Nel giugno 2011 scorso finalmente ci sono riuscito: ho acquistato la mia casa all’asta giudiziaria! Devo dire che da allora per me è diventata una passione andare a curiosare sulle varie aste immobiliari e capita sempre più spesso di vedere sui quotidiani o sul web pagine e pagine di annunci. Le vendite giudiziarie, permettono di aggiudicarsi un immobile a un prezzo che è generalmente – anche se non sempre, più basso di quello di mercato. Acquistare alle aste immobiliari è uno dei metodi più conosciuti e pratici per acquistare un immobile a prezzo di mercato ridotto. Per questo motivo è importante prima di intraprendere un investimento importante che tu abbia le informazioni e la strategia giusta di investimento.
In questo articolo ti voglio fornire quali per me sono state le 10 chiavi per partecipare con successo alle aste immobiliari e arrivare all’obiettivo: la casa. Sono chiavi che ho provato sulla mia esperienza conclusa con successo.
Ho partecipato ad alcune aste immobiliari, prima di centrare il mio obiettivo. Spero che questo articolo ti possa in qualche modo aiutare far risparmiare del tempo e perchè no del denaro se vuoi investire nelle aste immobiliari. Cetamente posso affermare che il successo in un’asta immobiliare è pinificazione e attenzione ai dettagli, perchè dico sempre a chi mi conosce che i dettagli fanno la differenza!
Iniziamo a vedere le 10 chiavi per investire nelle aste immobiliari:
1) Analisi delle perizie e degli avvisi per trovare gli immobili adatti alla nostra esigenza.
Se il nostro obiettivo è quello di acquistare la casa per viverci, avrò dei parametri di riferimento che ristringeranno di molto la mia ricerca: città o zona della città, giardino o terrazzo, dimensione dell’abitazione, collegamento con i servizi, etc.Se invece, il nostro obiettivo è quello di fare un investimento, avrò dei parametri diversi legati esclusivamente al guadagno che penso di ricavare dalla vendita dell’immobile nel mercato privato.Ad oggi si possono trovare perizie e avvisi su portali internet specializzati, siti web ufficiali dei tribunali, sulle riviste specializzate e sui quotidiani.
2) Valutazione economica comparativa dell’immobile col mercato privato.
La seconda chiave sta nel fatto di trovare il prezzo corrente di vendita di un immobile paragonabile nel mercato libero o privato. Questo ti darà maggior spinta ad agire, considera che se vuoi fare un buon affare e devi impegnarti per farlo, devi acquistare l’immobile almeno al 25- 30% in meno del prezzo di vendita del mercato libero.
3) Valuta tutte le spese accessorie che andrai a pagare in caso di aggiudicazione dell’asta.
Tasse, spese condominiali arretrate ed eventuali oneri di messa in regola. Contatta l’amministratore se puoi, altrimenti nella perizia e nell’avviso di vendita troverai tutte le risposte.
4) Studia e compila correttamente la domanda di partecipazione all’asta.
Importo degli assegni circolari come potenziale anticipo (non allegare assegni bancari che ti escluderebbero), documenti da allegare, marca da bollo, etc. Considera sempre i tempi per l’emissione dell’assegno circolare da parte della banca.
5) Consegna della domanda di partecipazione.
Studiati la perizia e l’avviso di vendita come fosse la bibbia e presentati al posto giusto nel momento giusto per consegnare la tua domanda di partecipazione.
6) La partecipazione all’asta.
Preparati una strategia, definisci in anticipo il prezzo massimo dell’ultimo rilancio che sei disposto a fare: ricordati che non è il gioco del mercante in fiera di Natale e che quando sei là se ti fai prendere dal meccanismo del rilancio rischi di perdere di vista l’obiettivo che è fare l’affare e non comprare a qualsiasi costo.
7) Conferma dell’acquisto tramite il versamento del saldo.
