarebbe a saldo a stralcio ? Vi ringrazio anticipatamente per la risposta.
Cordiali saluti
Ciao Sofia,
Contatta immediatamente la banca per capire se ci sono i presupposti per un saldo a stralcio o negoziazione del debito. Se la questione è macchinosa devi per forza avvalerti di un legale per essere supportata…
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Ciao sono quasi a conclusione di un saldo stralcio…sono subentrata dopo che l’asta era stata aggiudicata…il giudice ha accettato la mia proposta ma a pochi giorni dal rogito l’agenzia e l’avvocato che segue la parte venditrice mi comunicano che Equitalia e’ andata in tribunale e che risulta un ulteriore debito di €60.000. Ma tutto ciò e’ possibile? Come mi posso muovere?
Ciao Maria Antonia,
Se Equitalia è subentrata con i suoi crediti vuol dire che non avete analizzato la situazione debitoria del venditore. Vai da un legale e farti aiutare per capire i tempi ed i modi!
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Nel caso avessi gia fatto il rogito cosa sarebbe successo se equitalia vantava il credito…ne rispondeva comunque il nuovo acquirente?
Ciao Maria Antonia,
Se Equitalia aveva diritto di subentrare nella riscossione del credito prima del rogito, avresti dovuto rispondere in solido.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
L’avvocato della parte venditrice ha fatto una proosta all’agenzia delle entrate…nel frattempo mi ha chiesto di aumentare la proposta di € 10.000…premetto che ho già una proposta accettata con telegramma dalla parte venditrice..mi posso riiutare e continuare co la prima proposta? Tra i conteggi presentati ci sono €8000,00 di agenzia oltre ai 7.000,00 che devo dare io e 10.000,00 di parcello dell’avvocato. Spero di essere stata chiara…ringrazio e saluto
Ciao Maria Antonia,
Se avete già fatto un preliminare di vendita con entrambi le firme, puoi esigere che venga rispettato quel documento.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Grazie mille, i tuoi consigli mi sono di grande aiuto. Buona giornata!
Buongiorno. A luglio ho trovato una casa che come riportato nell’articolo non è ancora all’asta. La banca con cui il venditore aveva il.mutuo ha accettato una cifra saldo stralcio che è la stessa che ho proposto nella mia proposta d’acquisto. La pratica è ora gestita da una società di recupero crediti della banca che purtroppo non ha ancora emanato una delibera di Ok della cifra. Qualcuno sa che tempistiche hanno queste società per produrre una delibera? Grazie!
Ciao Silvia,
Dipende da cosa ti ha detto la società di recupero crediti. Hai chiesto all’agenzia o avvocato che ti segue nell’operazione?
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Ciao,
avrei una domanda sono abbastanza disperato, sono assegnatario di un appartamento di una cooperativa(ho dato 50000 euro di anticipo), adesso la cooperativa sta fallendo e rischia di andare all’asta la casa. Posso fare qualcosa del tipo avere una prelazione sull’asta essendo anche io credo creditore? o accordarmi con la banca(che è la creditrice) per trovare un accordo? Non so proprio che fare. Grazie 1000
Ciao Marco,
La tua storia purtroppo è una storia già sentita… In ogni caso cerca di agire con gli altri soci della cooperativa che avete versato la quota iniziale, recatevi da un legale, cercate di capire se potete agire sulla cooperativa ed eventualmente contattare la banca per trovare un accordo per la vendita.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Buonasera vorrei un informazione se e possibile ho la casa all asta a causa di una garanzia fatta a terzi e dopo tanti tentativi inutili fatti alla banca per un accordo sono andati persi in quanto la banca vuole molti soldi e la gente ha paura a comperare una casa pignorata io sono disoccupata e nessuno mi fa un mutuo adesso e all asta io ho fatto una richiesta a stralcio e mi hanno chiesto 110.000 euro e siamo sempre li nessuno mi fa credito
Ciao Carmela,
Mi spiace ma purtroppo è la banca che decide se accettare o meno un accordo a saldo a stralcio! Purtroppo quando una persona acquista una casa con il mutuo, il vero proprietario è la banca….
A presto!