Scopri entro quale termine e in che modalità dovrai versare il saldo che normalmente è del restante 90% del prezzo di aggiudicazione. I tempi di solito sono tra i 30 e i 60 giorni e con assegni circolari, ma informati e se hai bisogno del mutuo ipotecario della banca coordinati in tempo per ottenerlo.
8) Diventare proprietario con il decreto di trasferimento.
Scopri esattamente quando diventi proprietario in maniera definitiva e cioè quando avrai in mano l’unico documento che ti serve: il decreto firmato dal giudice esecutivo che trasferisce la proprietà all’aggiudicatario dell’asta.
9) Cancellare le ipoteche e trascrizioni.
Chi cancella le ipoteche che gravano sul tuo immobile? Può essere il tribunale o il professionista delegato alla vendita, è un informazione che devi seguire per non incappare in problemi successivi.
10) Disponibilità del possesso dell’immobile.
La casa è occupata con titolo o senza titolo? C’è un contratto d’affitto? Quando è stato stipulato? Tutte queste informazioni dovresti trovarle nella perizia e verificarle nel momento in cui vai a visionare l’immobile con il custode giudiziario: apri gli occhi e le orecchie! Eventualmente chi fa l’eventuale sgombero? L’ufficiale giudiziario con spese a carico della procedura o direttamente con un tuo avvocato nominato a tue spese. Queste sono le chiavi fondamentali per iniziare a fare un buon affare. Poi sarà questione di esperienza, giusto tempo, perseveranza e anche determinazione per portare a casa il risultato.
Il vantaggio delle aste immobiliari è, oltre allo sconto e la mancanza di intermediazione, il fatto che gli immobili sono trattati direttamente dal giudice o professionista delegato e quindi danno un certo grado di garanzia che è sempre una buona cosa in un mercato così incerto e aggressivo come quello degli immobili. Ma l’opportunità delle aste rimane una delle migliori per chi vuole creare la sua libertà finanziaria con gli immobili e a tale scopo ti lascio questo video ripreso dalla trasmissione di “Ballarò”. Alla grande!
Ciao, ho letto l’articolo e lo ritengo molto interessante, ma il mercato delle aste non è “viziato” dai soliti sogetti?
@Fabio,
Non possiamo dire che è “viziato” in assoluto! Magari ci sarà qualcuno che per alcune tipologie di aste come magari quelle all’incanto potrà “persuadere” o “dissuadere” altri concorrenti ma per le aste senza incanto vai tranquillo che ora come ora è tutto regolare! Io ce l’ho fatta e ce la puoi fare anche te!
Buongiorno,
Sono della provincia di Palermo e dalle nostre parti purtroppo non ci si riesce neanche ad avvicinarsi alle aste. Ma secondo voi prendere una casa all’asta in modo regolare?
@Sandro,
Purtroppo non conosco la realtà di Palermo però ti posso dire che devi crederci alla possibilità di aggiudicarti un immobile all’asta. Come ho scritto in a Fabio nel commento precedente ti posso dire che la aste senza incanto sono assolutamente regolari e direi molto difficili da truccare. Buona asta!
ciao, pensi davvero che Alfio Bardolla sia un personaggio affidabile? In giro per la rete si trovano notizie veramente poco rassicuranti, per esempio qua
http://investire.aduc.it/articolo/bardolla+aduc_9668.php
Ma se cerchi in giro vedrai che sono molti a ritenerlo un abile affabulatore con poca sostanza.
Facci sapere cosa ne pensi!
a presto
Ciao Rosanna Palazzini,
Non esistono in generale verità assolute, dipende dalle tue aspettative e dalla fiducia che sei disposta a dare ad Alfio Bardolla in questa circostanza come nelle persone che incontrerai in altri contesti. E’ sicuramente anche una questione di credenze. Dai un’occhiata al mio articolo scritto in precedenza. Io non ti posso consigliare di partecipare ai seminari di Alfio Bardolla perché l’investimento è importante e non conosco la tua situazione finanziaria. Sicuramente ti posso confermare che investire nelle aste immobiliari ti può far fare molti soldi perché se compri bene, puoi vendere facilmente e guadagnarci un bel po’ di denaro. Un altro consiglio che voglio darti è di leggere il libro di R. Kiyosaki “Padre ricco, padre povero”.