Pierluigi D’Alessio
La ringrazio per la sua gentilezza nel rispondere quindicome dice lei dovrei accettare la richiesta della banca quindi posso fare anche adesso che alla seconda asta?ilvalore della casa era stato valutata 240.000 adesso gia la seconda base d asta 135.000 la terza arrivera a 90.000 ma loro vogliono 110.000 secondo voifaccio bene a darglieli sapendo che il nostro paese e un paese piccolo e le case si vendono a basso costo la ringrazio e pongo i miei saluti
Ciao Carmela, queste sono valutazione che devi fare tu in base al mercato immobiliare della zona!
A presto!
Pierluigi D’Alessio
La ringrazio per la sua risposta ma io non so a chi rivolgere non ci si puo fidare neanche degli avv. Che richiedono solo soldi avrei un altra domanda riguardo l asta in quanto io ho deciso di darle quella somma di 110 mila euro chiedendo un prestito a una finanziaria ma ma non so se la banca mi libera da tutto perche io feci un mutuo per altre persone per una societa dei miei cognati e oggi la banca mi dice che se li do quei soldi mi libera la casa ma gli devo fare un bonifico non a nome mio e che io devo togliere questo debito per conto di un altra persona che ha un fallimento sulle spalle di una societa mi sembra un po strano che il bonifico non lo devo fare a nome mio che sono intestataria della casa non so se mi sono spiegata bene le sarei molto grata se riesce a chiarirmi un po l idea la ringrazio per noi gia e difficile dare queisoldi alla banca di un mutuo che non e mio.saluti
Ciao Carmela,
Mi spiace ma devi confrontarti con un legale competente in materia.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
CIAO MI CHIAMO CLAUDIO HO UN PROBLEMA COME TUTTI OVVIAMENTE INIZIAMO HA DIRE CHE HO COMPRATO CASA NEL 2005 A BRESCIA NEL 2011 INSIEME A MIA MOGLIE CHIEDIAMO TRASFERIMENTO A REGGIO CALABRIA FINO AD OGGI HO PAGATO LE RATE REGOLARI ANCHE SE FINO AD OGGI C’ERANO GLI INQUILINI IERI MI HANNO CHIESTO LA DISDETTA ADESSO SINCERAMENTE NON SO COSA FARE POICHE HO CHIESTO MUTUO DI 136000 E DEVO ANCORA RESTITUIRE ALLA BANCA 125000 PUOI DARMI UNA MANO CONSIGLIANDOMI COME CMOPORTARMI VOLENDO TOGLIERE IMMOBILE SPERO INUNA TUA RISPOSTA IMMEDIATA ANCHE NELLA MIA POSTA ELETTRONICA
Ciao Claudio,
Se non hai i soldi per pagare le rate del mutuo, non ti resta che vendere e velocemente. Cerca di non saltare nessuna rata altrimenti avrai problemi nell’estinsione del mutuo! In ogni caso contatta alcune agenzie immobiliari della zona e agisci il prima possibile!
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno, vorrei acquistare un terreno che è stato tolto dalla vendita all’asta il giorno 10/10/17 perchè la procedura di esecuzione è stata rimandata al tribunale, in quanto il debitore ha ottenuto che la banca creditrice cedesse il suo credito ad un’altra banca o finanziaria (così mi è stato detto). Innanzitutto volevo chiedere se ciò che mi è stato detto può corrispondere al vero e poi volevo chiedere se è possibile proporre al proprietario di vendermi il terreno, ora che è stato ritirato dall’asta, prima che entri in una nuova procedura di esecuzione immobiliare. Grazie
Ciao Andrea,
Tutto fattibile se ha deciso il giudice e la banca creditrice! Ad oggi ti resta soltanto come unica alternativa di chiedere al proprietario di venderti il terreno…
A presto!
Pierluigi D’Alessio
buona sera…innanzi tutto complimenti per la evidente (e rara) competenza in materia..espongo la questione:ho visionato tramite agenzia un immobile che poi ho scoperto essere andato all’asta(deserta) con prezzo base d’asta 63.750 euro,la prossima eventuale asta sarà a gennaio,base d’asta(suppongo) 47000 euro dato che è la seconda;l’agenzia incaricata dall’ente creditore(bnl) ritiene che la stessa non accetterebbe ( a saldo e stralcio) una offerta sotto i 65,cosa che mi sembra assurda dato che è superiore(senza contare il 3% di agenzia) al prezzo base d’asta andata deserta! come mi consiglia di agire?tentare di fare una offerta più bassa?e di quanto eventualmente?inoltre non saprei come contattare l’esecutato per avere informazioni più precise circa l’ammontare dei suoi debiti…grazie anticipatamente
Buongiorno Luca,
Perché non partecipi direttamente all’asta immobiliare?
A presto!
Pierluigi D’Alessio
posso anche decidere di partecipare all’asta a Gennaio,ma da qui a due mesi potrebbe benissimo essere venduto attaverso l’agenzia l’immobile, ecco perchè ti chiedevo come poter agire in questa fase “intermedia”;grazie e buona serata
Ciao Luca,
Se un immobile è all’asta immobiliare il giudice difficilmente annullerà la data. L’agenzia immobiliare in autonomia non ha alcun potere nei confronti del Tribunale.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Buon pomeriggio.
Ho un cliente con un mutuo acquisto casa ancora in essere.
Ha pagato già 11 anni e ne rimangono ancora 9.
Il mio cliente ha intenzione di cambiare casa e prenderne una più grande.
Avendo già la disponibilità immediata per estinguere il mutuo in essere per poi contrarne uno nuove per l’acquisto della casa più grande, mi chiedevo: c’è secondo te la possibilità di fare una proposta di pagamento in unica soluzione del mutuo residuo e poterlo così estinguere?
E’ meglio spiegare alla banca una motivazione (più o meno veritiera) o meglio non dire nulla?
Ho la necessità di munirmi di una delega del cliente?
Quale sarebbe la percentuale più consona da proporre?
nel caso specifico, so già che il residuo ammonta a circa trenta mila euro, è congruo proporre alla banca il 50% ?
Grazie anticipatamente.
Ciao Mimmo,
Se il tuo cliente vorrebbe fare un saldo a stralcio per ottenere un forte sconto, devi considerare che le banche non sono sprovvedute, e prendono informazioni finanziarie dei propri clienti, pertanto è difficile che accettino una somma inferiore a quanto a loro dovuta. Se vuoi fare un tentativo, la riduzione varia a seconda del credito ma un 30% è la quota che potresti tentare. Per quanto riguarda la delega è la condizione minima anche perché non sei un legale e non è detto che sia sufficiente a trattare con gli Avvocati della banca.
Facci sapere!
Pierluigi D’Alessio
Buonasera, vorrei acquista l’immobile adiacente il mio il quale è stato pignorato per conto del condominio e di una banca.
L’immobile è stato già periziato ma nonostante siano già passati 5 anni non è ancora andato in asta.
C’è un modo per velocizzare il processo di vendita?
Se mi presentassi dalla banca creditrice con la perizia offrendo di pagare il valore periziato, si potrebbe ritirare l’asta?
i condomini (tra i quali ci sono anche io) sarebbero tutti d’accordo.
grazie mille
Buongiorno Claudio,
Puoi fare una proposta ai creditori precedenti ma essendo già 2 (banca e condiminio) dovrai mettere un po’ tutti d’accordo con la precedenza alla banca se c’è un mutuo. Verifica con un legale specializzato cosa si potrebbe fare.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno, ho letto con interesse il suo articolo. Dato che mi sono avvicinata da poco al mondo delle aste immobiliari ho ancora molti dubbi e paure di incappare in qualche fregatura.Le volevo quindi esporre il mio caso. Un appartamento cui sono interessata è andato all’asta a novembre, ma l’asta è andata deserta. La prossima asta si terrà, si presume, tra febbraio/marzo. Ma è subentrata un’agenzia per la vendita dell’appartamento, che ci ha spiegato che loro lavorano tra un’asta e l’altra, allo scopo di vendere l’appartamento fuori dall’asta. Ci hanno spiegato che dovremmo far tutto, apertura mutuo ecc prima che avvenga la prossima asta. Dovremmo quindi fissare un appunntamento con loro per avere maggiori informazioni, anche su l’eventuale banca che possa aprirci il mutuo. Le volevo chiedere innanzitutto se c’è da fidarsi e quali sono secondo lei i passi da compiere,le domande da fare.