Buona vita!
dipende invece secondo me dalle testimonianze delle persone che si trovano in giro per la Rete, tutti dicono che il corso è una sòla e che ti rifilano un corso dopo l’altro senza arrivare mai a nulla di concreto. direi che il consiglio lo dai eccome visto che il tuo link punta direttamente al seminario di bardolla che costa 1489 euro o sbaglio? non è per fare polemica, però non comprendo la tua posizione in merito…
Ciao Rosanna,
Ti dico cosa penso io e cercherò di essere più chiaro. Se vuoi investire in aste immobiliari propongo 2 strade:
1) Fai come ho fatto io, studiandoti per parecchi mesi perizie e gli avvisi dei tribunali, vai sul posto a vedere gli immobili, cerchi di parlare con i vicini, spendi del tuo tempo per essere un uditore nelle aste dei tribunali, chiedi pareri ad avvocati, banche, architetti e geometri.
2) Partecipi ad un corso full immersion su come investire in immobili e aste immobiliari (Alfio Bardolla è sicuramente il guru nel proprio campo ma ce ne sono di altri) e ti rendi la strada più breve per arrivare all’obiettivo (considera che ci sono altri sistemi per fare business con il mondo delle aste, che io non ho parlato nel mio articolo in quanto è un po’ più complesso realizzarlo da soli: acquisto dell’immobile a saldo stralcio del debito).
Interessante questo articolo, direi molto utile!
Ciao, spiegaci cos’è il saldo a stralcio del debito! per caso intendi che ti accolli il mutuo del pignorato oltre alla casa??
@marcobal,
Non esattamente, il saldo a stralcio si intende che tu subentri, previo accordo con il debitore e creditore, al debitore e paghi il suo debito al creditore saldando il dovuto e di conseguenza avviene lo stralcio del debito.
In contropartita tu diventi proprietario dell’immobile, il creditore non deve attendere anni e anni di tribunale per vedersi recuperare il suo credito, il debitore non finisce nella lista degli esecutati e dorme tranquillo!
Questa operazione è vantaggiosa ma come puoi immaginare è una situazione delicata per riservatezza e tempismo.
Alla grande!
L’idea dell’investimento tramite aste giudiziarie non è male.Ho dato un’occhiata nel sito preposto alle aste del tribunale e devo dire che ci sono offerte molto interessanti.Da farci un pensierino….
@Cristiano,
Ben detto Cristiano, devi soltanto passare all’azione e iniziare a seguire gli avvisi dei Tribunali, consiglio anche di andare a vedere come si svolgono le aste prima di partecipare! L’esperienza è una virtù che si acquisisce e non nasce da sé!
Orientati verso la libertà finanziaria e buon divertimento con le aste!
un consiglio: non vi conviene spendere tanti soldi per partecipate ai corsi di Bardolla, piuttosto se proprio siete curiosi, fatevi prestare uno dei suoi libri tipo: i soldi fanno la felicità, e vi rendereto conto, dopo averlo letto, che non è un granché! poche parole a buoni intenditori!
Ciao Massimo,
Sicuramente è impegnativo investire una bella somma al suo seminario, ma certamente è la strada più corta per investire nelle aste immobiliari! Ognuno può raggiungere il suo obiettivo attraverso la propria strategia! Ti consiglio di leggere il libro “Padre ricco, padre povero” di R. Kiyosaki.