Grazie
Alice
Ciao Alice,
Cosa volete fare? Se volete attendere l’asta potete presentarvi direttamente da privati alla vendita, se invece volete agire in preasta dovreste considerare l’assistenza di un legale che vi segua e metta tutti i soggetti d’accordo.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Buonasera, vorremmo agire preasta ma appunto abbiamo molti dubbi su come muoverci. L’agenzia che si occupa della vendita ci spinge per presentare una proposta e ci mette fretta per via della prossima asta che partirà a febbraio. Quindi secondo lei dovremmo rivolgerci e parlarne con un legale? Che tipo di figura suggerisce di contattare? Grazie per la sua disponibilità
Ciao Alice,
Per un’operazione in preasta valuterei il supporto di un legale specializzato nell’immobiliare.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Buonasera. Ho fatto un saldo e stralcio con la mia banca con una proposta di acquisto da parte di acquirenti. Conoscendo le banche ho preferito inviare alla banca una proposta molto piu bassa e la banca ha accettato questa somma, io in realtà la vendo ad un prezzo di poco superiore. Ora mi trovo con la banca che mi ha inviato la lettera di saldo e stralcio accettando la mia prima somme ma io andrò a rogitare ad un prezzo più alto.
Può succedere che la banca non mi firmi la cancellazione dell’ipoteca? Grazie
Ciao Giuseppe,
Se la banca ti ha già fatto la comunicazione di accettazione non credo ci siano problemi!
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Ciao Pierluigi. Vorrei acquistare un immobile in pre-asta, sono in trattativa con l’esecutato da tempo. Recentemente è stata fissata la data per l’asta. Vorrei sapere se posso formulare un’offerta fair del 20% in meno del valore di stima dell’immobile. Inoltre qualche giorno fa, la parte venditrice si è rivolta ad un’agenzia. Devo secondo te partecipare alle spese di agenzia scelta dall’esecutato? Personalmente ritengo di dover pagare solo il notaio ed eventualmente un avvocato (scelto da me) che verifichi il corretto operato di quanto mi propone l’agenzia. Tu cosa pensi? Come devo comportarmi? Grazie infinite per l tuo supporto. Saluti:
Ciao Artemide,
Un’offerta del 20% di sconto mi sembra accettabile, per quanto riguarda l’agenzia credo sia da comprendere quali accordi il venditore abbia preso ed in ogni caso potresti negoziare la provvigione con l’esecutato in quanto tu non hai avuto alcun contatto con l’intermidiario.
Buona fortuna!
Pierluigi D’Alessio
Grazie infinite!
In caso di acquisto in pre-asta è meglio formulare l’impegno all’acquisto con scrittura privata o altro? A me l’agenzia dell’esecutato sta proponendo una “proposta di acquisto immmobiliare” irrevocabile con deposito di 10000 euro a favore del venditore da detenere dall’Agenzia Immobiliare quale deposito fiduciario. Inoltre la parcella che mi ha richiesto è pari al 6% della stima dell’immmobile (!!) fatta dal perito che ha gestito la documentazione d’asta. Vorrei un tuo parere a riguardo. Grazie ancora per i tuoi preziosi consigli. Artemide
Ciao Artemide,
La scrittura privata è ovvia essendo di fatto una proposta di acquisto immobiliare privata. Per quanto riguarda la caparra di 10k e la provvigione che richiede l’agenzia è tutto da negoziare e decidere se vi va bene o meno…
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno e grazie per le preziose informazioni.
Quali sono secondo Lei i tempi per contattare l’esecutato?
Quando le aste sono pubblicate sul sito del tribunale e sui principali portali la data dell’asta è già fissata (2/3 mesi massimo) e mi risulta che sia molto difficile fermare il procedimento.
Grazie
Ciao Simone,
i tempi per contattare l’esecutato devono essere al prima possibile in quanto poi diventa sempre una vera e propria corsa contro il tempo!
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno,
ho letto il vostro articolo è davvero interessante.
Provo a postare il mio annuncio anche se non so se verrà pubblicato.