Di sicuro serve molta conoscenza prima di buttarsi in queste cose… una domanda mi sorge spontanea: dopo aver comperato l’immobile, a buon prezzo, per guardagnarci devo rivenderlo ad un prezzo più alto, ok?! ma come faccio a mandar fuori casa l’ex-proprietario? dovrò fare io uno sfratto? oppure cercare di rivendere la casa con un inquilino “moroso/sfrattato” all’interno? non la vedo così semplice e liscia.
@Daniela,
Ciao Daniela, dopo aver acquistato l’immobile ad un prezzo che ritieni molto inferiore a quello di mercato, lo rivenderai al prezzo di mercato o comunque superiore a quello da te acquistato in modo da generare un reddito passivo.
Per la liberazione dell’immobile o se ne occupa il custode giudiziario attraverso il Tribunale o prendi a tue spese un legale. Considera i tempi di 12 mesi a seconda del tribunale di riferimento. Tu a quale tribunale ti riferisci?
Un abbraccio,
Pierluigi D’Alessio
Buongiorno, ho conosciuto Alfio personalmente ad un corso a Rimini di Kiyosaki. Sono molto interessato ad investire in immobili e a creare una libertà finanziaria. Faccio solo un commento ai post letti in precedenza su Alfio… Il quale si occupa personalmente di investimenti e fa formazione quindi pensare che lui abbia la bacchetta magica per tutti e’ , per me ,sbagliato. Altrimenti basterebbe che Ronaldo facesse l’allenatore per creare campioni?! Sappiamo tutti che non e’ così.
Vengo alla domanda.. Con il regime fiscale in Italia in merito ad affittanze
E’ più redditizio una volta acquistato un immobile all’asta metterlo a reddito cioè’ affittarlo o cercare di rivenderlo subito? In rete ci sono pareri discordanti. Grazie per la risposta..
Caro Riccardo,
Devi valutare molti fattori:
1) Dove si trova l’immobile?
2) Rispetto alla zona di ubicazione dell’immobile che mercato di affitti e compravendite si ha come paragone?
3) Normalmente per creare la libertà finanziaria dovresti acquistare e vendere almeno per 4-5 case e poi inziare ad affittare, se invece l’edificio lo metti subito in locazione non puoi più disporre di liquidità che ti permetterebbe sempre di investire!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Buona sera.
Seguo molto volentieri i suoi articoli ed il suo blog; lei è una persona deliziosa.
Due anni fa anch’io ho seguito Alfio Bardolla acquistando suoi scritti, partecipando ad un road show ed al corso di primo livello di investimento in immobili.
Sono d’accordo che sono insegnamenti validi per le persone impreparate come me però, poi, bisogna mettere in pratica questi insegnamenti.
Nel mio caso, per la fretta,mi sono aggiudicato un appartamento al 10% di sconto sul prezzo di mercato che era già stato ribassato del 25% dalla 1° asta e del 45% della perizia.
Quando ho avuto l’aggiudicazione senza altre offerte mi sono reso conto all’istante dell’errore.
Buon lavoro e di nuovo grazie.
Caro Ezio,
Errore? Cambia atteggiamento al più presto perché non sai se è stato un errore, magari riesci a rivenderla ad un prezzo maggiore di quanto immagini a qualcuno che vuole proprio stare in quella casa! E anche se fosse stato un azzardo, soltanto perché hai agito questo deve darti autostima perché non è da tutti. Soltanto ora hai l’esperienza per poterti migliorare, continua ad acquistare ottimi affari per la tua libertà finanziaria!
Un abbraccio,
Pierluigi D’Alessio
Grazie Tante per la risposta e ancor più grazie per gli articoli.
Quell’appartamento l’ho poi messo a reddito nell’attesa di vedere come evolve il mercato in quella zona.
Da tempo sto cercando di avviare un’attività commerciale e di molte ho elaborato il business plan dopo di che ho rinunciato perchè non mi convincevano.
Naturalmente ci sto provando ancora, anche se mia moglie dice che non sono giusto, nel senso di sciocco,a 63 anni a sbattermi.