Ho una villetta che stà quasi per andare all’asta.
Vorrei cercare di venderla in preasta anche se dubito si possa riuscire.
Se qualcuno fosse interessato la zona e Milano sud.
Negli anni ho tentato varie volte di venderla il problema e che tutti si fermano quando rivelo che vi è una procedura giudiziale in corso.Grazie
Buongiorno Rossella potrei essere interessato alla tua villetta
dovrei avere la possibilita’di poterti contattare per potere capire meglio la tua situazione.
In attesa di un suo cortese riscontro invio i miei saluti.
Buongiorno Pierluigi,
sto valutando l’acquisto di un immobile all’asta. L’asta è andata deserta per la seconda volta proprio pochi giorni fa e vorrei provare a fare una proposta di SALDO E STRALCIO ai debitori ed alla banca.
Il mio scoglio più grande è proprio pratico:
come contatto i proprietari per fargli la proposta? So dove abitano e potrei quindi rintracciarli facilmente, ma presentarmi e citofonare direttamente mi sembra una mossa molto aggressiva che potrebbe spaventare e far chiudere le persone al dialogo.
Come mi consigli di procedere? Avevo pensato ad una lettera, ma non so se scriverla di pugno mio (cercando un contatto più umano) o far scrivere una lettera più ufficiale magari da un avvocato. Tu normalmente come ti muovi?
Grazie in anticipo
Livia
Ciao Livia,
Perché non partecipi all’asta pubblica e così non hai nessun problema di tempi e modi? Comunque in ogni caso, è una scelta soggettiva quella della modalità di contatto con il debitore. Puoi provare a scrivere una lettera formale ed attendere 5 giorni per vedere se hai riscontro, in caso contrario dovrai passare al contatto diretto e citofonico.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
grazie per la celere risposta.
Per adesso l’asta non è partecipabile perchè appena andata deserta e credo che procedendo con il saldo e stralcio potrei aggiudicarmi l’immobile con più probabilità e ad un prezzo più basso.
Proverò comunque con la lettera e vediamo che succede!
Vorrei proporle un caso di esecuzione immobiliare con inserimento di Equitalia. Non so come descrivere il caso e dove inviarlo .Mi potete dare delucidazioni sulla mia email email.
Buongiorno Giuseppe,
Inserisci anche il quesito come commento.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Salve sig pierluigi. Volevo.chiederle una cosa sto x acquistare una casetta all’asta che ho visto su un sito di internet su agezia. Sono andato a parlare e ho appuntamento x vedere la casetta. Pero’parlando con l agenzia che mi.ha fatto parlare con (credo) il notaio dell asta. Nn so’ di preciso. Che il vecchio proprietario ha fatto un contratto con dei nigeriani che attualmente vivono in casa di 250€ al mese. E questo contratto nn puo’ essere modificato ne alzato di prezzo fino a maggio 2020. Ma e’ possibile una cosa del genere? Esiste? Un nuovo proprietario nn ha diritto ad un contratto nuovo ed estinguere quello vecchio? La ringrazio x la risposta in anticipo
Buongiorno Antonio,
Se vi è un contratto registrato di affitto quello è vincolante sino alla sua naturale scadenza. Tu potrai essere il propietario, ma fine alla scadenza del contratto di affitto non potrai fare nulla perché la legge tutela gli inquilini che ovviamente devono essere in regola con il pagamento del canone di locazione.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Buon giorno, sono in procinto di fare un’offerta a saldo e stralcio. Avevo bisogno di sapere generalmente qual è generalmente la parcella del legale a supporto nella procedura. Inoltre, le spese della procedura di avvio ad asta già attivata con visita e perito e stima in procinto di essere pubblicata, chi le paga? il creditore, il debitore o la parte acquirente.
ringrazio in anticipo
Buongiorno Valentina,
Per la parcella dell’Avvocato non possiamo risponderti in quanto ogni professionista ha un proprio tariffario. Per quanto riguarda le spese di procedura per l’asta, generalmente sono da imputare direttamente al Creditore in quanto è la sua azione che porterebbe un recupero di denaro, però potrebbe essere coinvolta la responsabilità del debitore in quanto la procedura è stata aperta per sue colpe di insolvenza.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Gent.mo buonasera e complimenti per la competenza.