Grazie ancora ate ed agli altri blogger che dicono la loro.
tanta fortuna a tutti.
salve ho un grosso problema la mia casa è stata venduta all’asta il 29
ottobre per 58000 euro rispetto ai 48000 di base avevo . il 2 ottobre
avevo proposto un saldo stralcio di 30000 con eventuale possibilità di
alzare la somma qualora la banca rifiutasse la mia proposta , non ho
ricevuto alcuna risposta nonostante abbia sollecitato l’avvocato che
gestiva la pratica per la banca. adesso l’immobile è stato aggiudicato
ad un acquirente che ha partecipato all’asta. possibile che che la
banca la faccia sempre da padrona senza nemmeno stabilire un tempo
massimo per ricevere una risposta? avrei potuto farcela ma forse mi
sono fidata trippo dei consigli dgli avvocati, non riesco a
rassegnarmi
Ciao Michela,
A questo punto non puoi più intervenire. Fattene una ragione e cerca di cambiare obiettivo, magari un’altra casa!
Un abbraccio,
Pierluigi D’Alessio
Salve, Pierluigi.
Vorrei avere un suo consiglio per quanto riguarda l’acquisto di un immobile all’asta in trattativa privata o saldo e stralcio.
Valore iniziale dell’immobile e di 180.000 e le numerose aste sono andate deserte, prezzo di partenza di ultime 2 aste e rimasto invariato ed e di 102.000, suppongo che per la prossima asta il prezzo scende e raggiunge 76.000
Adesso l’immobile e fuori asta e vorrei tentare una trattativa privata.
Non saprei da dove cominciare.. L’avvocato nominato custode di questo immobile mi ha detto che impossibile fare una trattativa privata perché e una asta giudiziaria…
Mi potrebbe dare un consiglio di come potrei procedere per poter acquistarlo?
L’immobile appartiene ad un mio parente acquisito .
In atessa di un suo riscontro.
Irene.
Ciao Irene,
Chi è il debitore che vuole i soldi e quanti? E’ una banca?
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Pierluigi, i debitori sono diverse banche…
Ciao,
Allora previo accordo del debitore a fare l’operazione di saldo a stralcio, dovresti contattare tutte le banche (ti consiglio con un tuo Avvocato) e proporre loro di saldare il debito. Ovviamente questa operazione non è facile se ci sono troppi creditori ed è possibile che qualcuna non accetti o prenda tempo.
A presto,
Pierluigi D’Alessio
Ok, ma mi sembra aun po complicato… Ma se invece fareo una proposta d’acquistodirettamente al tribunale? Visto che l’avvocato incaricato ha rinunciato di accettarla, dicendomi che non era possibile? Secondo lei e fattibile?e
Ciao Irene,
La proposta che puoi fare al Tribunale è soltanto di partecipare all’asta immobiliare ed aggiudicarti la casa in modo pubblico e non privato! Se l’Avvocato è stato nominato dal Tribunale per effettuare l’asta da lui devi passare! Se vuoi seguire una guida di come funziona l’investimento nelle aste immobiliari clicca qui!
A presto,
Pierluigi D’Alessio
ciao,
bell’articolo e interessante.Vorrei chiederti un chiarimento.Sto per partecipare ad un asta dove dovrei presentare un offerta.Posso presentarmi e se non c’e’ nessuno evitare di presentare l’offerta e ritentare quando il prezzo sarà più basso all’asta successiva? oppure una volta li sono obbligato a presentare l’offerta?
Grazie mille
Ciao Andrea,
Grazie del riscontro. Se partecipi ad un’asta senza incanto sarai obbligato a depositare la tua offerta prima del giorno dell’asta immobiliare. Se vuoi maggiori informazioni richiedi pure il Manuale Investire nelle Aste Immobiliari!
A presto!
Pierluigi D’Alessio