Le espongo la mia situazione.
A mio padre è stato pignorato l’immobile di famiglia su cui gravava un mutuo a cui non è riuscito a far fronte. L’immobile ha un valore di circa 200.000. Dopo 2 aste andate deserte, io figlio, sono riuscito ad aggiudicarmelo al 50% del valore circa. Adesso devo far fronte al riscatto che devo completare entro 120gg. Nonostante in qualunque istituto di credito sia andato non mi abbiano fatto alcun problema sul lato “economico”, non mi erogano il mutuo in quanto figlio dell’esecutato. Naturalmente già prima di partecipare all’asta, ero al corrente di questo “vincolo morale” (che io invece definisco immorale) che le banche si fanno. Possibile che non ci sia modo di ottenere questo mutuo in alcun modo? Mi era stato detto che addirittura esistevano degli istituti, o consorzi o banche di credito cooperativo che si occupavano proprio di questi casi… sa dirmi qualcosa a riguardo?? Grazie 1000 in anticipo
Ciao Mariano,
Tu hai in mano un verbale di aggiudicazione dell’immobile firmato dal Giudice o suo delegato? Perché non ti hanno annullato l’offerta prima di essertela aggiudicata?
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Io ho partecipato all’asta, ed essendo l’unico partecipante me la sono aggiudicata, naturalmente versando il 10% del prezzo di aggiudicazione. Adesso ho 120gg per versare il restante importo. Ma le banche NON vogliono concedermi il mutuo in quanto figlio dell’esecutato.
Ciao Mariano,
L’unica cosa che potresti fare è provare a chiedere a degli intermediari finanziari se possono intercedere tra te e le banche per trovare dei canali di conoscenze preferenziali, magari ti costerà di più il mutuo ma in questo momento credo che tu debba fare una corsa contro il tempo, poi un domani farai la surroga per migliorare le condizioni ma adesso l’importante è trovare qualche istituto di credito che ti possa concedere il fido.
Auguri!
Pierluigi D’Alessio
È successo a noi sottovalutando il fatto che pensavamo avendo la separazione dei beni e soprattutto non aver voluto coinvolgere un famigliare mio marito si è presentato lui il giorno del asta c’è la siamo aggiudicata ma purtroppo nessuna banca ci ha dato il mutuo in quanto marito …..
Salve, l abitazione che o interesse andra in asta fra qulche giorno,in caso di aggiudicazione ad altri,potrei intervenire presso il debitore ho giudice per un pagamento superiore o saldo e stralcio in quando l asta e molto minore al prezzo di debito.
Salve, molto interessante l’articolo, complimenti. Non ho però chiaro un passaggio, volendo rapportare il tutto al mio caso.
– Sono comproprietaria al 50% di immobile (sicuramente indivisibile) con il debitore esecutato (ormai deceduto, nessun erede).
– Hanno da poco fatto la CTU;
– quale comproprietaria, ho paura che vada l’immobile all’asta per intero e sebbene mi liquidano il 50%, perderei molto;
– vorrei acquistare quel 50% e sicuramente, dopo la stima (questo il suo passaggio), il prezzo sarebbe quello di mercato.
– c’è un modo per pagare io il debito dell’esecutato, rilevando la quota, considerando che l’esecutato è deceduto e non ha eredi?
– come potrebbe succedere una cosa del genere prima del deposito della perizia? Il creditore, attualmente, avrebbe il “potere” di far trasferire a me la proprietà a seguito del pagamento del debito al posto dell’esecutato?
Grazie
Ciao Danila,
Se non sei parente dell’esecutato puoi fare ciò che vuoi. Puoi presentare proposta di saldo e stralcio al creditore precedente oppure partecipare all’asta immobiliare.
Buona fortuna!
Pierluigi D’Alessio
No, l’esecutato non è mio parente, è deceduto e gli eredi hanno rinunciato: è questo il problema secondo me perchè:
1) la banca creditrice non è ancora “proprietaria di quel 50%: chi me lo trasferirebbe?
2) cosa andrei a negoziare, il debito di un defunto?
3) vorrei evitare di far depositare la stima e agire prima: il rischio è che al valore di stima sicuramente quel 50% che vorrei acquistare ha un valore del doppio rispetto al debito per il quale han proceduto.
Buongiorno, sarei interessato ad acquisire un immobile che e’ gia’ andato all’asta; l’aggiudicatario non ha corrisposto il valore pattuito in sede d’asta e quindi l’immobile, a breve, ritornera’ in asta (dovrebbe essere la quinta); e’ possibile proporre un accordo alla procedura esecutiva giudiziaria di acquisto dell’immobile prima che lo stesso ritorni in asta?? In questo caso devo concordare il prezzo/valore con il creditore pignoratizio (che ha proposto l’asta)??
grazie
Ciao Enzo, puoi senza dubbio proporre di procedere con un saldo a stralcio concordando il prezzo con il creditore procedente al pignoramento se è il solo creditore.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno,
volevo sapere se si deve procedere con saldo e stralcio per l’acquisto di un immobile che è già stato pignorato ma del quale non è ancora stata depositata la perizia del CTU e quindi in realtà non è ancora all’asta.
Grazie.
Buongiorno Greta,
Certamente puoi contattare il creditore procedente del pignoramento e proporre un saldo a stralcio ma accordandoti contemporaneamente il proprietario per la vendita.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Buonasera Pierluigi,
quasi due mesi fa ho fatto una proposta d’acquisto presso un’agenzia immobiliare(acquisto con il metodo saldo stralcio). Ormai è scaduta da un mese ma ancora non ho ricevuto nessun risposta, ho chiamato diverse volte all’agenzia ma mi dicono sempre che stanno aspettando risposta dalla banca. Quindi la mia domanda è questa: ma davvero ci vuole cosi tanto tempo oppure c’è qualcosa che non va? Grazie
Ciao Laura,
Purtroppo si, i tempi sono sempre lunghi quando ci sono di mezzo le banche… Ma la casa è anche all’asta con una data specifica? In ogni caso se puoi, cerca di intercedere direttamente con la banca per accelerare la questione.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Quando stavo per fare la proposta l’agente mi diceva che bisognava fare in fretta perchè c’era un’asta fissata per dicembre…
Buonasera Pierluigi,
volevo acquistare per terzi un immobile a saldo e stralcio (quindi fare da tramite) come incasso il mio compenso? se stralcio a 30K€ e rivendo a 65K€ come mi faccio pagare?
Grazie, Max
Ciao Massimiliano,
Potresti utilizzare il sistema a provvigione degli Agenti Immobiliari, chiedendo una percentuale dall’1 al 3 % sull’importo.
Tienici aggiornati sull’operazione.
A presto!
Pierluigi D’Alessio
Buonasera, come posso contattarla al telefono? Grazie per un cortese riscontro
Buonasera Aurelia,
Non mi occupo professionalmente di aste immobiliari pertanto dovrebbe contattare gli addetti ai lavori: agenzie ed intermediari. A presto!
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno, sto per acquistare un appartamento da privato tramite agenzia (gli attuali proprietari non hanno pagato diverse rate del mutuo e sono obbligati a vendere la casa perchè non riescono più a pagarlo e rischiano che la casa venga pignorata); l’agente mi ha chiesto oltre alla normale provvigione del 3 %, una commissione con la voce “operazione saldo e stralcio” di € 3.000,00. E’ una pratica “normale” di chiedere all’acquirente una commissione in più per il “saldo e stralcio”? Rimango in attesa di un gentile riscontro. Cordiali saluti. Federico
Ciao Federico,
La richiesta mi sembra alta però non credo tu abbia altra scelta per arrivare a concludere l’affare.
Facci sapere!
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno,come faccio ad accedere ad info per scovare e eventuali immobili da acquistare pre asta ?
Grazie
Buongiorno Giorgio,
Non esiste una lista di immobili disponibili in pre asta. Certo è che se riuscissi a parlare con le banche potresti capire chi, tra i loro clienti ha difficoltà nei mutui. Però non credo che riuscissi facilmente ad accedere a queste informazioni, sarebbe una violazione della privacy…
A presto!
Pierluigi D’Alessio